L’investissement immobilier locatif

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L’immobilier depuis le déconfinement : c’est reparti !

Bien que l’impact réel causé par l’arrêt brutal de l’activité immobilière dû au Covid-19, ne sera connu que dans plusieurs semaines et mois à venir, on peut déjà dégager quelques tendances constatées.

Avant la crise sanitaire, le nombre de transactions dans l’ancien, en Ile-de-France, avait baissé : -20% au 1er trimestre vs le 1er trimestre 2019.

 

Certes, une partie de l’explication relève évidemment du confinement dès le 17 mars mais celui-ci n’est pas la seule cause. En effet, les notaires du Grand Paris constataient déjà en février une première baisse des ventes par rapport à la même période il y a un an, après la stabilité du mois de janvier. Il est donc également possible que les mouvements sociaux de novembre et décembre 2019 aient limité les visites et les signatures d‘avant-contrats qui auraient été transformés en ventes en début d’année 2020.

 

Mais en ce début du mois de juin, le marché affiche un niveau d’activité quasi-identique à celui qu’il connaissait l’année dernière à la même époque.

 

Côté prix pas de changements de tendance : +6 ,8% sur un an pour les appartements et +3,4% pour les maisons, en Ile-de-France. Et à Paris, le prix du m2 a augmenté de +8% et frôle les 10 700€/m2.

Restent les conditions d’octroi des crédits immobiliers qui se sont durcies dès décembre 2019, et qui perdurent avec, en plus, des taux qui ont légèrement remonté (+0,2% à +0,5%) mais  vraisemblablement pas au-dessus de 2% d’ici 2020.

 

Impact en termes de transactions

Indice du nombre de promesses de vente (cumulées sur 15 jours- 100= 1er octobre 2019

Source : meilleursagents.com

 

Où en sont les prix de l’immobilier?

 

Nous allons vraisemblablement assister au creusement d’un écart encore plus important, tant en termes de prix que de délai de vente, entre les biens situés dans de grands villes comme Paris et sa région vs les petites villes de province.

En effet, la démographie et la taille du bassin d’emploi, constituent le socle de la tension du marché parisien, avec un nombre d’acquéreurs encore supérieur au nombre de vendeurs.

Il s’agit d’un marché immobilier essentiellement « domestique » qui répond à un besoin primaire de se loger et non pas d’un marché spéculatif.

Actuellement, les prix enregistrés dans les grandes villes, font état d’une certaine stabilité ou d’une très légère hausse dans de moindres proportions qu’avant le début de la crise du Covid-19.

Les vendeurs et les acheteurs sont encore confiants, bien que certains de ces derniers restent dans l’expectative et préfèrent attendre de voir comment se profile la reprise économique.

 

Il est à noter que près de 70% des particuliers ayant un projet immobilier pensent que la pierre constitue encore aujourd’hui l’investissement le plus sûr.

Si baisse des prix il y aura, elle concernera les biens présentant de gros défauts et éventuellement l’immobilier de luxe pour lequel les acheteurs pourraient devenir encore plus exigeants.

 

Quelle politique bancaire quant aux taux de crédit?

 

La situation de l’emploi dans quelques mois et l’impact des taux bancaires ne sont pas à négliger.

L’accès au crédit sera déterminant pour la reprise du marché de l’immobilier. Quelles seront les politiques des banques après le confinement ? Est-ce que les banques vont ouvrir le robinet du crédit ? Est-ce que le durcissement des conditions pour l’obtention d’un prêt, constatées depuis début 2020, va se poursuivre ?

 

La politique monétaire actuelle (BCE) et la concurrence entre les banques, laissent penser que les taux ne devraient pas augmenter significativement.

En revanche, l’accès au crédit va être difficile pour les foyers aux revenus modestes, les primo-accédants, les personnes travaillant dans des secteurs très touchés par la crise et les petits investisseurs.

Le durcissement des conditions en est l’explication :

– un minimum d’apport (environ 10%) pour financer les frais d’acquisition

– pas plus de 33% de taux d’endettement (sauf pour les très hauts revenus)

– une durée de crédit de 25 ans au plus.

 

Une conclusion optimiste!

 

90% des acquéreurs maintiennent leur projet d’achat immobilier post-Covid mais s’ils n’ont pas renoncé à leur projet, ils se divisent cependant entre une grande majorité (61%) qui souhaite trouver le logement de ses rêves au plus vite, et une minorité (29%) préférant attendre encore un peu.

Un point positif : la crise sanitaire va rééquilibrer le marché dans le sens où les acquéreurs auront un peu plus de temps pour bien choisir et bien acheter !

 

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Tout ce que vous devez savoir sur l’immobilier Parisien en 2020

2019, UNE ANNEE FASTE!

 

Le volume de transactions réalisées sur les douze derniers mois poursuit sa progression. À la fin octobre 2019, il atteignait ainsi 1 063 000 mutations.

Il continue toujours d’augmenter chaque mois, en glissement annuel, de plus en plus rapidement, enregistrant +6,2 % en juin 2019 et jusqu’à +10,6 % à fin octobre 2019.

Le seuil du million de transactions, dans ces circonstances, pourrait apparaître comme pérenne dans des conditions de financement comparables. En effet, cette activité soutenue s’explique notamment par un contexte financier favorable à l’acquisition au regard du niveau actuel des taux d’intérêt et de la forte motivation des ménages qui accordent plus que jamais leur confiance à la pierre et souhaitent sécuriser leur budget logement.

Si le dynamisme de certaines grandes métropoles (et notamment du Grand Ouest) se confirme sur la fin d’année 2019, l’évolution favorable de cette activité annuelle laisse néanmoins apparaître des disparités régionales.

En Île de-France les prix des appartements (logements anciens) augmentent de +4,7 % sur un an et ceux des maisons de +1,2 %.

Dans le détail, l’évolution annuelle sur un an serait de +7 % à Paris et +5,8 % en Petite Couronne. Elle resterait plus contenue en Grand-Couronne (+2,7 %). Les prix des maisons franciliennes seraient stables sur l’ensemble de l’année 2019.

Paris continue de tirer vers le haut.

 

Toujours portée par le dynamisme du marché parisien et de la Petite Couronne, l’augmentation annuelle des prix des appartements devrait se confirmer. Alors, n’attendez plus pour acquérir votre futur appartement… Un chasseur immobilier vous sera d’une grande utilité sur ce marché parisien très « tendu » où les ventes flash se font à la première visite ou en quelques heures pour les biens de qualité !

 

 

1- LE MARCHE PARISIEN CONNAÎT UNE FORTE TENSION

 

LA CONSTRUCTION DE LOGEMENTS NEUFS EST EN BERNE !

 (cf. résultats au 3e trimestre 2019)

Pas de record dans le neuf, à contre-courant de l’ancien.

Quasiment pas de foncier dans Paris et une insuffisance de construction en banlieue, malgré une forte demande de logements. Certainement due à une réglementation trop contraignante et un nombre de recours démesuré de la part des habitants.

On constate une baisse de 20 % des mises en vente par comparaison aux chiffres du troisième trimestre 2018.

La période pré-électorale des Municipales ne favorise pas la délivrance des permis de construire, nombre de programmes sont à ce jour gelés, annonçant un mauvais premier semestre 2020. Mécaniquement, si moins de logements sont produits, la demande va se reporter sur l’ancien, soutenant ainsi les prix. La loi de finances pour 2020 a toutefois maintenu le dispositif PTZ dans le neuf en zones B2 et C sur toute l’année 2020. Gageons que le second semestre génère un effet de rattrapage!

 

PARIS EST À PART

La  « barre » des 10 000€ le m2 a déjà été franchie en 2019 et les prix poursuivent leur croissance. Le prix moyen est de 10 300€ / m2.

La capitale regroupe des quartiers bourgeois, où le mètre carré peut atteindre 13 878 € et des quartiers plus populaires où il est estimé à 9 724€ en moyenne. L’emplacement du bien immobilier est une décision importante dans le projet d’investissement d’un acheteur.

 

Les arrondissements situés au coeur de la capitale (1er, 2e, 3e, 4e, 5e, 6e, 7e et 8e) sont les plus chers. Dans le 7ème arrondissement, pour exemple, le prix du m2 oscille entre 14 000€ et 23 000€. Sur l’avenue Montaigne, dans le 8ème arrondissement, le prix moyen est de 22 799€ et peut atteindre près de 32 000€.

 

Fin 2019, le prix moyen au m2 dans le 18ème est de 9 640€ (avec une grande disparité entre Montmartre et La Goutte d’Or : 13 000€ à 8 600€), de 8 399€ dans le 19e, et 8 742 € dans le 20e.

D’une manière générale, il faut compter environ 12 000€ le m2 pour les autres quartiers.

Pour les 9ème et 17ème arrondissements, pour  bien de qualité, les prix vont de 11 000€ à

14 500€. Dans les 10ème, 11ème, 14ème et 15ème, tablez sur un prix de 10 500€ à 14 000€.

Les 12ème et 13ème arrondissements, tournent autour de 9 600€ à 13 000€.

Enfin, le 16ème arrondissement connaît une grande disparité entre les quartiers Nord et les quartiers Sud : 11 000€ à 17 000€.

Parisien dans l’âme, contactez-nous !

 

Le Brexit n’a pas encore déclenché un gros exode vers Paris car la majorité des expatriés français et des étrangers établis à Londres, n’ont pas encore tranché quant à leur retour. Quand bien même, les familles qui sont déjà de retour, privilégient les quartiers plus familiaux tels que le 8ème, 16ème et 17ème et Neuilly ; exerçant ainsi une pression supplémentaire sur les prix des logements haut de gamme.

 

Pour conclure, la classe moyenne a de plus en plus de difficultés pour acquérir un logement  dans Paris. Le parc immobilier parisien se décompose entre 36% de propriétaires et 64% de locataires.

Par conséquent la demande locative est très forte. Elle constitue un bon placement sûr pour préparer sa retraite ou loger à terme ses enfants étudiants.

 

« Brexiters » ou expatriés, nous connaissons parfaitement votre problématique et vos attentes

 

L’INVESTISSEMENT LOCATIF A LE VENT EN POUPE

Il enregistre une progression de + 32% en un an. Sur 100 logements achetés, 26 sont à destination locative. La rentabilité brute moyenne à Paris, se situe entre 3% et 4%.

Les investissements locatifs représentent 20% des demandes de crédits (cf. meilleurtaux.com) au lieu de 15% il y a un an.

Le contexte géopolitique et la crainte d’instabilité boursière y sont pour quelque chose !

 

Pour un investissement locatif, le centre de Paris n’est pas à prioriser. Compte-tenu du plafonnement des loyers dans Paris intra-muros, le niveau de ceux-ci n’est pas en corrélation avec le prix d’acquisition des biens dans ces quartiers. En effet, le loyer moyen / m2 dans ces quartiers chers de Paris, tourne autour de 32,70€ alors que dans les zones moins bourgeoises, on aboutit à près de 29€.

 

Il est cependant à noter que les quartiers à l’Est de Paris ont connu une forte croissance de leurs prix, réduisant ainsi l’écart de prix au m2 entre les différents arrondissements ; bien qu’un écart encore important subsiste.

 

Aussi, pour optimiser sa rentabilité locative, il faut considérer une partie du 18ème, le 19ème et le 20ème ; voire la Petite Couronne de Paris. De plus, l’évolution des prix des quartiers populaires est un élément avantageux dans le cas d’une revente.

 

Investissement locatif : pour quelle surface opter ?

Il vaut mieux miser sur les studios et les 2 pièces, d’une surface de 20 m2 à 40 m2, qui connaissent une meilleure fréquence de location. En effet, ce type de biens à louer attire tout particulièrement les étudiants et jeunes actifs.

En 5 ans, le nombre d’étudiants a augmenté de 225 000 dans la capitale.

Attention : les surfaces de moins de 9 m2 ou de moins de 20 m2 ne peuvent pas être louées à titre de résidence. Elles peuvent cependant être utilisées en termes de bureaux ou de dépôts.

Dans une note de 2015, l’Apur constatait qu’il existait, à l’époque, 114.400 chambres de service, dont 85% sont inhabitées, et qu’elles étaient concentrées dans sept arrondissements (5ème, 6ème, 9ème, 15ème, 8ème, 7ème, 17ème et 16ème). Parmi elles, 58.300 mesurent moins de 9m². Et elles pourraient être plus nombreuses, l’Apur précisant : « les locaux de moins de 5m² n’ont pas été pris en compte dans cette note: en effet, ils sont à considérer comme des rangements ou des débarras et non comme des chambres ».

 

Comme ces chambres de moins de 9m² ne peuvent pas être louées en résidences principales, le prix au mètre carré est bien moins élevé que celui des chambres de plus de 9m². Un 9,10m² va se vendre sur un marché ultra dynamique entre 120.000 et 140.000 euros et un 8,9m², ce qui est la même chose, va être à 40.000 ou 50.000 euros. Pour 5% de surface de moins on va être à un prix de moins de la moitié. L’opération financière n’est pas intéressante.

 

Investissement locatif : louer vide ou meublé ?

La location vide est moins intéressante fiscalement vs la location meublée. Celle-ci permet un prix de location au m2 d’environ + 10 à 15% de plus que la location vide.

Le statut fiscal de la location meublée (LMNP-Loueur Meublé Non Professionnel) est également plus intéressant. Il permet de déduire des revenus locatifs tous les frais inhérents à l’acquisition du bien et ses charges courantes et surtout d’amortir la valeur d’achat de l’appartement. Vous êtes ainsi en déficit fiscal pendant de nombreuses années.

 

2- LA CLIENTÈLE ÉTRANGÈRE REPRÉSENTE PEU DE PROPRIÉTAIRES

 

LES ÉTRANGERS NON RÉSIDENTS ET L’IMMOBILIER PARISIEN

Sur la période 2008-2018, la part des acquéreurs étrangers non résidents en France métropolitaine diminue progressivement pour atteindre 1,7 % en 2018. Cette part varie toutefois beaucoup d’une région à une autre, de 0,9 % en Île-de-France à 5,5 % en Provence-Côte d’Azur-Corse.

Les évolutions de prix sont d’autant plus différenciées selon qu’il s’agisse d’acquéreurs français ou étrangers.

Notamment, les étrangers non-résidents se distinguent, tant en province qu’en Île-de-France:  lors de la période de reprise, entre 2009 et 2011, les prix ont augmenté en province d’un peu moins de 8 % pour les Français, 12 % pour les étrangers résidents et jusqu’à 18 % pour les étrangers non-résidents. Pour ces derniers, l’évolution est également plus importante en Île-de-France à 36 %, contre entre 15 % et 20 % pour les autres acquéreurs.

 

En 2018, le classement des budgets d’acquisition entre Français résidents et étrangers non-résidents est très différent selon leur localisation:

❱ au Sud-Ouest et au Nord-Est, les budgets sont équivalents;

❱ sur le Littoral-Ouest, le Centre-Ouest et le Massif central, les prix des biens

sont plus importants lorsqu’ils sont acquis par des Français résidents;

❱ en Île-de-France, dans les Alpes, et en Provence-Côte d’Azur-Corse,

les biens sont achetés plus cher par les étrangers non-résidents.

Ce constat est très marqué en Provence-Côte d’Azur-Corse, où les maisons anciennes sont achetées 1,8 fois plus cher par les étrangers non-résidents.

 

PARIS, VILLE DU MONDE LA PLUS ATTRACTIVE… POUR LES PLUS RICHES

(cf. Mieux Vivre votre argent)

Malgré le contexte social explosif que connaît le pays depuis plus d’un an, la capitale truste pour la première fois le top du palmarès. La Ville Lumière n’a jamais autant séduit les grandes fortunes mondiales au nombre de 265.000, et dont le patrimoine dépasse les 30 millions de dollars.

En l’espace d’une année, Paris a ainsi gagné 4 places, coiffant au poteau New York (2e), Tokyo (3e), Los Angeles (4e) et Hong Kong (5e), qui dégringole au classement puisqu’elle était première en 2019. Paris a profité du Brexit, des taux bas et de sa bonne santé économique.

Paris « fait figure d’exception mondiale avec une quatrième année consécutive de hausse des transactions et des prix » selon Thibault de Saint-Vincent, le président de Barnes.

Pour les fortunés, les prix immobiliers parisiens restent abordables, et surtout pour une capitale aussi attractive.

Dans les quartiers les plus huppés, pour 1 million de dollars, vous avez :

55 m2 à Paris

35 m2 à New-York

36 m2 à Tokyo

18 m2 à Hong-Kong

Mais 72 m2 à Los Angeles (Beverly Hills)

 

 

3- LE CRÉDIT IMMOBILIER, DES TAUX TOUJOURS HISTORIQUEMENT BAS

(cf. Données Banque de France)

 

Un quart des crédits à l’habitat octroyés en octobre 2019 sont des renégociations. – En octobre, la croissance des crédits à l’habitat aux particuliers continue sa progression à +6,7 % (après +6,6 % en septembre), tandis que celle des crédits à la consommation se tasse quelque peu (+5,6 %, après +6,5 % en septembre).

La production de crédits à l’habitat qui s’établit en octobre 2019 à 24 milliards € (1 000 milliards pour les montants totaux empruntés), à son plus haut niveau depuis mai 2017, est très largement soutenue par les renégociations. Leur part dans les crédits nouveaux augmente à nouveau en octobre pour atteindre 26 % (après 23,6 % en septembre et 16,4 % en octobre 2018).

Le taux d’intérêt moyen des crédits nouveaux à l’habitat à long terme et à taux fixe atteint un nouveau point bas en octobre 2019 (1,24 %, après 1,27 % en septembre) tandis que celui des crédits à la consommation remonte à 3,68 %.

 

Prospectives des taux d’intérêt :

Même si l’OAT (« emprunts d’État ») français à 10 ans s’est corrigé pour redevenir positif et passer à 0 % courant décembre 2019, revenant ainsi à son niveau de fin juillet, les taux restent toujours historiquement bas et cette augmentation ne devrait pas remettre en cause la capacité de remboursement des acquéreurs.

Ainsi, une augmentation de taux de 0,3 % pour 100000 euros empruntés sur 15 ans à 20 ans entraîne une augmentation mesurée du remboursement de 13 à 14 euros par mois. Les conditions d’emprunt devraient rester favorables pour 2020, mais si l’augmentation des taux devait être plus marquée, nous pourrions constater, comme par le passé, non pas une baisse des volumes mais plutôt une « frénésie acheteuse », les acquéreurs se hâtant de concrétiser leur achat avant l’avènement de taux supérieurs synonymes de mensualités plus importantes.

Les autorités financières, qui s’inquiètent d’un endettement excessif des ménages, ont demandé aux banques de restreindre les conditions d’accès au crédit. Ce qui inquiète les ménages.

 

Le Haut Conseil de Stabilisation Financière (rassemblement de la Banque de France et du ministère de l’Economie) a demandé aux banques:

– d’éviter d’octroyer des prêts immobiliers sur plus de 25 ans

– de limiter les remboursements mensuels à 33% des revenus nets de l’emprunteur

– fixation d’un taux minimum des emprunts garantissant une rentabilité pour la banque

– hausse de la pénalité de remboursement anticipé

 

Une telle mesure pourrait s’avérer être de nature à compliquer l’accès à la propriété des primo-accédants qui ne disposeraient pas d’un apport personnel complémentaire suffisant.

 

ALORS, PRÊT A DEVENIR PROPRIETAIRE ?

Quelques points essentiels à retenir :

– L’immobilier est plus que jamais une « valeur refuge », que ce soit en tant que résidence principale ou investissement locatif

– Actuellement, une moyenne de 3 acquéreurs pour un bien en vente

– L’immobilier a progressé de près de +310% en 20 ans sur Paris

– En 10 ans le coût du crédit immobilier a été divisé par 4

– Paris connaît de gros écarts de prix d’un quartier à l’autre : 8 000€ à plus de 20 000€

– La proche banlieue connaît aussi une forte évolution de la valeur des biens

– Le grand Paris va participer à l’attractivité de zones géographiques jusqu’à présent moins bien desservies par les transports (200 km supplémentaires de métro et 68 nouvelles gares)

– Une demande majoritairement concentrée sur des biens de moins de 1,5 millions

– Les appartements de plus de 2 millions sont recherchés par les familles d’expatriés de retour en France et la clientèle étrangère fortunée.

 

Si vous souhaitez tirer votre « épingle du jeu » sur ce marché où les biens de qualité se font rares, appuyez-vous sur un chasseur immobilier qui vous trouvera l’appartement de vos rêves. N’hésitez plus à nous contacter !

 

1024 683 DES MURS À PARIS

La rentabilité d’un investissement locatif

On est souvent tenté d’acheter un bien immobilier qui présente un fort rendement locatif. Mais attention, il ne faut pas confondre la bonne rentabilité et un projet immobilier réussi.

Le rendement locatif n’est en effet pas le seul critère à prendre en compte. Au moment d’acheter son bien, il faut prendre en considération la valeur qu’il va prendre, à la hausse ou à la baisse. En effet, l’attractivité de la ville assurera un capital investi qui prendra de la valeur sur le long terme ainsi qu’une demande locative soutenue.

Paris, Lyon et Bordeaux sont les villes les plus dynamiques où la rentabilité est certes moins élevée mais avec aucune vacance locative et une valorisation du bien à terme qui est plus sûre.

 

Le calcul de la rentabilité d’un investissement locatif

 

Pour estimer le potentiel de son investissement locatif, il faut savoir de quoi on parle. Il y a plusieurs niveaux de rentabilité. Alors pour présenter son dossier à son banquier, mieux vaut maîtriser ses calculs.

 

La rentabilité brute :

Elle est souvent mise en avant par les agences mais sans prendre en compte les frais de notaire et le coût des travaux éventuels.

En fait, il s’agit de diviser les loyers perçus (hors charges) sur un an par le prix du bien acheté, frais d’agence et de notaire inclus + travaux.

A Paris, cette rentabilité est en moyenne de 2,5% à 3,5%.

 

La rentabilité nette de charges:

Elle est plus finement calculée car elle tient aussi compte des charges de copropriété non récupérables, des travaux de copropriété, des frais de gestion locative, des coûts d’entretien, de la taxe foncière, des charges financières liées à un éventuel emprunt immobilier.

 

La rentabilité nette après impôts:

Elle définit ce qui reste vraiment dans votre poche après prélèvements sociaux, calculés sur les loyers nets de charges et d’intérêts, et après impôt sur le revenu (taux marginal d’imposition ; 30% pour la majorité des cadres).

Ne pas oublier que la quasi-totalité des charges d’exploitation est imputable à vos revenus, vous permettant ainsi de générer un déficit foncier, diminuant de fait votre base imposable, et par voie de conséquence, vos impôts.

 

Louer vide ou meublé ?

 

La location meublée est plus rentable que la location vide car les loyers sont plus élevés et la fiscalité LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) plus favorable.

A qualité, surface et emplacement comparables, un appartement meublé se loue de 10 à 25% de plus que celui qui est vide. Mais il peut y avoir quelques vacances dues à un bail qui n’est que d‘un an (ou 9 mois pour les locataires étudiants). Sachez que les locataires peuvent renouveler leur bail sur une période plus longue, à condition que l’aménagement de votre appartement soit de qualité.

 

Il existe 2 régimes :

 

– le régime forfaitaire (régime fiscal catégorie « BIC ») où vous êtes imposé sur 50% de vos loyers à condition que vos loyers annuels ne dépassent pas 70 000 euros.

– le régime réel si vos recettes sont comprises entre 70 000 et 238 000 euros (mais option possible pour des revenus locatifs inférieurs à 70 000 €).

 

Vous déduisez les frais d’acquisition (notaire, frais d’agence), les charges de copropriété, la taxe foncière,… de vos recettes locatives et vous déduisez les amortissements tels que : la valeur du bien, les éléments d’équipement et meubles, les travaux.

 

La location vide (régime fiscal catégorie « revenus fonciers ») propose 2 régimes:

 

– le régime forfaitaire (abattement de 30% sur les revenus locatifs) si vos loyers annuels ne dépassent pas 15 000 euros (charges comprises). Vous êtes alors imposé sur 70% selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu.

– le régime réel pour des loyers annuels qui dépassent les 15 000 euros. Mais si vous n’êtes pas dans ce cas, vous pouvez toutefois opter pour celui-ci.

 

Vous déduisez les charges (travaux, intérêts d’emprunt, charges, assurance, etc.). Le bénéfice dégagé est imposable. Si vous créez un déficit foncier, celui-ci s’impute sur vos revenus globaux dans la limite de 10.700 € pour l’année, ce qui est impossible en meublé.

 

NB : il est impossible de changer de régime pendant au moins 3 ans.

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Investissement locatif : louer un appartement vide ou meublé ?  

Investissement locatif : louer un appartement vide ou meublé ?  

Faut-il louer un appartement vide ou meublé ?  C’est une question légitime pour un investisseur. En fait, tout dépend des avantages fiscaux et de l’engagement locatif souhaités.

Pour une location meublée, la durée du bail est d’1 an (ou 9 mois pour un locataire étudiant) avec 3 mois de préavis à donner par le bailleur. En revanche, une location vide implique une durée de bail minimum de 3 ans avec un préavis de 6 mois.

Sur une zone tendue comme Paris, le locataire qui souhaite quitter son logement devra donner un préavis d’un mois, indépendamment du type de location.

Faisons un point sur les règles fiscales pour louer un appartement vide ou meublé. À noter qu’elles sont identiques pour les résidents et non-résidents.

 

1er cas : vous louez un logement vide

 

Achetez un appartement ancien, rénovez-le, louez-le pendant 3 ans sans interruption et payez moins d’impôts.

Pour moins de 15 000 euros de loyers bruts perçus par an, vous pouvez prétendre au régime micro-foncier, un mode simplifié de déclaration. Vous allez ainsi profiter d’un abattement de 30% sans avoir à fournir le moindre justificatif.

Si vos revenus dépassent 15 000 euros, le régime d’imposition dit « réel » s’impose et offre l’intérêt du déficit foncier permettant de réduire l’imposition globale. Il faut soustraire des loyers perçus, les frais et charges imputables au logement (charges de copropriété, frais de gestion, impôt foncier, frais de diagnostics obligatoires, intérêts d’emprunt) et bien sûr tous les travaux d’entretien et de rénovation.

Le déficit foncier = le total de ces frais et charges cumulés – le montant des loyers perçus.

Ce montant est déductible des revenus imposables dans la limite de 10 700 euros. Seuls les intérêts d’emprunt ne peuvent pas être déduits des revenus imposables mais seulement des revenus fonciers.

 

2ème cas : vous louez un logement meublé

 

Le principe est identique mais encore plus avantageux.

Le régime « réel » s’applique au-delà du seuil de 70 000 euros de revenus locatifs. Sous ce seuil, vous pouvez opter pour le régime simplifié micro-BIC et bénéficier d’un abattement forfaitaire automatique de 50 %. Mais vous pouvez également bénéficier sur option du régime « réel ». Les revenus sont alors déclarés en tant que « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC) et n’impactent pas les autres revenus imposables.

Dans la majorité des situations, le régime « réel » reste le régime fiscal le plus intéressant pour les investisseurs. Il permet de déduire les amortissements ainsi que l’ensemble des charges inhérentes à l’activité de loueur meublé non professionnel (intérêts d’emprunt, assurances, frais d’agence, frais de chasseur immobilier, gestion locative), les travaux et aménagement, les frais de notaire.

Ainsi, l’investisseur ne paie pas d’impôts sur ses revenus locatifs, en bénéficiant d’un déficit fiscal reportable sur de nombreuses années.

Enfin, il faut savoir que le statut de LMNP permet aussi de déduire des revenus locatifs l’amortissement du bien pendant 20 ans et des meubles sur 7 ans.

 

Vous avez d’autres questions avant de louer un appartement vide ou meublé? Nous sommes là pour y répondre !

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investissement immobilier locatif

L’intérêt d’un investissement immobilier locatif

L’investissement immobilier locatif assure à la fois des revenus réguliers par le biais des loyers, mais aussi la création d’un patrimoine prenant de la valeur. Par rapport aux autres placements, ceci en fait un investissement des plus solides et rentables.

 

C’est le moment d’investir!

Les taux d’intérêt, actuellement bas, représentent une période propice pour un investissement immobilier locatif. Ainsi, 45% des Français vivant à l’étranger considèrent l’immobilier locatif comme un placement « rassurant » (étude du Crédit Foncier). Et pour cause : il est des plus avantageux en termes de risque et de rentabilité sur le long terme.

 

Un régime sur mesure pour un investissement immobilier locatif

En choisissant de louer un appartement meublé, vous souscrivez au régime fiscal de location de logements meublés à titre non professionnel (LMNP). Ce régime permet de défiscaliser une partie de vos revenus et de financer un actif à crédit, en utilisant un crédit bancaire. De plus, en choisissant un bien immobilier ancien, vous pourrez déduire le coût des travaux effectués. Ceci vous permettra de ne payer aucun impôt pendant plusieurs années.

 

Vous manquez de temps et d’expertise? Nous sommes là pour ça!

C’est pour répondre à votre besoin qu’existent les chasseurs immobiliers tels que DES MURS À PARIS. Nous nous occupons de tout ! Sélection des biens selon vos critères, organisation des visites, négociation, suivi administratif jusqu’à la signature de l’acte de vente et même la coordination avec un courtier, une entreprise de rénovation et d’aménagement, ainsi qu’une agence de gestion locative.

Ces étapes peuvent être faites à distance, si par exemple vous êtes à l’étranger. Une procuration rédigée par le notaire sera alors un élément-clé. Elle précise l’identité des deux parties (l’acquéreur et son représentant), la nature du mandat (achat ou vente d’un bien immobilier), le prix, le moyen de financement ainsi que l’acte sur lequel elle porte.
Enfin, elle permet la signature de la promesse et de l’acte de vente. Depuis le 1er janvier 2019, les procurations doivent être faites devant un homme de loi local (notaire public ou avocat en fonction des pays).

 

Pour commencer : déterminez votre objectif et évaluez votre capacité d’emprunt

Votre banque ou votre courtier immobilier peuvent vous accompagner dans cette démarche. C’est un exercice essentiel, car s’il existe de nombreux mobiles pour investir dans l’immobilier, tous ne répondent pas aux mêmes critères. Ainsi, de votre raison d’investir dépendra l’appartement choisi :

 

Un investissement locatif pour vous constituer un patrimoine
Il sert à obtenir des revenus complémentaires et à diminuer les impôts dans certaines conditions. Aussi, il permet de protéger le conjoint et de faciliter le transfert d’un patrimoine.

 

Un investissement locatif pour assurer l’avenir de vos enfants
Les revenus de la location de votre appartement peuvent vous permettre de financer les études de vos enfants ou de les aider dans le démarrage de leur nouvelle vie d’adultes. Par ailleurs, vos enfants peuvent aussi occuper ce logement pendant leurs études et ainsi économiser un loyer.

 

Un investissement locatif pour préparer votre retraite
C’est vous assurer un revenu supplémentaire dès que votre emprunt sera remboursé. De la sorte, vous anticipez la fin de votre carrière professionnelle en compensant dès maintenant une possible baisse de revenus. De plus, l’immobilier permet de générer une « pension de réversion à 100 % » des revenus locatifs en cas de décès du conjoint ou de l’ex-conjoint. Ceci n’est pas le cas des pensions de réversion de retraites.

Alors n’attendez plus! DES MURS A PARIS vous garantit la meilleure expertise pour vous aider à trouver le placement qui vous convient.

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Investir dans une petite surface à Paris

Investir dans une petite surface à Paris

Studio, chambre de service ou encore parking, investir dans une petite surface à Paris est une idée qui fait son chemin. Alors, en 2019, sur quoi miser ?

 

La rentabilité d’une studette ou d’une chambre de service est souvent bien supérieure à celle d’un grand appartement. Ces types de logement sont plébiscités par les investisseurs car ils offrent des facilités de financement, une forte demande locative, une rentabilité et une fiscalité intéressantes. Ainsi, la plupart du temps, les investisseurs font une offre sans conditions suspensives.

 

De fait, le rendement locatif brut avoisine les 3 à 5,5% dans l’ancien et dépasse rarement 4% dans le neuf. Cependant, tout dépend de la ville et du rapport entre l’offre et la demande.

 

Pour évaluer la rentabilité brute de votre location, il faut appliquer la règle suivante :
Loyers annuels = Prix d’achat + travaux + frais de notaire

 

Pour évaluer la rentabilité nette, il faut prendre en compte les charges de copropriété + assurance + taxe foncière + les frais de gestion locative.

 

Ciblez les villes et la bonne superficie

Réussir son investissement locatif tient en trois critères principaux: l’emplacement, la qualité du bien et son prix. Toutefois, l’emplacement est le paramètre-clé, car il conditionne la demande. Pour s’en convaincre, il suffit de voir les files d’attente pour un studio mis en location dans le centre de Paris!

Dès lors, il convient de cibler, au-delà de la capitale, les villes de province qui se distinguent par leur dynamisme. Ainsi les agglomérations où il fait bon vivre, étudier et travailler, comme celles de « l’arc littoral » (Nantes, Bordeaux, Toulouse, Montpellier) trustent les premières places. Par ailleurs, Lyon, Grenoble, Strasbourg et Lille ont également la cote.

 

Assurez-vous d’un bon investissement en choisissant un quartier proche des commodités et bien desservi par les transports. Aussi, n’oubliez pas que les locataires sont sensibles au temps de trajet pour rejoindre leur lieu de travail.

 

Cependant, pas toutes les petites surfaces ne sont admises à la location. Depuis le décret du 30 janvier 2002, un logement doit satisfaire à plusieurs conditions. Partant, il doit disposer d’une pièce ayant, soit une surface habitable d’au moins 9m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20m, soit un volume habitable égal à 20m3. Ainsi, avant d’investir, assurez-vous que votre petite surface à Paris réponde à ces critères!

 

En outre, un logement louable doit comporter : chauffage, électricité, alimentation en eau potable, évacuation des eaux ménagères, coin cuisine avec évier raccordé, sanitaire intérieur, WC (qui peuvent être à l’extérieur s’ils sont accessibles).

 

Un conseil : préférez le meublé (LMNP : loueur en meublé non professionnel)

Au-delà de la souplesse juridique (bail de 1 an ou de 9 mois pour les étudiants, au lieu de 3 ans pour la location nue), la location meublée a une fiscalité attractive. En effet, les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans les revenus fonciers (cas de la location nue).

 

Vous êtes loueur en meublé non professionnel dès lors que vos recettes locatives sont inférieures à 23.000 € par an ou si elles représentent moins de la moitié de vos revenus globaux.

 

Vous disposez de deux options pour réduire votre facture fiscale: le régime forfaitaire et le régime réel. Le régime forfaitaire (micro-BIC) vous impose sur 50% de vos recettes. Le régime réel déduit les charges et les amortissements de vos recettes. De la sorte, vos revenus locatifs seront moins imposés.

 

Le micro-BIC

Il s’applique si le montant des loyers, charges comprises, ne dépasse pas 70.000 €. Vous profitez alors d’un abattement de 50 % sur les recettes (seule la moitié de ces dernières est imposable). Vous ne pouvez pas créer de déficits. Si vos charges n’excèdent pas 50% des recettes, il vaut donc mieux opter pour le régime réel. Il faut alors le choisir avant le 1er février de l’année pour laquelle vous voulez en bénéficier.

Depuis 2018, la durée d’engagement sur un choix de régime n’est plus que d’un an. Cela vous permet de basculer vers le régime le plus favorable beaucoup plus rapidement qu’auparavant. Pour cela, envoyez un courrier de levée d’option à votre centre des impôts avant le 1er février de l’année fiscale de ce changement.

 

Le régime BIC réel

Il est obligatoire au-delà de 70.000 €, ou bien sur demande auprès du fisc si vos recettes sont inférieures. De telle manière, vous déduisez des recettes l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, frais d’assurance emprunteur, frais de notaire, taxes, frais de syndic et de gestion locative, amortissement du mobilier et des améliorations sur une durée de 5 à 10 ans ; soit un taux compris entre 10 et 20% par an- amortissement du prix d’achat du bien, etc.).

Si le total dépasse les loyers perçus, le déficit constaté sera reportable sur les revenus issus du LMNP uniquement. Ces revenus ne seront pas imposables.

En cas de bénéfice, celui-ci s’ajoute au revenu global.

 

La CSG et les autres prélèvements sociaux

Outre l’impôt sur le revenu, les revenus issus de la location meublée, les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) impliquent de payer plusieurs impôts:

 

-la contribution sociale généralisée (CSG)

-le prélèvement social

-la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS).

 

Ce faisant, c’est à un taux global de 17,2 % que vous soumettent ces taxes.

 

Quel équipement obligatoire pour le meublé ?

Le décret 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste du mobilier et des éléments de confort obligatoires pour les locations meublées à usage de résidence principale:

 

-Literie comprenant couette ou couverture

-Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher

-Plaques de cuisson

-Four ou four à micro-ondes

-Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C

-Vaisselle nécessaire à la prise des repas

-Ustensiles de cuisine

-Table et sièges

-Étagères de rangement

-Luminaires

-Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

 

Alors, prêt à investir dans une petite surface à Paris? Contactez-nous dès maintenant pour en savoir plus.

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Quelle fiscalité des revenus locatifs pour les expatriés et non-résidents ?

Quelle fiscalité des revenus locatifs pour les expatriés et non-résidents ?

L’immobilier locatif est un support d’investissement très avantageux, surtout si vous vous intéressez à la fiscalité des expatriés. En effet, il permet de créer un patrimoine ou le développer, mettre en place des revenus passifs, vous constituer une retraite, sécuriser l’avenir de votre famille. Mais tout ira plus vite si vous optimisez les différentes étapes du projet : bien acheter, bien louer et… choisir le bon régime fiscal.

Cependant, un non-résident qui effectue un investissement immobilier à but locatif devra s’acquitter non seulement d’une imposition des revenus locatifs et des prélèvements sociaux des non-résidents, mais également d’une imposition dans le cas d’une plus-value immobilière non- résident.

Le type de location, vide ou meublée, conditionne le régime fiscal

Il existe deux régimes fiscaux pour la location et les revenus qu’elle génère.

Ainsi la location vide génère des revenus locatifs, imposés sur le revenu de propriétaire au titre des revenus fonciers.

Location vide et revenus fonciers :
Il existe deux possibilités d’imposition : le propriétaire peut opter pour le régime micro foncier ou le régime réel.

Pour pouvoir bénéficier du régime micro foncier, les revenus locatifs annuels doivent impérativement être inférieurs à 15.000€. Ce régime permet un abattement forfaitaire pour charges de 30%. Le revenu foncier net ainsi obtenu s’ajouter aux autres revenus du contribuable.
Le régime réel s’applique de plein droit, si le revenu locatif annuel est supérieur au plafond, simplement par simple option du contribuable, mais également si le propriétaire-bailleur bénéficie d’un dispositif de défiscalisation qui exclut le micro-foncier tel que le dispositif Robien. Dans ce cas, le bailleur déduira de ces loyers les différentes charges.
En cas d’option au régime réel, celle-ci sera irrévocable pendant une durée de 3 ans. Le contribuable devra remplir le formulaire 2044 ou 2044-S, qui sera annexé à la déclaration d’impôt sur le revenu.

La location meublée :
Elle génère des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Il existe deux possibilités d’impôts sur les revenus locatifs meublés : le régime forfaitaire et le régime réel.
Pour le régime forfaitaire, les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 32.900 euros. L’abattement des revenus fonciers forfaitaire s’élève à 50%, couvrant l’ensemble des frais et charges déductibles.
Le régime réel s’applique de plein droit si les revenus locatifs sont supérieurs au plafond ou sur option, qui doit intervenir avant le 1er février de l’année au titre de laquelle les revenus seront soumis au régime réel.

A ce titre, les revenus meublés doivent être déclarés dans le formulaire complémentaire 2042C (cadre 5 – rubrique B) lorsque vous êtes résident fiscal français. Après départ ou si vous êtes déjà à l’étranger, les revenus seront à reporter à la rubrique 5 sur la déclaration 2042 NR.

Le régime le plus intéressant pour l’investisseur est la location meublée

On parle alors de LMNP ou « loueur meublé non professionnel ». Le régime LMNP réel permet à l’investisseur de bénéficier de dépenses déductibles en déficit direct (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, frais de gestion, frais d’agence, notaire), ou bien de dépenses amortissables (montant du bien acheté, travaux, meubles). Pour faire simple, l’investisseur verra sa base de revenus locatifs imposable ramenée à 0€ pendant une dizaine d’années. Cela représente un énorme avantage! En effet, vous pourrez allouer 100% des revenus locatifs au remboursement du crédit ou à l’augmentation de votre épargne.

Quelle imposition pour les Français résidents et les non-résidents ?

Outre le fait que l’investissement en location en meublée permet un meilleur rendement pour votre investissement locatif (revenus locatifs d’environ 20% supérieurs aux revenus locatifs pour le même bien loué vide), la fiscalité présente un intérêt particulier.
Le taux marginal d’imposition (TMI) s’applique ensuite aux revenus imposables (donc la part de revenus locatifs après déduction des amortissements et déficits). Cela signifie que vos revenus locatifs viennent s’ajouter à vos autres revenus. Ils sont donc imposés dans la tranche la plus haute à laquelle vous êtes soumis. Sauf que si vous êtes non-résident… vous n’avez pas de revenus en France. Pour la fiscalité des expatriés, l’État français appliquera donc une tranche forfaitaire à 20%. Ceci est nettement favorable puisque les Français sont, selon leurs revenus, imposés à 30% ou même 41% au TMI. Enfin, selon votre pays d’expatriation, vous pouvez profiter de conventions fiscales avec la France.

Nous sommes des chasseurs immobiliers spécialisés dans les expatriés.

Vous voulez en savoir plus sur les impôts des revenus locatifs des non-résidents? N’hésitez pas à nous contacter!

 

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Vaut‑il mieux investir dans un parking ou une chambre de service ?

Friands de petites surfaces, les investisseurs s’intéressent particulièrement aux chambres de service et aux parkings qui offrent des rentabilités intéressantes, souvent supérieures à l’immobilier classique. Lequel des deux est le plus rentable?

Entre le 1er janvier et le 31 octobre 2017, c’est le parking qui l’emporte et ce, bien que leurs prix ont grimpé de plus de 30% depuis 2008.
Avec un investissement moindre et des travaux rares voire inexistants, un parking nécessite une implication budgétaire plus restreinte et est donc plus facilement rentabilisé qu’une chambre de bonne.
Mais il est à noter que la politique de la Ville visant à réduire l’utilisation des voitures, pourrait changer la donne. Depuis deux-trois ans, on constate surtout pour Paris, qu’il y a une baisse de près de 30% de la demande de parking

Quelle rentabilité pour les chambres de service ?

Elles se font de plus en plus rare en Ile-de-France et elles servent surtout à loger les étudiants ou les jeunes qui débutent dans leur vie professionnelle.
On les trouve essentiellement au coeur des grandes villes. Très confidentiel, ce marché est cependant recherché par les investisseurs. Leur rentabilité serait en moyenne de 6 à 9% par an ; un taux bien plus élevé que les 3% à 4% que vous pouvez espérer en moyenne si vous louez votre logement dans une grande ville.

Et pourtant, une taxe spécifique touchant les micro logements (de 9 à 14 m²) parfois appelée taxe « Apparu » devrait être réglée dès lors que le prix du loyer dépasse 41,64 €, hors charges, par mètre carré de surface habitable, ce qui pourrait réduire la rentabilité. Mais il semble qu’en pratique elle soit rarement réglée. Une chose est sûre, les prix de ce type de biens n’ont cessé
de s’envoler du fait d’une forte demande et d’une offre qui ne cesse de décliner depuis près de vingt ans, selon une récente étude des notaires d’Ile-de-France.

L’investissement dans un parking ?

Peu de charges et de frais. Le préavis n’excède pas un mois et les risques de dégradations sont quasi nuls.
La rentabilité d’un parking dépend de son prix d’achat. Et celui-ci varie en fonction des quartiers, des communes et des difficultés de stationnement que l’on y rencontre. En région parisienne, les prix des parkings sont stables, soit 15.000 € en moyenne. A Paris, en revanche, ils ont fortement grimpé atteignant 24.500 € selon la chambre des notaires de Paris. Une moyenne qui cache de fortes disparités. Les secteurs les plus prisés comme le Marais, Saint-Germain-des-Prés affichent les valeurs les plus élevées, soit 60.000 €. Dans la capitale, les loyers s’échelonnent de 50 à 200 € par mois.

Quelle catégorie d’imposition pour les parkings ? Ils sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers lorsqu’ils ne s’accompagnent d’aucun service ou d’aucune prestation autre que le simple gardiennage. Si vos revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15.000 € par an, vous pouvez bénéficier du régime d’imposition simplifié dit micro-foncier. Dans le cas contraire, c’est le régime réel d’imposition qui s’applique. Les garages sont soumis à la taxe d’habitation s’ils constituent la dépendance d’un logement. S’ils se trouvent à une adresse différente, ils ne sont pas imposables à condition qu’ils se situent à plus d’un kilomètre de l’habitation.
Des frais de notaire (frais de mutation) importants. Les émoluments notariés étant dégressifs, ils sont proportionnellement plus conséquents pour des petits prix que pour des sommes élevées. L’achat d’un parking à 9.000 € peut occasionner des frais de notaire de l’ordre de 1.818 €, soit 20 % du prix du bien.

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Pourquoi opter pour l’investissement meublé ?

Pour se construire un patrimoine transmissible, augmenter ses revenus ou tout simplement réduire ses impôts, on est tenté par un investissement immobilier locatif. Seulement, au vu de la pléthore d’offres, on ne sait pas vraiment vers quoi s’orienter, pour s’assurer une rentabilité optimale de l’achat meublé.
Louer en meublé non professionnel représente des avantages fiscaux certains. Dans ce cas, on relève du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Dès lors, on dispose de deux options pour faire baisser sa facture fiscale. Soit on opte pour le régime forfaitaire et on est imposé sur la moitié de ses recettes. Soit on choisit le régime réel et on déduit de ses recettes, les charges et les amortissements pour diminuer ses revenus locatifs qui sont ainsi bien moins imposés.
Vous êtes loueur en meublé non professionnel dès lors que vos recettes locatives sont inférieures à 23.000 € par an ou si elles représentent moins de la moitié de vos revenus globaux.

 

 

Un marché plutôt lucratif

Ne représentant qu’à peine 5% du parc locatif en France, ce marché est plutôt lucratif.
Il concerne surtout les petites surfaces, studios ou deux pièces, dans les grandes métropoles, les villes universitaires ou touristiques. L’investissement dans un bien meublé présenterait de nombreux avantages.
En plus de bénéficier d’une meilleure rentabilité, un investissement meublé peut aussi se louer plus cher et plus facilement. Par ailleurs, fiscalement, les revenus qui dépendent d’une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qui bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50%, et non des revenus fonciers, comme c’est le cas pour les locations nues.
En outre, moins nombreuses que les annonces de biens vides, les annonces de biens meublés, pour peu qu’ils aient été bien réaménagés, seront davantage susceptibles de déclencher un coup de coeur chez de futurs locataires.
Si on décide de louer son meublé à un étudiant, rien n’empêche de le relouer à la saison lors de ses vacances annuelles, afin d’éviter toute vacance locative.

 

 

Des locataires plus exigeants

Un achat immobilier meublé ne doit pas être pris à la légère, mais être rigoureux et méthodique. Même si la loi commence juste à définir plus précisément la location meublée, des précautions sont toutefois nécessaires. Depuis septembre 2015, un bien meublé à louer doit fournir tout le confort nécessaire aux usages quotidiens : des sanitaires, un espace toilette aux normes, une cuisine aménagée, avec un four, un réfrigérateur et un congélateur, des plaques de cuisson ou encore de la vaisselle en quantité suffisante.
Enfin, il faut faire preuve de tact et de diplomatie, car les locataires de ce style de biens sont plus exigeants que ceux pour un appartement nu. Ainsi il faut éviter de meubler son appartement locatif avec les meubles dont on ne veut plus chez soi.