Acquérir un bien immobilier

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Investir dans un bien immobilier ancien déjà loué

Depuis quelques années maintenant, l’idée de vous constituer un patrimoine immobilier vous séduit de plus en plus. Après tout, la pierre n’est-elle pas le placement préféré des français ?

Mais devenir propriétaire/bailleur ne s’improvise pas.
Alors pour ne pas vous tromper, préférez opter pour l’achat d’un bien occupé, et de préférence dans l’ancien.

En effet, pour un premier investissement, acheter dans un bien immobilier ancien loué présente de nombreux avantages.
L’avantage principal d’acheter un bien occupé est que son prix de vente sera inférieur à celui d’un logement libre. Vous bénéficiez ainsi d’une décote, non négligeable, compte-tenu de la fébrilité conjoncturelle actuelle.

Une belle opportunité pour les investisseurs peu expérimentés

En effet, les logements occupés subissent une décote par rapport au prix du marché, qui varie selon les zones. En moyenne, comptez entre 15 et 20% pour les baux qui obéissent à la loi de 1989 et jusqu’à 50% pour ceux de la loi de 1948. Un critère de choix très important pour une future plus-value.

Un autre avantage à acquérir un bien immobilier déjà loué est bien entendu une rentabilité connue et une économie des frais de mise en location.
Vous obtenez directement un revenu additionnel grâce aux loyers perçus. Vous toucherez en effet des loyers dès le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Ce qui rassurera votre banque !

En misant sur l’acquisition d’un bien immobilier vendu occupé, sachez que vous ne perdrez pas votre temps à chercher un locataire. Dans un premier temps, vous éviterez ainsi la vacance locative.

Un investissement locatif clé-en-main qui demande à être bien accompagné

Même si vous n’avez pas à vous soucier de trouver un nouveau locataire, pour plus de sécurité, vous devez effectuer quelques vérifications nécessaires.

Qu’est-ce qui vous garantit de la qualité du locataire ?
Pour vous assurer de sa solvabilité, nous vous conseillons vivement de vous renseigner sur son compte.
A ce titre, vous êtes en droit de demander à l’ancien propriétaire de vous fournir l’historique des loyers. Vous pourrez aussi ajouter une mention dans le compromis de vente certifiant que le locataire est à jour dans le paiement de ses loyers.
Vous pouvez également vous renseigner sur les raisons qui poussent le vendeur à revendre son bien. Car dans un investissement immobilier, l’emplacement est primordial. Mais en choisissant d’investir dans un bien loué, vous avez plus de chances d’en trouver en ville qu’en périphérie

Malgré tous ces conseils, vous êtes encore frileux à l’idée d’investir dans un bien ancien loué.
Alors pour ne pas vous tromper, adressez-vous à des experts, tels que les chasseurs immobiliers qui défendront vos intérêts et sauront vous dénicher le bien idéal. Ils vous guideront et vous accompagneront dans votre projet.

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Tout savoir sur les frais de notaire

Droits de mutation, frais de notaire, droits d’enregistrement… Les frais d’achat d’un bien immobilier, nommés injustement « frais de notaire », recouvrent des réalités fort distinctes. Qui en profite ? Et comment sont-ils calculés ?
Lors d’une transaction immobilière, l’acquéreur d’un bien doit payer des frais d’acquisition, appelés injustement « frais de notaire ». Et contrairement aux idées reçues, ce n’est pas le notaire qui prend la plus grosse part du gâteau. L’État, la collectivité et les intervenants perçoivent leur part du montant de la transaction. Les émoluments dus aux notaires ne représentent en fait qu’une partie des frais engagés.

Que recouvrent les « frais de notaire » ?

Il s’agit de frais d’acquisition qui sont composés de 4 postes dont le total représente entre 7% (pour les biens de grande valeur) à 8% pour un logement ancien et 2 à 3% pour un logement neuf.

1er poste : les droits de mutation
Taxe de publicité foncière ou droit d’enregistrement, perçus par le fisc.

Vente d’un bien ancien ou récent (y compris les biens de moins de 5 ans)
5,80% (5,80665% exactement) du prix de vente dans la plupart des départements (les 97 départements ayant à ce jour appliqué la hausse des droits de mutation rendue possible en 2014);
5,09% (5,09006 % exactement) du prix de vente dans les quelques départements qui ont décidé de ne pas appliquer la hausse des droits : l’Indre (36), l’Isère (38), le Morbihan (56), et Mayotte (976).

Vente d’un bien neuf
0,71% (0,71498 %) sur le prix de vente.

2ème poste : la rémunération du notaire ou émoluments
Le tarif est proportionnel au prix de vente du bien et fixé par décret.

  • de 0 à 6500 € : 3,945 %  = 256,43 €
  • de 6500 à 17000 € : 1,627 % = 170,84 €
  • de 17 000 à 60000 € : 1,085 % = 466,55 €
  • au-dessus de 60000 €:= 0,814 %

Ces tranches s’additionnent et il faut ensuite ajouter au total la TVA de 20%.
Le notaire conseille son client, rédige l’acte, en assure la régularité, effectue toutes les formalités nécessaires à son efficacité et assure la conservation de l’acte pendant 75 ans.

3ème poste : Les émoluments de formalités et frais divers ou « déboursés »
Le notaire règle également, pour le compte de son client, les interventions d’autres professionnels ou de certaines administrations; on parle de « déboursés ».

Les émoluments de formalités
Le notaire accomplit différentes démarches et effectue des formalités en vue de la transaction qui sont facturées en moyenne pour un total 800 € TTC. C’est pourquoi on parle d’émoluments de formalité. Ils sont facturés selon un barème qui fixe le prix que le notaire peut demander pour chacune des formalités ou prestations qu’il effectue pour la vente. Selon les ventes, le notaire aura besoin de plus ou moins de démarches à effectuer. C’est pourquoi il demande une provision sur ses émoluments et fait le décompte quelques mois après la vente en fonction du prix facturé pour les différentes démarches qu’il a effectuées.

Les frais divers
Ils sont évalués, quant à eux, à environ 400 €  et correspondent au remboursement de sommes que le notaire a dû payer à des tiers pour le compte de son client (frais d’expédition des actes, etc).

Dans les « déboursés », il y a la contribution à la sécurité immobilière, l’état hypothécaire (document qui établit les inscriptions prises sur un immeuble), les documents d’urbanisme, les frais liés au cadastre, les frais de géomètre, et les frais d’acte (timbres fiscaux, frais administratifs).

4ème poste : La contribution de sécurité immobilière
Cette contribution est due à l’Etat pour l’accomplissement des formalités d’enregistrement et de publicité foncière, ce que l’on appelle désormais la formalité fusionnée. Elle est fixée au taux proportionnel de 0,10% du prix du bien, avec un minimum de 15 €.

Un point intéressant à retenir
Il est intéressant d’estimer la valeur du mobilier laissé par le vendeur (cuisine équipée, placards, etc.). Il faut alors le préciser au notaire qui l’inscrira dans l’acte de vente. Ainsi, les frais de mutation (5,80% ou 5,09%) ne seront appliqués que sur le montant du prix du bien en lui-même. Cela permet d’éviter d’avoir à payer des droits de mutation sur le mobilier car ils ne sont dus que sur le bien immobilier et non sur les meubles.

1024 576 DES MURS À PARIS
Investir dans une petite surface à Paris

Investir dans une petite surface à Paris

Studio, chambre de service ou encore parking, investir dans une petite surface à Paris est une idée qui fait son chemin. Alors, en 2019, sur quoi miser ?

 

La rentabilité d’une studette ou d’une chambre de service est souvent bien supérieure à celle d’un grand appartement. Ces types de logement sont plébiscités par les investisseurs car ils offrent des facilités de financement, une forte demande locative, une rentabilité et une fiscalité intéressantes. Ainsi, la plupart du temps, les investisseurs font une offre sans conditions suspensives.

 

De fait, le rendement locatif brut avoisine les 3 à 5,5% dans l’ancien et dépasse rarement 4% dans le neuf. Cependant, tout dépend de la ville et du rapport entre l’offre et la demande.

 

Pour évaluer la rentabilité brute de votre location, il faut appliquer la règle suivante :
Loyers annuels = Prix d’achat + travaux + frais de notaire

 

Pour évaluer la rentabilité nette, il faut prendre en compte les charges de copropriété + assurance + taxe foncière + les frais de gestion locative.

 

Ciblez les villes et la bonne superficie

Réussir son investissement locatif tient en trois critères principaux: l’emplacement, la qualité du bien et son prix. Toutefois, l’emplacement est le paramètre-clé, car il conditionne la demande. Pour s’en convaincre, il suffit de voir les files d’attente pour un studio mis en location dans le centre de Paris!

Dès lors, il convient de cibler, au-delà de la capitale, les villes de province qui se distinguent par leur dynamisme. Ainsi les agglomérations où il fait bon vivre, étudier et travailler, comme celles de « l’arc littoral » (Nantes, Bordeaux, Toulouse, Montpellier) trustent les premières places. Par ailleurs, Lyon, Grenoble, Strasbourg et Lille ont également la cote.

 

Assurez-vous d’un bon investissement en choisissant un quartier proche des commodités et bien desservi par les transports. Aussi, n’oubliez pas que les locataires sont sensibles au temps de trajet pour rejoindre leur lieu de travail.

 

Cependant, pas toutes les petites surfaces ne sont admises à la location. Depuis le décret du 30 janvier 2002, un logement doit satisfaire à plusieurs conditions. Partant, il doit disposer d’une pièce ayant, soit une surface habitable d’au moins 9m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20m, soit un volume habitable égal à 20m3. Ainsi, avant d’investir, assurez-vous que votre petite surface à Paris réponde à ces critères!

 

En outre, un logement louable doit comporter : chauffage, électricité, alimentation en eau potable, évacuation des eaux ménagères, coin cuisine avec évier raccordé, sanitaire intérieur, WC (qui peuvent être à l’extérieur s’ils sont accessibles).

 

Un conseil : préférez le meublé (LMNP : loueur en meublé non professionnel)

Au-delà de la souplesse juridique (bail de 1 an ou de 9 mois pour les étudiants, au lieu de 3 ans pour la location nue), la location meublée a une fiscalité attractive. En effet, les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans les revenus fonciers (cas de la location nue).

 

Vous êtes loueur en meublé non professionnel dès lors que vos recettes locatives sont inférieures à 23.000 € par an ou si elles représentent moins de la moitié de vos revenus globaux.

 

Vous disposez de deux options pour réduire votre facture fiscale: le régime forfaitaire et le régime réel. Le régime forfaitaire (micro-BIC) vous impose sur 50% de vos recettes. Le régime réel déduit les charges et les amortissements de vos recettes. De la sorte, vos revenus locatifs seront moins imposés.

 

Le micro-BIC

Il s’applique si le montant des loyers, charges comprises, ne dépasse pas 70.000 €. Vous profitez alors d’un abattement de 50 % sur les recettes (seule la moitié de ces dernières est imposable). Vous ne pouvez pas créer de déficits. Si vos charges n’excèdent pas 50% des recettes, il vaut donc mieux opter pour le régime réel. Il faut alors le choisir avant le 1er février de l’année pour laquelle vous voulez en bénéficier.

Depuis 2018, la durée d’engagement sur un choix de régime n’est plus que d’un an. Cela vous permet de basculer vers le régime le plus favorable beaucoup plus rapidement qu’auparavant. Pour cela, envoyez un courrier de levée d’option à votre centre des impôts avant le 1er février de l’année fiscale de ce changement.

 

Le régime BIC réel

Il est obligatoire au-delà de 70.000 €, ou bien sur demande auprès du fisc si vos recettes sont inférieures. De telle manière, vous déduisez des recettes l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, frais d’assurance emprunteur, frais de notaire, taxes, frais de syndic et de gestion locative, amortissement du mobilier et des améliorations sur une durée de 5 à 10 ans ; soit un taux compris entre 10 et 20% par an- amortissement du prix d’achat du bien, etc.).

Si le total dépasse les loyers perçus, le déficit constaté sera reportable sur les revenus issus du LMNP uniquement. Ces revenus ne seront pas imposables.

En cas de bénéfice, celui-ci s’ajoute au revenu global.

 

La CSG et les autres prélèvements sociaux

Outre l’impôt sur le revenu, les revenus issus de la location meublée, les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) impliquent de payer plusieurs impôts:

 

-la contribution sociale généralisée (CSG)

-le prélèvement social

-la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS).

 

Ce faisant, c’est à un taux global de 17,2 % que vous soumettent ces taxes.

 

Quel équipement obligatoire pour le meublé ?

Le décret 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste du mobilier et des éléments de confort obligatoires pour les locations meublées à usage de résidence principale:

 

-Literie comprenant couette ou couverture

-Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher

-Plaques de cuisson

-Four ou four à micro-ondes

-Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C

-Vaisselle nécessaire à la prise des repas

-Ustensiles de cuisine

-Table et sièges

-Étagères de rangement

-Luminaires

-Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

 

Alors, prêt à investir dans une petite surface à Paris? Contactez-nous dès maintenant pour en savoir plus.

1024 692 DES MURS À PARIS
Choisir un chasseur immobilier pour trouver des biens hors marché?

Un chasseur immobilier pour trouver des biens « hors marché » ?

Les biens immobiliers qui ne sont pas présentés par annonces ou dans les revues spécialisées font rêver les potentiels acquéreurs. En effet, ceux-ci pensent trouver la perle rare en cherchant dans le « off-market ». Mais est-ce un mythe ou une réalité ? Tout d’abord, il faut savoir que ce type de biens ne concerne que 5% à 10% du marché. Majoritairement, il s’agit d’appartements ou de maisons d’exception à des prix très élevés (plusieurs millions d’euros). Ainsi, ces biens ne constituent pas les 99% des recherches des acquéreurs. Confier sa recherche à un chasseur immobilier pour trouver uniquement un bien « off-market » n’est donc pas une bonne idée.

 

Le chasseur immobilier sait comment vous trouver le bien idéal

Pour répondre à cet objectif, le chasseur immobilier ne peut pas se cantonner au « off-market ». En effet, il doit être le plus objectif et proactif possible, pour vous proposer rapidement des biens à acquérir. Ne se contenter que du « off-market » limiterait le choix des biens présentés, car la probabilité de faire correspondre la demande d’un client à l’un de ces biens, à un instant t, est très faible. C’est une question de chance et d’opportunité qui ne se présente pas toujours !

Votre chasseur immobilier fait « feu de tout bois » en activant tous les contacts possibles. Ceci, afin de qualifier un maximum de biens et d’en sélectionner une quantité suffisante pour que vous puissiez opérer votre propre tri. Ainsi, vous aurez la chance de visiter la « substantifique moelle » des biens correspondant à vos critères. Le temps quotidien qu’il consacre à la recherche qualitative de votre bien rêvé, sa forte expertise et sa très grande disponibilité pour faire une visite « au pied levé », sont ses atouts majeurs.

 

Le chasseur immobilier reste ouvert à toutes les sources d’où proviennent les biens à vendre

Il a accès à l’ensemble du marché et donc bien à des biens « off-market », mais pas seulement… Il cherche le bien idéal via un ensemble d’entités qu’il connait parfaitement. Premièrement, les agences immobilières par lesquelles passent la grande majorité des appartements et maisons à la vente. Deuxièmement, les propriétaires, qui ne sont pas toujours faciles en termes de négociation, car ils surestiment très souvent leur bien. Enfin, les notaires et les syndics, qui ont un département « transactions ».

Dans son quotidien, votre chasseur immobilier prend un maximum d’informations et témoigne d’une très grande réactivité pour ne pas passer à côté de la « perle rare ». Et ce n’est pas tout! Il vous accompagne de A à Z jusqu’à la signature de l’acte de vente, et même au-delà si vous souhaitez contracter un prêt ou faire des travaux de rénovation. Votre chasseur immobilier s’occupe de tout et ça change tout !

Mais attention : il n’est pas sage de confier votre recherche à un chasseur immobilier en complément de votre propre recherche. En effet, vous ne pouvez pas être simultanément en concurrence sur certains biens communs, au risque de ne avoir l’air sérieux auprès des agences et des vendeurs.
De plus, le chasseur immobilier ne se fait rémunérer que si vous achetez un bien. Il sera donc peu motivé si vous ne lui confiez pas l’exclusivité de la recherche! En conclusion, si votre emploi du temps est trop chargé, si vous n’êtes pas sur place, si vous avez besoin d’être conseillé et accompagné en tant que primo-accédant, alors le chasseur immobilier est la solution idéale.

 

Contactez-nous pour en savoir plus!

1024 683 DES MURS À PARIS

Êtes-vous fait pour investir dans l’immobilier ancien ?

Vous vous posez la question depuis un bon moment ? L’idée de vous constituer un patrimoine immobilier vous séduit de plus en plus ? Après tout, la pierre reste un excellent moyen de se procurer, au moment de la retraite par exemple, un revenu complémentaire non négligeable. Mais l’immobilier, n’est-ce pas trop compliqué, trop lourd ? Avez-vous les épaules et le capital nécessaire pour porter un tel projet ?
L’immobilier est le placement chouchou des Français. C’est l’un des placements préférés des français (pour près de 34% d’entre eux), juste derrière l’assurance-vie (34%) et loin devant le livret A (seulement 13%). Un goût qui s’explique en seulement deux mots : sécurité et rentabilité. D’ailleurs, 70% des Français choisiraient la pierre s’ils avaient les moyens.
Un bon argument pour sauter le pas, non ?

Finissons avec les idées reçues !

Le défaut de l’investissement immobilier ? Son prix ! Du moins, c’est ce que l’on pense, à tort et trop souvent. Investir dans l’immobilier loué par exemple, permet une grande souplesse, et peut s’adapter à toutes les bourses. En effet, vous avez à votre disposition toute une palette de possibilités de placement, de la place de parking jusqu’à l’immeuble et du studio aux murs de restaurant, dans des grandes agglomérations ou dans des villes moyennes.
Selon le sondage Opinion Way, 37% des français choisiraient d’investir dans un appartement 2 pièces, 27% pour un bien dans une ville étudiante et 25% pour un parking.
Pensez à investir dans l’ancien, ces biens sont rentables immédiatement !
Vous n’avez pas de capital, en revanche vous avez une trésorerie mensuelle et un bon profil bancaire? Vous souhaitez faire un investissement dans la durée? Pas de soucis ! Investir dans l’immobilier loué, c’est trouver un placement qui s’adapte à vos contraintes grâce à la perception des loyers et la mise en place d’un prêt.
D’autant plus que 90% de ceux qui ont sauté le pas, sont satisfaits d’investir dans l’immobilier ancien !

Optez pour l’investissement immobilier dans l’ancien

Si l’investissement immobilier fait peur, c’est qu’il a aussi l’image d’une grosse machine : promoteurs et autres programmes immobiliers peuvent effrayer les investisseurs débutants. Les investissements immobiliers liés aux avantages fiscaux, type Loi Pinel, ne sont pas toujours des plus intéressants.
En effet, certains programmes se situent dans des zones où la demande de logements locatifs n’est pas des plus fortes ; ainsi les biens se louent plus difficilement et il y a un risque de perdre l’avantage fiscal prévu. Sans compter les programmes qui sont vendus à un prix du m2 au-dessus de sa valeur, profitant ainsi de l’argument « avantage fiscal ».
Investir dans l’immobilier ancien apporte une solution rassurante. Saine, parce que transparente et adaptée à la problématique de chaque investisseur.
La demande de logement est très élevée dans les grandes villes et particulièrement à Paris. Les locataires se bousculent pour un bien au rapport qualité/prix correct. Savez-vous qu’en plus d’être rentable immédiatement à la signature de l’acte d’achat, investir dans l’immobilier loué possède d’autres avantages ? Vous obtenez directement, à terme, un revenu additionnel grâce aux loyers perçus.
Vous pouvez devenir propriétaire sans apport et vous créer un patrimoine sans difficultés particulières.
Alors, pourquoi pas vous ?

1024 683 DES MURS À PARIS

Immobilier : acheter à un particulier ou à un professionnel ?

C’est un fait, de plus en plus de personnes sont tentées par la vente directe entre particuliers du fait de la multiplication des outils en ligne à leur disposition.
Mais l’écrasante majorité des transactions immobilières, à ce jour, reste le fait de professionnels, qu’il s’agisse d’agences, de mandataires ou de réseaux franchisés. Il y a vraisemblablement des raisons !
En supprimant l’intermédiaire qu’est l’agent immobilier, on économise nécessairement les frais d’honoraires. Ce raisonnement est trop rapide. On a trop longtemps laissé croire que les agences immobilières participaient à la hausse des prix de l’immobilier, ce qui s’est avéré parfaitement faux, études à l’appui. Au contraire, les prix affichés par les agences sont en moyenne inférieurs à ceux des particuliers, et il en va de même pour le montant des transactions finales. Le professionnel qui fait l’intermédiaire, tient compte d’un environnement économique et des prix du marché.

Passer par un professionnel n’est pas un mauvais choix

Les particuliers ont tendance à surévaluer le bien dont ils se séparent parfois à contrecœur et à fixer un prix de vente de départ trop élevé.
Ils peuvent être encouragés en ce sens par les prix affichés par les agences. Sauf que ces derniers comprennent le prix du bien ET les frais d’agence ! De plus, l’acquéreur devra s’acquitter de frais de notaire, avec ou sans intermédiaire, et ceux-ci seront calculés au prorata du prix d’achat du bien, alors que les acquéreurs passés par un professionnel pourront retrancher ces frais d’agence s’ils sont indiqués « à la charge de l’acquéreur ».

Il faut avoir en tête qu’une vente entre particuliers ne permet pas de s’affranchir des règles et de la paperasserie. Être accompagné par un professionnel à toutes les étapes d’un achat, cela peut aider à ne pas se perdre en route dans les méandres de l’administration. Or l’on sait que des litiges surviennent souvent au cours d’une transaction entre particuliers, car toute la procédure est moins maîtrisée. Il en résulte souvent des délais de plusieurs semaines et parfois même l’annulation pure et simple de la vente.

Les avantages de passer par un professionnel

Le délai de vente
Le délai de vente est généralement plus court avec une agence, ceci étant dû à la plus grande rapidité de la transaction du fait que le prix de départ a été fixé correctement.

Une vente plus sécurisée
Un des plus gros risques qui subsiste lors d’une transaction immobilière intervient lors de l’étape de financement. En effet, il n’est pas rare que l’investisseur se voit obtenir un refus de financement.
Un professionnel de l’immobilier, s’il est sérieux, validera la capacité de financement de l’acquéreur, faisant ainsi gagner du temps à tout le monde.

Un montant de transaction contrôlé
Ce qui nous amène au dernier point : en passant par des professionnels, l’acheteur se voit proposer des offres à des prix conformes à ceux du marché. Or c’est là la grosse faille de la vente entre particuliers : on bâtit la négociation sur des fondations peu solides, c’est-à-dire sur un prix de départ « hors marché » au sens où il ne correspond pas à la réalité du marché. Et ce prix est bien plus souvent surestimé que sous-estimé… aux dépens de l’acheteur contraint de payer le prix fort ou de s’engager dans des négociations potentiellement longues et à l’issue incertaine.

En conclusion, s’il peut être tentant de vouloir s’affranchir des frais d’agence, notre conseil est de s’embarquer dans cette voie-là seulement si vous disposez de connaissances en immobilier – et plus spécifiquement en transaction immobilière – et d’un fort pouvoir de négociation.

1024 256 DES MURS À PARIS
Achat immobilier : les 11 questions essentielles à se poser avant d’acheter

Achat immobilier : les 11 questions essentielles à se poser avant d’acheter

Pas toujours facile de s’y retrouver dans les méandres d’un premier achat immobilier! D’après une étude du Crédit Foncier (juin 2015), après 1 an de recherche sans être accompagnées, 20% des personnes sont toujours en recherche, 13% ont abandonné et 42% ont acheté en faisant de grosses concessions.

 

Voici les questions essentielles à se poser avant d’acheter son appartement ou sa maison:

1- Un achat est-il plus intéressant financièrement qu’une location ?

La première chose à faire est de comparer achat et location par rapport à la stabilité de votre situation géographique. En effet, il faut conserver son logement au moins 6/7 ans pour que l’achat soit plus rentable que la location.

2- Quel est le montant de mon apport personnel ?

Les banques prêtent de moins en moins sans un apport personnel minimum. Ainsi, la première étape du plan de financement de votre achat immobilier consister à déterminer l’apport que vous pourrez fournir. Cela augmentera vos chances d’obtenir un prêt et surtout de trouver un bon taux d’intérêt.

3- Combien puis-je raisonnablement emprunter ?

Il est généralement conseillé de ne pas dépasser 33% d’endettement par rapport à vos revenus. Faites le point sur vos crédits en cours et sur vos revenus et déduisez-en les mensualités que vous pourrez supporter. Attention à conserver un « reste pour vivre » suffisant ! Être propriétaire de son logement, c’est bien, mais il faut pouvoir continuer à vivre correctement avant tout.

4- Comment optimiser son crédit immobilier ?

De nombreuses banques et organismes peuvent vous proposer un crédit immobilier. Cependant, cela vous prendra beaucoup de temps et une forte capacité de négociation. Sachez qu’un courtier est un « bon allié » car il travaille avec de nombreux établissements. Il saura lesquels mettre en concurrence en fonction de votre profil et de leur politique commerciale du moment. Le taux obtenu devrait être intéressant car le courtier apporte un gros volume d’affaires aux organismes bancaires.

5- Mon budget est-il suffisant pour acheter le type de bien dont j’ai besoin ?

Définir ses besoins à court et moyen terme ainsi que le budget à consacrer à son achat immobilier est une étape importante. On pourra utiliser par exemple, une simulation de capacité d’emprunt. Pour savoir comment acheter un appartement à Paris ou ailleurs, avoir un apport personnel via son épargne est très utile. Cela permet de payer sa résidence principale avec un crédit immobilier moins important.

6- Quels sont les frais supplémentaires à payer pour un propriétaire ?

L’accès à la propriété entraîne également des frais supplémentaires à ajouter au prix d’achat. On distingue notamment les frais initiaux à l’achat comme les frais de notaire, les frais d’agence, les frais de dossier et de garantie du crédit immobilier. Ensuite, les principaux frais récurrents sont les taxes foncières, les travaux d’entretien de l’appartement ou de la maison, les intérêts du prêt, les assurances, les charges de copropriété, etc.

7- Quel est mon besoin de surface de logement à moyen et à long terme ?

L’acquisition d’un logement se fait pour plusieurs années, il faut donc bien définir ses besoins en termes de surface. Prévoyez-vous d’avoir des enfants dans les années qui viennent ? Vos enfants vont-ils bientôt quitter le foyer ?

8- Où acheter mon logement ?

L’emplacement est le critère numéro 1 pour définir un bon achat immobilier. Vous devez donc être très exigeant sur la situation géographique de votre bien (proche de votre travail, à proximité des commerces et des transports en commun, etc.).

9- Acheter dans l’immobilier neuf ou dans l’ancien ?

Le budget influence fortement le choix. Si l’immobilier neuf propose des logements sans travaux, prêt à être habités, il faut aussi pouvoir supporter les inconvénients d’un achat en VEFA (délai de livraison entre 1 à 2 ans et risque de retard dans la finition). Un achat dans l’ancien peut lui, demander quelques travaux d’entretien, mais le prix du m2 est moins élevé dans les grandes villes et surtout à Paris où les VEFA sont rares.

10- Êtes-vous prêt à faire des travaux dans votre nouveau logement ?

Un logement qui a besoin de travaux s’achètera moins cher qu’un logement neuf ou déjà retapé. Si vous connaissez de bons artisans ou que vous êtes suffisamment bricoleur, il peut être financièrement plus intéressant d’acheter un appartement ou une maison à rénover.

11- Avec balcon, terrasse, jardin, parking, garage, ascenseur ?

Quels sont vos critères essentiels, autres que l’emplacement, la superficie et la qualité du logement? Ceux qui sont pour vous un plus et ceux sans intérêt ? Plus vous aurez préparé votre recherche et bien défini votre cible et moins vous perdrez de temps en visites inutiles.

 

Vous avez d’autres interrogations? Vous souhaitez qu’un professionnel vous accompagne dans votre démarche d’achat immobilier? Contactez dès maintenant Des Murs à Paris.

1024 709 DES MURS À PARIS

Pourquoi avoir affaire à un chasseur immobilier ?

La profession de chasseur immobilier est récente en France mais s’est beaucoup vulgarisée ces dernières années. Le chasseur immobilier est particulièrement précieux dans de grandes villes telles que Paris où trouver un bien immobilier s’avère parfois, même souvent, être un parcours du combattant.
Mais il faut choisir un chasseur immobilier très actif et réactif, engagé non-stop au quotidien. Pour ce faire, il ne doit pas travailler trop de mandats simultanément afin de saisir immédiatement la bonne opportunité pour son client.
Véritable professionnel, le chasseur immobilier, tel que DES MURS A PARIS, se doit de vous offrir un service de qualité sur mesure, une grande disponibilité et de vous accompagner dans toutes les démarches relatives à votre projet.

Le chasseur immobilier s’occupe de tout et ça change tout !

Il faut en moyenne entre 4 à 7 mois pour trouver un logement qui corresponde à vos attentes. Sans compter les nombreuses visites inutiles et décevantes. Le temps passe et les prix progressent alors que vous n’avez toujours pas trouvé le bien idéal !
Si vous disposez de peu de temps pour la recherche approfondie sur le marché immobilier parisien très « tendu », sur lequel il y a de nombreux acquéreurs potentiels en compétition,
Si vous ne résidez pas à Paris (non-résident), si vous êtes expatriés,
Si vous achetez pour la première fois (primo-accédant) et que vous avez besoin d’être accompagnés,
C’est alors un chasseur immobilier qu’il vous faut !
Il dispose d’excellentes connaissances du marché local, de compétences professionnelles et d’un bon réseau pour dénicher dans les meilleurs délais un bien qui saura répondre à vos attentes.

Le chasseur immobilier est un véritable assistant personnel…

Le chasseur immobilier est totalement à votre service. Il travaille exclusivement pour vous et non pour le vendeur, contrairement aux agences immobilières.
Il établit un cahier des charges en fonction de vos critères et lance ses recherches. Il qualifie les biens avant les visites qu’il organise après sélection des logements, et en fonction de vos disponibilités. Il vous conseille lors de l’offre d’achat, de la signature de la promesse de vente et vous accompagne jusqu’à la signature de l’acte de vente définitif.
Un bon chasseur immobilier, plus que de vous trouver le bien qui répond à vos attentes, tient compte de votre budget, et vous fait bénéficier d’un service complet lors de toutes les étapes de la concrétisation de votre projet : courtier en prêt immobilier, notaire, entreprise de rénovation, architecte si besoin, décorateur, déménageur…
Le chasseur immobilier est là pour vous bichonner et vous rendre la vie plus simple…
Avec DES MURS A PARIS, plus de tracas, uniquement le plaisir du choix !

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Immobilier : soyez vigilant et malin !

Acheter un logement est un acte engageant. Aussi, il faut veiller aux défauts du bien qui ne faciliteront pas sa revente car certains sont de nature à entraîner une décote, pouvant aller jusqu’à 20% dans certains cas.
Cependant, il faut savoir faire des sacrifices ou saisir des astuces si votre budget est juste pour acquérir la surface souhaitée. En effet, le pouvoir d’achat immobilier des Français et surtout des Parisiens a pris un sacré coup. Entre 1998 et 2008, le prix de l’immobilier a plus que doublé (+ 144%) alors que le revenu disponible des ménages n’a, lui, progressé que de 12%.

 

 

Soyez très exigeants si votre budget le permet

1- Une copropriété mal gérée : mauvais entretien de l’immeuble ou taux d’impayés élevé-> décote de 10%
2- Un vis-à-vis vraiment trop proche : risque de manque de luminosité et de voyeurisme-> décote de 5%
3- Un étage élevé sans ascenseur ou un rez-de-chaussée -> décote de 15 à 20%
4- La trop grande proximité d’un restaurant, commerce de bouche, ou d’une rampe d’accès à un parking: nuisances sonores -> décote jusqu’à 15%
5- Une hauteur sous plafond réduite -> décote de 15 à 20%
6- Des charges de copropriété élevées  et des travaux à venir -> décote jusqu’à 15%
7- De gros travaux à prévoir -> décote de 5 à 15%
8- La mauvaise réputation du quartier bien que les quartiers très populaires sont intéressants en terme d’investissement locatif
9- La non-conformité de certains aspects du logement : des transformations faites sans accord de la copropriété ou une extension sans permis de construire -> décote de 10 à 15%
10- La proximité d’un mauvais établissement scolaire
11- L’éloignement des transports en commun -> décote jusqu’à 10%

 

 

Optez pour des astuces si votre budget est serré mais sans concession quant à la surface

1- Acheter la nue-propriété et laisser temporairement la jouissance à un usufruitier : vous ne profitez pas du bien immédiatement mais vous achetez un bien pour près de 50% de sa valeur
2- Convertir un commerce ou un atelier en habitation : vous avez de l’imagination et vous appréciez l’atypique ; alors vous bénéficiez d’une décote de 10 à 20%
3- Acquérir un bien occupé : vous bénéficiez d’une remise de 5 à 15% en fonction du temps restant à courir sur le bail
4- Acheter en viager : vous payez un bouquet au vendeur de 30 à 40% de sa valeur puis une rente mensuelle.
5- Optez pour des biens décotés en raison de leurs défauts (voir paragraphe ci-dessus)
6- Acheter son bien immobilier aux enchères : attention sur des zones tendues comme Paris, les prix s’envolent très vite !
7- Profiter des dispositifs incitatifs d’aide à l’accession : le PTZ dans le neuf pour l’acquisition de la 1ère résidence principale et sous conditions de ressources. Le Duflot pour les investisseurs à condition qu’il y ait un potentiel de location dans la zone géographique.

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Prêt immobilier : ce qu’il faut savoir avant d’emprunter en couple

Investir pour se loger à deux est un réel avantage afin d’obtenir le meilleur taux de prêt immobilier. Les exigences des banques en matière d’apport sont généralement inférieures pour un couple que pour une personne seule. Les revenus réclamés sont souvent plus faibles : 45 000 € en moyenne pour un couple contre 30 000 € pour un célibataire. Enfin, les taux les plus attractifs, à moins de 2 % sur 20 ans sont généralement délivrés aux couples dont la somme des revenus est conséquente. Les jeunes couples primo-accédants sont bien accueillis par les banques. Ils disposent d’une capacité d’achat supérieure et leur situation est considérée comme moins risquée car présence de deux salaires. Et si la famille s’agrandit, le couple a de fortes chances d’ouvrir d’autres comptes ou de souscrire des placements d’épargne…

 

 

Couples mariés ou pas ?

Pour les mariés, le régime légal, sauf contrat de mariage, est celui de « la communauté de biens réduite aux acquêts ». Les biens acquis au cours du mariage sont réputés communs et chaque époux dispose des mêmes droits sur ces biens. Le conjoint survivant conserve la moitié des biens communs et hérite de sa part de succession.
Les pacsés sont placés sous le régime de la séparation de biens. Les biens acquis avant ou pendant le pacs restent propres à chacun d’eux. Mais les pacsés peuvent opter pour le régime de l’indivision. En cas de séparation, chaque partenaire récupère sa mise au prorata de sa participation dans l’acquisition des biens indivis. Par contre, ils n’héritent pas automatiquement l’un de l’autre. Il faut rédiger un testament.

 

 

Les précautions à prendre pour un emprunt immobilier en couple

Si vous êtes mariés, pensez à indiquer dans l’acte notarié l’apport de chacun sinon en cas de séparation :
– la valeur du bien est partagée en 2 parts égales pour le régime de la communauté réduite aux acquêts
– le bien immobilier est considéré comme indivis par moitié sous le régime de la séparation de biens
Si vous êtes pacsés : en cas de rupture, le partage d’un bien commun s’effectue en fonction des quotes-parts des partenaires. Il reste cependant possible d’opter pour le régime d’indivision selon lequel un bien acheté pendant le pacte est réputé indivis par moitié.
Concubinage : l’acquisition d’un logement à deux s’inscrit dans le cadre de l’indivision où chacun est propriétaire à hauteur de son apport. Là encore, il est important d’inscrire la quote-part de chacun dans l’acte d’achat, sinon le bien appartient pour moitié aux deux.