Acquérir un bien immobilier

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Achat immobilier : les aides à la rénovation énergétique

Vous venez d’acquérir un bien immobilier et vous souhaitez effectuer des travaux de rénovation énergétique ? Découvrez le nouveau dispositif Ma Prime Rénov qui remplace à la fois l’aide Habiter Mieux Agilité de l’Anah et le CITE. Utiliser Ma Prime Rénov vous permettra de réaliser des économies dans le temps en complément d’un comparatif des fournisseurs d’énergie.

 

Qu’est-ce que Ma Prime Rénov ?

 

« MaPrimeRenov’» s’adresse aux propriétaires aux ressources modestes et très modestes, qui occupent leur bien immobilier au titre de résidence principale que ce soit en France métropolitaine ou en Outre-Mer. L’habitation doit être achevée depuis plus de deux ans. Retrouvez toutes les conditions de ressources de l’Anah.

 

Le dispositif « MaPrimeRenov’ » concernent des travaux prioritaires effectués à compter du 1er janvier 2020 à savoir :

– L’isolation thermique

– Le changement de mode de chauffage, de chaudière ou d’eau chaude sanitaire

– D’autres opérations telles que la dépose de la cuve de fioul ou bien un audit énergétique

 

Les travaux doivent être exécutés par des professionnels norme RGE c’est-à-dire « Reconnu Garant de l’Environnement ». Si vous êtes sur le point d’acheter un bien immobilier, sachez qu’une visite préalable par le professionnel RGE est obligatoire avant de lancer les travaux de votre future résidence principale.

 

Le montant de « MaPrimeRenov’ » dépend des ressources du ménage et du type de travaux engagés. Rendez-vous sur le site Internet du ministère de la cohésion des territoires pour des information détaillées.

 

Sur 5 ans, ce dispositif ne peut pas excéder 20 000 € par logement. Il peut être octroyé sur des travaux différents en plusieurs fois.

 

 

Comment bénéficier de « MaPrimeRénov’ » ?

 

Vous pouvez faire une simulation d’aide sur le site Internet officiel du dispositif MaPrimeRénov’ et y déposer directement votre demande de prime.

 

Cette prime n’est pas cumulable concernant les autres aides de l’Anah. Néanmoins, elle reste cumulable avec d’autres dispositifs, comme l’éco-PTZ (éco-prêt à taux zéro), le chèque énergie, le CEE dispositif des certificats d’économie d’énergie ou encore des aides locales.

 

 

Aide de l’Anah : « Habiter Mieux Sérénité »

 

Le programme « Habiter Mieux Sérénité » de l’Anah existe toujours. Il s’avère intéressant pour les personnes aux revenus très modestes. Les niveaux de ressources pour en profiter sont identiques à ceux de « MaPrimeRénov’ » ; néanmoins les deux dispositifs ne peuvent pas se cumuler.

 

Le plus facile est de contacter un conseiller spécialisé du réseau FAIRE au 0 808 800 700. FAIRE est une institution du service public qui vous oriente à titre gratuit dans vos projets de rénovation.

 

A compter du 1er janvier 2021, les syndicats de copropriété ainsi que les propriétaires bailleurs pourront aussi profiter de cette aide.

 

 

Le CITE : Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique

 

Le CITE, bien qu’ayant fusionné avec l’aide « Habiter mieux Agilité » de l’Anah, n’a pas complètement disparu pour autant. Il ne se destine plus qu’aux foyers à revenus élevés ou bien intermédiaires. Pour les ménages aux ressources plus faibles, ils bénéficient de « MaPrimeRénov’ ». Les biens immobiliers concernés sont les résidences principales, elles doivent être achevées depuis plus de 2 ans. Lors de l’achat d’un appartement ou d’une maison, il peut être très intéressant d’utiliser les aides pour la rénovation énergétique.

 

Le Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique est accordé aux travaux d’équipements ou d’isolation qui permettent une réduction de la consommation d’énergie et donc une baisse sur la simulation de sa facture d’électricité. D’autres actions, comme la mise en place d’un dispositif de charge pour une voiture électrique ou bien la dépose d’une cuve de fioul, permettent aussi de bénéficier du CITE. Le taux initial de 15, 30 ou 50 % se voit disparaître. Il est remplacé par un montant fixe décidé selon le type de travaux envisagés et les ressources du foyer. Cette aide ne peut pas excéder 75 % de la dépense effectuée.

 

Si sur l’avis d’imposition 2019 le revenu fiscal de référence (pour une demande de CITE sur l’année 2020) excède 27 706 € pour une personne seule et dépasse 44 124 € pour deux personnes, alors le ménage ne pourra pas bénéficier du dispositif CITE. Le montant maximum pour le crédit d’impôt est de 4 800 € pour un couple avec une imposition commune et de 2 400 € pour une personne seule. Chaque personne supplémentaire à charge élève de 120 € le plafond.

 

Concernant les foyers aux revenus élevés, ils ne sont plus éligibles au dispositif CITE exceptés pour :

– Les matériaux d’isolation pour des parois opaques comme les mûrs

– Les systèmes pour la charge d’un véhicule électrique

 

Le CITE s’applique aux travaux réglés entre le 1er janvier et le 31 décembre 2020. La majorité des travaux doivent être accomplis par un artisan RGE. Réaliser des travaux de rénovation énergétique valorise votre bien immobilier en cas de revente.

Important : n’oubliez pas de conserver toutes vos factures, elles pourront vous être ultérieurement demandées par les services fiscaux.

 

Le crédit d’impôt pour la transition énergétique est cumulable avec les certificats d’économie d’énergie (CEE), l’éco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ), les aides des collectivités territoriales ou le chèque énergie

 

Pour la valorisation de votre patrimoine immobilier, il est très utile de réaliser des travaux d’économies d’énergie en bénéficiant des aides à disposition !

 

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L’immobilier depuis le déconfinement : c’est reparti !

Bien que l’impact réel causé par l’arrêt brutal de l’activité immobilière dû au Covid-19, ne sera connu que dans plusieurs semaines et mois à venir, on peut déjà dégager quelques tendances constatées.

Avant la crise sanitaire, le nombre de transactions dans l’ancien, en Ile-de-France, avait baissé : -20% au 1er trimestre vs le 1er trimestre 2019.

 

Certes, une partie de l’explication relève évidemment du confinement dès le 17 mars mais celui-ci n’est pas la seule cause. En effet, les notaires du Grand Paris constataient déjà en février une première baisse des ventes par rapport à la même période il y a un an, après la stabilité du mois de janvier. Il est donc également possible que les mouvements sociaux de novembre et décembre 2019 aient limité les visites et les signatures d‘avant-contrats qui auraient été transformés en ventes en début d’année 2020.

 

Mais en ce début du mois de juin, le marché affiche un niveau d’activité quasi-identique à celui qu’il connaissait l’année dernière à la même époque.

 

Côté prix pas de changements de tendance : +6 ,8% sur un an pour les appartements et +3,4% pour les maisons, en Ile-de-France. Et à Paris, le prix du m2 a augmenté de +8% et frôle les 10 700€/m2.

Restent les conditions d’octroi des crédits immobiliers qui se sont durcies dès décembre 2019, et qui perdurent avec, en plus, des taux qui ont légèrement remonté (+0,2% à +0,5%) mais  vraisemblablement pas au-dessus de 2% d’ici 2020.

 

Impact en termes de transactions

Indice du nombre de promesses de vente (cumulées sur 15 jours- 100= 1er octobre 2019

Source : meilleursagents.com

 

Où en sont les prix de l’immobilier?

 

Nous allons vraisemblablement assister au creusement d’un écart encore plus important, tant en termes de prix que de délai de vente, entre les biens situés dans de grands villes comme Paris et sa région vs les petites villes de province.

En effet, la démographie et la taille du bassin d’emploi, constituent le socle de la tension du marché parisien, avec un nombre d’acquéreurs encore supérieur au nombre de vendeurs.

Il s’agit d’un marché immobilier essentiellement « domestique » qui répond à un besoin primaire de se loger et non pas d’un marché spéculatif.

Actuellement, les prix enregistrés dans les grandes villes, font état d’une certaine stabilité ou d’une très légère hausse dans de moindres proportions qu’avant le début de la crise du Covid-19.

Les vendeurs et les acheteurs sont encore confiants, bien que certains de ces derniers restent dans l’expectative et préfèrent attendre de voir comment se profile la reprise économique.

 

Il est à noter que près de 70% des particuliers ayant un projet immobilier pensent que la pierre constitue encore aujourd’hui l’investissement le plus sûr.

Si baisse des prix il y aura, elle concernera les biens présentant de gros défauts et éventuellement l’immobilier de luxe pour lequel les acheteurs pourraient devenir encore plus exigeants.

 

Quelle politique bancaire quant aux taux de crédit?

 

La situation de l’emploi dans quelques mois et l’impact des taux bancaires ne sont pas à négliger.

L’accès au crédit sera déterminant pour la reprise du marché de l’immobilier. Quelles seront les politiques des banques après le confinement ? Est-ce que les banques vont ouvrir le robinet du crédit ? Est-ce que le durcissement des conditions pour l’obtention d’un prêt, constatées depuis début 2020, va se poursuivre ?

 

La politique monétaire actuelle (BCE) et la concurrence entre les banques, laissent penser que les taux ne devraient pas augmenter significativement.

En revanche, l’accès au crédit va être difficile pour les foyers aux revenus modestes, les primo-accédants, les personnes travaillant dans des secteurs très touchés par la crise et les petits investisseurs.

Le durcissement des conditions en est l’explication :

– un minimum d’apport (environ 10%) pour financer les frais d’acquisition

– pas plus de 33% de taux d’endettement (sauf pour les très hauts revenus)

– une durée de crédit de 25 ans au plus.

 

Une conclusion optimiste!

 

90% des acquéreurs maintiennent leur projet d’achat immobilier post-Covid mais s’ils n’ont pas renoncé à leur projet, ils se divisent cependant entre une grande majorité (61%) qui souhaite trouver le logement de ses rêves au plus vite, et une minorité (29%) préférant attendre encore un peu.

Un point positif : la crise sanitaire va rééquilibrer le marché dans le sens où les acquéreurs auront un peu plus de temps pour bien choisir et bien acheter !

 

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Coronavirus : comment anticiper son achat immobilier pendant le confinement ?

Depuis un mois, la France connaît une crise sanitaire très complexe qui bouleverse certains secteurs d’activité comme l’immobilier. Ainsi, de nombreuses agences et certains courtiers ont été contraints de mettre entre parenthèse leur activité. Ce ralentissement a aussi eu un impact sur les personnes en quête d’un achat immobilier.

 

Heureusement, de nombreuses mesures ont été envisagées et permettent désormais d’anticiper un achat immobilier même en période de confinement.

 

Quelle que soit l’étape où vous en êtes dans votre projet immobilier, voici quelques conseils utiles pour avancer :

 

Etape n°1 : Evaluer le budget idéal pour un achat immobilier tout en restant chez soi

 

L’évaluation de votre budget est l’étape la plus importante, car c’est elle qui orientera votre achat immobilier.

 

Pour mener correctement cette étape, vous devez dans un premier temps faire le point sur vos ressources actuelles comme par exemple vos revenus ou votre épargne pour établir par la suite votre capacité d’achat.

Il est possible que votre projet immobilier requiert une somme d’argent importante que vous n’aurez pas dans l’immédiat. Il vous faudra donc nécessairement contracter un prêt immobilier.

 

Mais l’obtention d’un prêt nécessite de déterminer votre capacité d’emprunt soit le montant optimal que vous pouvez emprunter tenant compte de plusieurs critères :

 

  • Les revenus
  • Les charges
  • L’apport
  • le taux d’endettement

 

Grâce à de nombreux simulateurs en ligne comme le simulateur de Pretto, vous pouvez déterminer votre capacité d’emprunt même pendant le confinement. Un gain de temps non négligeable !

 

Etape n°2 : Chercher un bien immobilier pendant le confinement  

 

On peut dire que cette période de confinement tombe à pic car elle vous laisse davantage de temps pour la recherche de votre bien immobilier.

 

Même si bon nombre d’agences restent fermées compte tenu des restrictions annoncées, vous pouvez compter sur les sites en ligne et les applications pour rechercher le bien de vos rêves.

 

Votre budget préalablement défini, il est maintenant temps pour vous d’examiner les différentes offres et de vous informer sur les prix pratiqués.

 

Etape n°3 : Signer votre compromis de vente à distance

 

La crise du coronavirus ne vous facilite pas la tâche. En temps normal, vous vous seriez rendu dans une agence immobilière ou chez un notaire pour signer le compromis de vente. Mais cas de force majeure, il faudra vous en accommoder autrement.

 

Heureusement, de nombreuses mesures vous permettent aujourd’hui de signer votre compromis de vente à distance :

 

  • Par procuration : Elle doit être précise et exhaustive. Le mandataire devra s’en tenir à ce que prévoit la procuration. Dans le cas de la crise du coronavirus qui limite les déplacements dits ‘non nécessaires’, c’est donc le clerc de notaire qui aura la responsabilité de signer le document.

 

  • Par signature électronique : La signature électronique a la même valeur qu’une signature sur papier. Cependant, il est possible qu’elle ne soit pas instaurée par toutes les agences notariales.

 

Etape n°4 : Réaliser une recherche de financement pour un achat immobilier pendant le confinement, c’est possible !

 

La signature du compromis de vente ayant abouti, la recherche de financement se dessine.

 

Par les temps qui courent, il est difficile de se rendre dans une banque pour une demande de financement. Mais il n’est pas question de s’arrêter en chemin ! Il est possible de passer par un courtier immobilier en ligne comme Pretto qui se chargera de trouver le prêt immobilier au meilleur taux auprès des banques.

 

Néanmoins, un allongement des délais de traitement des demandes est à prévoir suite à un ralentissement de l’activité des banques en général.

 

Etape n°5 : Passer par la signature électronique pour l’offre de prêt

 

Confinement ou non, la signature de l’offre de prêt ne modifie pas votre délai de réflexion qui est établie à 10 jours. Ainsi, tout comme le compromis de vente, vous pouvez signer le document à distance grâce à la signature électronique. Elle fait foi  au même titre qu’une signature manuscrite. Renseignez-vous auprès de votre banque pour savoir si le système de signature électronique est envisageable !

 

Une fois la signature effectuée, il vous suffit de renvoyer le document à votre banque via internet.

 

Etape n°6 : Concrétiser votre achat grâce à la signature de l’acte authentique pendant le confinement

 

L’acte authentique est la dernière étape de votre achat immobilier, la concrétisation d’une nouvelle vie pour vous. Il doit nécessairement intervenir dans les 4 mois qui suivent la signature de l’offre de prêt.

Et au regard des circonstances exceptionnelles de la crise du coronavirus, certaines conditions concernant la signature de l’acte authentique ont donc dû être revues.

 

C’est alors, qu’un décret sur la conception d’un acte notarié sur support électronique a été mis en place ce 3 avril dernier. Il stipule que le manque d’une présence physique chez un notaire n’agit pas sur l’authenticité des actes.

Même si il est difficile de faire un achat immobilier de A à Z en période de confinement, il est quand même possible de prendre de l’avance sur le sujet.

1024 683 DES MURS À PARIS

Coronavirus et confinement : le marché immobilier est en pause

 

Alors que le printemps est la saison « haute » pour les transactions immobilières, la crise du Coronavirus a mis de nombreux projets en stand by !

Les agences immobilières sont fermées et travaillent par mail ou téléphone pour finaliser les dossiers les plus aboutis. Les visites des logements sont impossibles.

Les notaires ont également interrompu leur activité bien que certains soient en mesure d’effecteur les signatures d’actes à distance.

Mais toutes ces tentatives se heurtent au blocage dû à des services administratifs très ralentis.

Il faut aussi souligner que les courtiers ont fermé leurs agences, bien qu’ils soient en télétravail. Les banques ont actuellement ralenti l’étude de toutes les nouvelles demandes de crédits immobiliers.

Quant à la construction dans le neuf, il va falloir s’attendre à un décalage de quelques mois quant à la livraison des logements.

 

Pour l’instant, nous ne pouvons pas prédire la façon dont va reprendre le marché immobilier en sortie de crise mais il est à noter que, bien que le trafic du site d’annonces immobilières Seloger, ait baissé de 40%, il y toujours des millions de visiteurs chaque jour qui naviguent sur ce site. Les Français semblent préparer leur projet post-confinement.

 

L’immobilier restera une valeur refuge 

 

Contrairement aux marchés financiers, le marché de l’immobilier profite d’une forte inertie.

A titre d’exemple, en 2008, lorsque le CAC 40 perdait -42.68% sur l’année, le marché de l’immobilier parisien perdait environ -5%. L’immobilier fonctionne donc comme un véritable amortisseur. Le temps de réaction du marché de l’immobilier est relativement long, surtout lorsque nous ne faisons pas face à une bulle immobilière à Paris comme cela a été le cas avant la crise du Coronavirus.

L’immobilier a toujours été une valeur refuge des marchés financiers. À la suite du krach de 2008, les investisseurs échaudés par les marchés boursiers, ont préféré se tourner vers l’immobilier que ce soit pour placer leurs économies dans le secteur de l’immobilier locatif ou en achetant leur résidence principale.

Par la suite, la période 2012-2015 fut marquée par un marché de l’immobilier en régression.

 

Si le confinement dure trois mois, la crise n’affectera pas durablement le marché à long terme mais la reprise sera difficile à court terme. Le niveau des ventes devrait mécaniquement chuter en 2020.

Si le confinement dure plus longtemps, il faut s’attendre à des dépôts de bilan et à un chômage massif. Dès lors, il ne sera plus question d’acheter de l’immobilier mais de survivre.

Il n’en reste pas moins que cette crise ne sera en rien comparable à 2008 où l’on avait vécu une crise d’origine financière que les États n’ont pas forcément voulu accompagner. Là, la crise est purement sanitaire, les États ont réagi très rapidement et fortement pour en atténuer l’impact. Par ailleurs, les taux d’intérêt, puissant moteur du marché immobilier, devraient rester bas pour participer à la relance économique.

 

Restons confiants car l’immobilier devrait rester à long terme une valeur refuge face aux autres types d’investissements aléatoires et volatiles.

 

Quelle tendance pour l’immobilier en sortie de crise ?

 

A date, les fondamentaux du marché de l’immobilier sont bons. En effet, l’immobilier est un actif tangible, contrairement aux valeurs mobilières par exemple. Sa valeur est intemporelle, il répond à un besoin primaire pour les gens, qu’il s’agisse de location ou d’achat.

Le marché immobilier des grandes villes qui a connu une forte demande vs les offres depuis ces dernières années est un marché « domestique » qui répond soit au besoin primordial de se loger, soit à un besoin d’investir (investissement locatif) pour assurer sa retraite ou l’avenir de ses enfants. Il ne s’est donc pas agit de bulle immobilière soutenue par une spéculation  anormale.

Les prix parisiens résultent essentiellement d’un déséquilibre entre une offre (restreinte et rigide) et une demande (exponentielle). 2 arrondissements sur 20 affichent des prix moyens inférieurs (net vendeur) à 9000 euros le m². Il y a cinq ans, ils étaient 12…

A ceci s’ajoute la rareté du foncier parisien, le déficit de constructions, le peu de biens proposés à la vente et l’attrait des – riches – investisseurs étrangers pour notre capitale et ses biens de luxe.

Les taux d’intérêt des crédits immobiliers, historiquement bas depuis quelques années, ont nettement contribué à accroître la demande des acquéreurs. Or, en sortie de crise, le gouvernement et les autorités monétaires (dont la BCE) vont vraisemblablement devoir maintenir ces taux bas pour relancer une économie menaçant d’être en récession.

Le gouvernement a déjà pris des mesures fortes pour atténuer le choc et que l’économie reparte le plus vite possible afin de limiter l’impact de la crise (chômage partiel, report des charges pour les entreprises, aide aux entrepreneurs).

Les besoins seront toujours là, et la demande devrait perdurer dans les zones tendues, même si la crise actuelle aura forcément un impact sur l’économie et le nombre de transactions. A la condition évidemment que la crise sanitaire dure le moins longtemps possible.

 

Les différents scénarios de l’impact de la crise sur l’immobilier

 

Une éventuelle forte baisse des prix à Paris, ne se fera pas sentir tout de suite.

 

Tout va dépendre de la durée de la crise sanitaire, de son impact sur l’économie réelle et par corollaire du chômage qui en découlera.

 

3 cas de figure sont envisageables:

 

Cas N°1 : La contagion par le Coronavirus s’arrête rapidement et l’activité économique repart très rapidement. Si le fameux scénario en V souvent évoqué dans le monde de la finance venait à se produire, et même si le trou d’air qu’il provoque laisse des traces, l’impact sur les prix de l’immobilier à Paris sera limité. Au stade actuel de la prolifération du Coronavirus en France qui ne semble être qu’à ses débuts, ce cas de figure nous semble peu probable.

 

Cas N°2 : La contagion par le Coronavirus prend de l’ampleur et dure encore 2 ou 3 mois avant la reprise, sans remettre en cause l’ensemble du modèle économique mondial. Nous vivrons alors une situation comparable à celle de 2008 avec une première phase de hausse des prix à court et moyen termes, suivie de la crispation des futurs acquéreurs due aux éventuels licenciements liés à la crise. Ces derniers seront alors trop frileux pour se lancer dans une acquisition. Seuls les acquéreurs les plus stables sur le plan professionnel franchiront le pas. Les produits de bonne qualité se vendront toujours chers et les autres pourront subir de fortes baisses de prix. Cette situation risque de persister quelques années avant une réelle nouvelle hausse des prix.

 

Cas N°3 : Dans le scénario le plus noir, le pire qui puisse arriver dans l’immobilier est un crédit crunch. En d’autres termes, les banques ne prêtent plus pour faire votre acquisition immobilière. Si cette situation est doublée d’une hausse massive des licenciements, nous verrons alors une forte baisse des prix de l’immobilier à Paris.

 

 

Pour conclure :

 

Il est délicat de faire des prévisions car les conséquences de cette crise ne se mesureront qu’à moyen et long terme, bien que le logement restera prioritaire dans les arbitrages budgétaires des ménages.

 

On peut s’attendre à 3 types de transactions :

– les impératives lorsque lorsqu’il y a un événement qui modifie la composition du foyer

– les investissements qui devraient subir une baisse mais qui reprendront à court terme face à l’insécurité des marchés boursiers

– les transactions de convenance qui correspondent à un changement de logement par plaisir.

 

Ce qui est certain, c’est que la fracture des prix selon les zones pourrait encore s’accentuer.

Il est indéniable que cette crise aura une influence à géométrie variable sur les prix.

Dans les zones tendues, comme Paris et les grandes villes, les prix pourraient rapidement baisser de 5 %. Baisse limitée grâce à une forte attractivité et un pouvoir d’achat plus élevé des potentiels acquéreurs. En cas de scénario de crise de 2 à 3 mois, les ménages en mesure d’acheter auront été impactés, mais de manière moindre que ceux disposant de moins de revenus.

En revanche, dans des villes moyennes « sous-valorisées » comme Orléans, Clermont-Ferrand ou Limoges, on peut s’attendre à une « double peine », susceptible de se solder par un repli de 10 %, voire plus.

Les efforts de développement entrepris ces derniers temps dans ces villes pour attirer, pourraient être mis à bas, et les ménages y seront plus impactés du fait de leur situation financière moins solide. Des scénarios sur la base d’une crise passagère, amenés à être réévalués au fur et à mesure que s’étend la crise.

 

Les zones géographiques qui connaissaient déjà des difficultés, vont voir leurs prix chuter rapidement.

Les grandes villes recherchées depuis quelques années seront vraisemblablement plutôt épargnées compte-tenu de la densité démographique et du manque de logements. Et les biens de qualité et sans défaut seront préservés tout comme lors des précédentes crises économiques.

Seuls les chiffres des études notariales concernant les ventes d’après confinement, seront révélateurs de la tendance réelle…

1024 683 DES MURS À PARIS

Tout ce que vous devez savoir sur l’immobilier Parisien en 2020

2019, UNE ANNEE FASTE!

 

Le volume de transactions réalisées sur les douze derniers mois poursuit sa progression. À la fin octobre 2019, il atteignait ainsi 1 063 000 mutations.

Il continue toujours d’augmenter chaque mois, en glissement annuel, de plus en plus rapidement, enregistrant +6,2 % en juin 2019 et jusqu’à +10,6 % à fin octobre 2019.

Le seuil du million de transactions, dans ces circonstances, pourrait apparaître comme pérenne dans des conditions de financement comparables. En effet, cette activité soutenue s’explique notamment par un contexte financier favorable à l’acquisition au regard du niveau actuel des taux d’intérêt et de la forte motivation des ménages qui accordent plus que jamais leur confiance à la pierre et souhaitent sécuriser leur budget logement.

Si le dynamisme de certaines grandes métropoles (et notamment du Grand Ouest) se confirme sur la fin d’année 2019, l’évolution favorable de cette activité annuelle laisse néanmoins apparaître des disparités régionales.

En Île de-France les prix des appartements (logements anciens) augmentent de +4,7 % sur un an et ceux des maisons de +1,2 %.

Dans le détail, l’évolution annuelle sur un an serait de +7 % à Paris et +5,8 % en Petite Couronne. Elle resterait plus contenue en Grand-Couronne (+2,7 %). Les prix des maisons franciliennes seraient stables sur l’ensemble de l’année 2019.

Paris continue de tirer vers le haut.

 

Toujours portée par le dynamisme du marché parisien et de la Petite Couronne, l’augmentation annuelle des prix des appartements devrait se confirmer. Alors, n’attendez plus pour acquérir votre futur appartement… Un chasseur immobilier vous sera d’une grande utilité sur ce marché parisien très « tendu » où les ventes flash se font à la première visite ou en quelques heures pour les biens de qualité !

 

 

1- LE MARCHE PARISIEN CONNAÎT UNE FORTE TENSION

 

LA CONSTRUCTION DE LOGEMENTS NEUFS EST EN BERNE !

 (cf. résultats au 3e trimestre 2019)

Pas de record dans le neuf, à contre-courant de l’ancien.

Quasiment pas de foncier dans Paris et une insuffisance de construction en banlieue, malgré une forte demande de logements. Certainement due à une réglementation trop contraignante et un nombre de recours démesuré de la part des habitants.

On constate une baisse de 20 % des mises en vente par comparaison aux chiffres du troisième trimestre 2018.

La période pré-électorale des Municipales ne favorise pas la délivrance des permis de construire, nombre de programmes sont à ce jour gelés, annonçant un mauvais premier semestre 2020. Mécaniquement, si moins de logements sont produits, la demande va se reporter sur l’ancien, soutenant ainsi les prix. La loi de finances pour 2020 a toutefois maintenu le dispositif PTZ dans le neuf en zones B2 et C sur toute l’année 2020. Gageons que le second semestre génère un effet de rattrapage!

 

PARIS EST À PART

La  « barre » des 10 000€ le m2 a déjà été franchie en 2019 et les prix poursuivent leur croissance. Le prix moyen est de 10 300€ / m2.

La capitale regroupe des quartiers bourgeois, où le mètre carré peut atteindre 13 878 € et des quartiers plus populaires où il est estimé à 9 724€ en moyenne. L’emplacement du bien immobilier est une décision importante dans le projet d’investissement d’un acheteur.

 

Les arrondissements situés au coeur de la capitale (1er, 2e, 3e, 4e, 5e, 6e, 7e et 8e) sont les plus chers. Dans le 7ème arrondissement, pour exemple, le prix du m2 oscille entre 14 000€ et 23 000€. Sur l’avenue Montaigne, dans le 8ème arrondissement, le prix moyen est de 22 799€ et peut atteindre près de 32 000€.

 

Fin 2019, le prix moyen au m2 dans le 18ème est de 9 640€ (avec une grande disparité entre Montmartre et La Goutte d’Or : 13 000€ à 8 600€), de 8 399€ dans le 19e, et 8 742 € dans le 20e.

D’une manière générale, il faut compter environ 12 000€ le m2 pour les autres quartiers.

Pour les 9ème et 17ème arrondissements, pour  bien de qualité, les prix vont de 11 000€ à

14 500€. Dans les 10ème, 11ème, 14ème et 15ème, tablez sur un prix de 10 500€ à 14 000€.

Les 12ème et 13ème arrondissements, tournent autour de 9 600€ à 13 000€.

Enfin, le 16ème arrondissement connaît une grande disparité entre les quartiers Nord et les quartiers Sud : 11 000€ à 17 000€.

Parisien dans l’âme, contactez-nous !

 

Le Brexit n’a pas encore déclenché un gros exode vers Paris car la majorité des expatriés français et des étrangers établis à Londres, n’ont pas encore tranché quant à leur retour. Quand bien même, les familles qui sont déjà de retour, privilégient les quartiers plus familiaux tels que le 8ème, 16ème et 17ème et Neuilly ; exerçant ainsi une pression supplémentaire sur les prix des logements haut de gamme.

 

Pour conclure, la classe moyenne a de plus en plus de difficultés pour acquérir un logement  dans Paris. Le parc immobilier parisien se décompose entre 36% de propriétaires et 64% de locataires.

Par conséquent la demande locative est très forte. Elle constitue un bon placement sûr pour préparer sa retraite ou loger à terme ses enfants étudiants.

 

« Brexiters » ou expatriés, nous connaissons parfaitement votre problématique et vos attentes

 

L’INVESTISSEMENT LOCATIF A LE VENT EN POUPE

Il enregistre une progression de + 32% en un an. Sur 100 logements achetés, 26 sont à destination locative. La rentabilité brute moyenne à Paris, se situe entre 3% et 4%.

Les investissements locatifs représentent 20% des demandes de crédits (cf. meilleurtaux.com) au lieu de 15% il y a un an.

Le contexte géopolitique et la crainte d’instabilité boursière y sont pour quelque chose !

 

Pour un investissement locatif, le centre de Paris n’est pas à prioriser. Compte-tenu du plafonnement des loyers dans Paris intra-muros, le niveau de ceux-ci n’est pas en corrélation avec le prix d’acquisition des biens dans ces quartiers. En effet, le loyer moyen / m2 dans ces quartiers chers de Paris, tourne autour de 32,70€ alors que dans les zones moins bourgeoises, on aboutit à près de 29€.

 

Il est cependant à noter que les quartiers à l’Est de Paris ont connu une forte croissance de leurs prix, réduisant ainsi l’écart de prix au m2 entre les différents arrondissements ; bien qu’un écart encore important subsiste.

 

Aussi, pour optimiser sa rentabilité locative, il faut considérer une partie du 18ème, le 19ème et le 20ème ; voire la Petite Couronne de Paris. De plus, l’évolution des prix des quartiers populaires est un élément avantageux dans le cas d’une revente.

 

Investissement locatif : pour quelle surface opter ?

Il vaut mieux miser sur les studios et les 2 pièces, d’une surface de 20 m2 à 40 m2, qui connaissent une meilleure fréquence de location. En effet, ce type de biens à louer attire tout particulièrement les étudiants et jeunes actifs.

En 5 ans, le nombre d’étudiants a augmenté de 225 000 dans la capitale.

Attention : les surfaces de moins de 9 m2 ou de moins de 20 m2 ne peuvent pas être louées à titre de résidence. Elles peuvent cependant être utilisées en termes de bureaux ou de dépôts.

Dans une note de 2015, l’Apur constatait qu’il existait, à l’époque, 114.400 chambres de service, dont 85% sont inhabitées, et qu’elles étaient concentrées dans sept arrondissements (5ème, 6ème, 9ème, 15ème, 8ème, 7ème, 17ème et 16ème). Parmi elles, 58.300 mesurent moins de 9m². Et elles pourraient être plus nombreuses, l’Apur précisant : « les locaux de moins de 5m² n’ont pas été pris en compte dans cette note: en effet, ils sont à considérer comme des rangements ou des débarras et non comme des chambres ».

 

Comme ces chambres de moins de 9m² ne peuvent pas être louées en résidences principales, le prix au mètre carré est bien moins élevé que celui des chambres de plus de 9m². Un 9,10m² va se vendre sur un marché ultra dynamique entre 120.000 et 140.000 euros et un 8,9m², ce qui est la même chose, va être à 40.000 ou 50.000 euros. Pour 5% de surface de moins on va être à un prix de moins de la moitié. L’opération financière n’est pas intéressante.

 

Investissement locatif : louer vide ou meublé ?

La location vide est moins intéressante fiscalement vs la location meublée. Celle-ci permet un prix de location au m2 d’environ + 10 à 15% de plus que la location vide.

Le statut fiscal de la location meublée (LMNP-Loueur Meublé Non Professionnel) est également plus intéressant. Il permet de déduire des revenus locatifs tous les frais inhérents à l’acquisition du bien et ses charges courantes et surtout d’amortir la valeur d’achat de l’appartement. Vous êtes ainsi en déficit fiscal pendant de nombreuses années.

 

2- LA CLIENTÈLE ÉTRANGÈRE REPRÉSENTE PEU DE PROPRIÉTAIRES

 

LES ÉTRANGERS NON RÉSIDENTS ET L’IMMOBILIER PARISIEN

Sur la période 2008-2018, la part des acquéreurs étrangers non résidents en France métropolitaine diminue progressivement pour atteindre 1,7 % en 2018. Cette part varie toutefois beaucoup d’une région à une autre, de 0,9 % en Île-de-France à 5,5 % en Provence-Côte d’Azur-Corse.

Les évolutions de prix sont d’autant plus différenciées selon qu’il s’agisse d’acquéreurs français ou étrangers.

Notamment, les étrangers non-résidents se distinguent, tant en province qu’en Île-de-France:  lors de la période de reprise, entre 2009 et 2011, les prix ont augmenté en province d’un peu moins de 8 % pour les Français, 12 % pour les étrangers résidents et jusqu’à 18 % pour les étrangers non-résidents. Pour ces derniers, l’évolution est également plus importante en Île-de-France à 36 %, contre entre 15 % et 20 % pour les autres acquéreurs.

 

En 2018, le classement des budgets d’acquisition entre Français résidents et étrangers non-résidents est très différent selon leur localisation:

❱ au Sud-Ouest et au Nord-Est, les budgets sont équivalents;

❱ sur le Littoral-Ouest, le Centre-Ouest et le Massif central, les prix des biens

sont plus importants lorsqu’ils sont acquis par des Français résidents;

❱ en Île-de-France, dans les Alpes, et en Provence-Côte d’Azur-Corse,

les biens sont achetés plus cher par les étrangers non-résidents.

Ce constat est très marqué en Provence-Côte d’Azur-Corse, où les maisons anciennes sont achetées 1,8 fois plus cher par les étrangers non-résidents.

 

PARIS, VILLE DU MONDE LA PLUS ATTRACTIVE… POUR LES PLUS RICHES

(cf. Mieux Vivre votre argent)

Malgré le contexte social explosif que connaît le pays depuis plus d’un an, la capitale truste pour la première fois le top du palmarès. La Ville Lumière n’a jamais autant séduit les grandes fortunes mondiales au nombre de 265.000, et dont le patrimoine dépasse les 30 millions de dollars.

En l’espace d’une année, Paris a ainsi gagné 4 places, coiffant au poteau New York (2e), Tokyo (3e), Los Angeles (4e) et Hong Kong (5e), qui dégringole au classement puisqu’elle était première en 2019. Paris a profité du Brexit, des taux bas et de sa bonne santé économique.

Paris « fait figure d’exception mondiale avec une quatrième année consécutive de hausse des transactions et des prix » selon Thibault de Saint-Vincent, le président de Barnes.

Pour les fortunés, les prix immobiliers parisiens restent abordables, et surtout pour une capitale aussi attractive.

Dans les quartiers les plus huppés, pour 1 million de dollars, vous avez :

55 m2 à Paris

35 m2 à New-York

36 m2 à Tokyo

18 m2 à Hong-Kong

Mais 72 m2 à Los Angeles (Beverly Hills)

 

 

3- LE CRÉDIT IMMOBILIER, DES TAUX TOUJOURS HISTORIQUEMENT BAS

(cf. Données Banque de France)

 

Un quart des crédits à l’habitat octroyés en octobre 2019 sont des renégociations. – En octobre, la croissance des crédits à l’habitat aux particuliers continue sa progression à +6,7 % (après +6,6 % en septembre), tandis que celle des crédits à la consommation se tasse quelque peu (+5,6 %, après +6,5 % en septembre).

La production de crédits à l’habitat qui s’établit en octobre 2019 à 24 milliards € (1 000 milliards pour les montants totaux empruntés), à son plus haut niveau depuis mai 2017, est très largement soutenue par les renégociations. Leur part dans les crédits nouveaux augmente à nouveau en octobre pour atteindre 26 % (après 23,6 % en septembre et 16,4 % en octobre 2018).

Le taux d’intérêt moyen des crédits nouveaux à l’habitat à long terme et à taux fixe atteint un nouveau point bas en octobre 2019 (1,24 %, après 1,27 % en septembre) tandis que celui des crédits à la consommation remonte à 3,68 %.

 

Prospectives des taux d’intérêt :

Même si l’OAT (« emprunts d’État ») français à 10 ans s’est corrigé pour redevenir positif et passer à 0 % courant décembre 2019, revenant ainsi à son niveau de fin juillet, les taux restent toujours historiquement bas et cette augmentation ne devrait pas remettre en cause la capacité de remboursement des acquéreurs.

Ainsi, une augmentation de taux de 0,3 % pour 100000 euros empruntés sur 15 ans à 20 ans entraîne une augmentation mesurée du remboursement de 13 à 14 euros par mois. Les conditions d’emprunt devraient rester favorables pour 2020, mais si l’augmentation des taux devait être plus marquée, nous pourrions constater, comme par le passé, non pas une baisse des volumes mais plutôt une « frénésie acheteuse », les acquéreurs se hâtant de concrétiser leur achat avant l’avènement de taux supérieurs synonymes de mensualités plus importantes.

Les autorités financières, qui s’inquiètent d’un endettement excessif des ménages, ont demandé aux banques de restreindre les conditions d’accès au crédit. Ce qui inquiète les ménages.

 

Le Haut Conseil de Stabilisation Financière (rassemblement de la Banque de France et du ministère de l’Economie) a demandé aux banques:

– d’éviter d’octroyer des prêts immobiliers sur plus de 25 ans

– de limiter les remboursements mensuels à 33% des revenus nets de l’emprunteur

– fixation d’un taux minimum des emprunts garantissant une rentabilité pour la banque

– hausse de la pénalité de remboursement anticipé

 

Une telle mesure pourrait s’avérer être de nature à compliquer l’accès à la propriété des primo-accédants qui ne disposeraient pas d’un apport personnel complémentaire suffisant.

 

ALORS, PRÊT A DEVENIR PROPRIETAIRE ?

Quelques points essentiels à retenir :

– L’immobilier est plus que jamais une « valeur refuge », que ce soit en tant que résidence principale ou investissement locatif

– Actuellement, une moyenne de 3 acquéreurs pour un bien en vente

– L’immobilier a progressé de près de +310% en 20 ans sur Paris

– En 10 ans le coût du crédit immobilier a été divisé par 4

– Paris connaît de gros écarts de prix d’un quartier à l’autre : 8 000€ à plus de 20 000€

– La proche banlieue connaît aussi une forte évolution de la valeur des biens

– Le grand Paris va participer à l’attractivité de zones géographiques jusqu’à présent moins bien desservies par les transports (200 km supplémentaires de métro et 68 nouvelles gares)

– Une demande majoritairement concentrée sur des biens de moins de 1,5 millions

– Les appartements de plus de 2 millions sont recherchés par les familles d’expatriés de retour en France et la clientèle étrangère fortunée.

 

Si vous souhaitez tirer votre « épingle du jeu » sur ce marché où les biens de qualité se font rares, appuyez-vous sur un chasseur immobilier qui vous trouvera l’appartement de vos rêves. N’hésitez plus à nous contacter !

 

698 419 DES MURS À PARIS

Chasseur immobilier: tout ce que vous devez savoir

Pourquoi faire appel à un chasseur immobilier ?

 

Depuis plusieurs mois, les taux de crédit immobilier sont historiquement bas. C’est ce qui explique la forte demande des acquéreurs, face à un marché où les biens de qualité sont rares.

 

Les grandes villes, et plus particulièrement Paris, ont donc un marché immobilier très tendu, avec des biens qui se vendent en quelques heures, voire même lors de la première visite !

 

Aussi, trouver un bel appartement, sans défauts et au juste prix, est un parcours du combattant en région parisienne.

 

Vous n’avez pas le temps de passer toute la journée à scruter les annonces ?

 

Vous n’êtes pas sur place et ne maîtrisez pas le marché immobilier local ?

 

Tout simplement, vous avez besoin d’être accompagné(e) par un professionnel pour ne pas faire d’erreurs ?

 

Si vous avez répondu oui à l’une de ces questions, vous vous êtes sans doute pensé aux services d’un chasseur immobilier. Comment procède-t-il et quel type d’accompagnement propose-t-il au client ?

 

Grâce à cet article, vous connaîtrez :

 

– Le rôle du chasseur immobilier

– Si vous êtes la bonne personne pour recourir à ses services

– Les avantages du chasseur immobilier par rapport à une agence ou une recherche par vous-même

– Les tarifs de la profession.

 

 

  1-Le chasseur immobilier, une prestation en 4 étapes

 

Chasseur immobilier avec ses clients

 

La profession de chasseur immobilier – ou chasseur d’appartement – se développe en France depuis le début des années 2000, autour d’une idée simple : le service à l’acquéreur.

 

Si l’agent immobilier est mandaté par le vendeur pour vendre son bien, le chasseur immobilier, lui, est mandaté par l’acheteur pour l’aider à trouver son bien. Ainsi, il se substitue à lui dans les sélections, l’accompagne dans les visites et négocie le prix en veillant au mieux à ses intérêts. Sa mission est principalement de « chasser » et d’accompagner le client de A à Z, de la recherche du bien jusqu’à l’installation.

 

C’est donc un service complet, couplé avec une offre d’aide à la revente du bien actuel lorsque le futur acheteur a besoin de le vendre, pour finaliser son nouvel achat.

 

  Pour entrer dans le détail, le service du chasseur immobilier se déroule en 4 étapes :

 

 

   Étape 1 : définir le logement de vos rêves!

 

Le chasseur rencontre le client, prend en compte l’ensemble de ses critères (besoins, goûts) et élabore un cahier des charges. Ce faisant, il évalue la cohérence et la faisabilité du projet. Parfois, le chasseur pourra se rendre au domicile du client pour évaluer son univers, les choses qui lui plaisent dans son logement actuel. Il validera aussi le financement de l’acquéreur.

 

Lorsque le chasseur estime que le cahier des charges est réalisable, il établira un mandat de recherche avec le client. Débutera alors la prospection d’appartement.

 

Exemple de cahier des charges :

 

Nombre de pièces
Surface minimum
Budget (hors frais de notaire)
Secteur géographique
Ascenseur à partir de quel étage
Exposition
Type d’immeuble (ancien, semi-récent 1960/70/80, récent 1990 et après)
Un rez-de-chaussée / jardin : on vous le propose ?
Un appartement avec des travaux ?
Cuisine ouverte ou non ?
Devez-vous vendre votre appartement actuel ?
Des critères à ajouter ?

 

  Etape 2 : le chasseur immobilier mobilise son réseau et prospecte le marché

 

Le chasseur immobilier a accès à 100% des biens à vendre. Il active tout son réseau et connait parfaitement les canaux de communication de l’immobilier (sites internet, agences, propriétaires, notaires, administrateurs de biens, syndics). Ceci lui permet donc de travailler avec rapidité et une efficacité que n’ont pas les simples acquéreurs !

 

En fonction du cahier des charges, le chasseur sélectionne des biens. Il monte pour son client les fiches descriptives des biens les plus prometteurs et lui propose de choisir ceux qu’il préfère. Ainsi, le client gagne du temps avec ce processus, car il ne visitera que les biens qui répondent à ses critères.

 

  Étape 3 : savoir être réactif et savoir négocier

 

Le client fera les visites et, lorsqu’il aura trouvé le logement idéal, il devra faire une offre d’achat.

 

À cette étape, le chasseur immobilier sera un allié crucial, car il aura évalué le bien et aura une idée très précise de sa valeur. Notamment, il permettra au client de savoir jusqu’où enchérir contre les autres acquéreurs potentiels.

 

   Étape 4 : surmonter les embûches jusqu’à l’installation

 

Le chasseur est présent jusqu’à la signature de l’acte authentique de vente, en passant par l’analyse de tous les documents obligatoires lors de la transaction : diagnostics, PV d’assemblées générales, règlement de copropriété, pré-état daté des charges d’immeuble, carnet d’entretien…

 

Selon les besoins du client, il pourra fournir : un courtier bancaire qui proposera un bon taux de crédit, un notaire, un architecte/une entreprise de rénovation pour une optimisation du bien, une conciergerie pour réceptionner le courrier pendant le déménagement, un spécialiste de l’aménagement complet pour une location meublée, un expert en gestion locative le cas échéant…

 

Quelques erreurs à éviter avec votre chasseur immobilier :

 

  Signer un mandat de recherche simple

  Signez un mandat de recherche exclusif! En effet, si le chasseur immobilier est mis en concurrence avec un autre chasseur, ou avec le client lui-même, il sera beaucoup moins motivé. Il pourra même renoncer à partager son carnet d’adresses, car il ne gagnera peut-être rien de l’acquéreur.

 

   Payez un acompte au début de la recherche.

   C’est interdit par la loi! En effet, le chasseur immobilier relève d’une profession règlementée par la loi Hoguet, tout comme les agents immobiliers. Celle-ci impose un paiement des honoraires uniquement lors de la signature de l’acte authentique de vente.

 

  Confier un mandat de recherche à un « amateur ».

  Le chasseur immobilier doit être en possession d’une carte de transaction délivrée par la Chambre de commerce, pour une durée renouvelable de 3 ans. Il doit par conséquent être assuré en responsabilité civile professionnelle.

 

Le chasseur immobilier est donc un allié de taille pour trouver la perle rare. Mais vous pensez peut-être que ses services ne sont pas faits pour vous?

 

 

   2- A qui s’adressent ces services ?

 

Contrairement à une idée reçue, les services d’un chasseur ne sont pas réservés à une élite. Depuis la popularisation de cette profession, des profils d’acquéreurs de plus en plus variés poussent la porte de ces cabinets spécialisés.

 

Ainsi, parmi les clients du chasseur immobilier, on retrouve :

 

– Les gens qui n’ont pas beaucoup de temps à consacrer à une recherche

– Ceux qui ne sont pas sur place : ils prévoient un retour en France, une mutation, l’achat d’une résidence secondaire

– Ceux qui veulent maximiser leurs chances sur un marché qu’ils savent très tendu.

– Les jeunes actifs primo-accédants, qui veulent être accompagnés d’un expert afin d’éviter les erreurs

 

Témoignages de clients ayant bénéficié des services d’un chasseur :

 

« Je suis peu disponible de par mon métier. L’accompagnement du chasseur immobilier a été très précieux sur toutes les parties de l’acquisition immobilière : recherche du bien (évidemment), mais aussi conseil et négociation auprès du vendeur ou de l’agence et présence lors des discussions portant sur des éléments structurants du dossier (notaire, travaux, copropriété, etc.). »   Jean-Michel – Paris (France)

 

« Expatriés en Chine, nous recherchions un pied-à-terre pour ma famille lors de nos retours en France chaque été. J’ai profité d’un déplacement professionnel sur Paris pour visiter dans la même journée plusieurs appartements que le chasseur immobilier m’avait soigneusement sélectionnés. C’était parfait en termes de timing et de choix. J’ai pu faire une offre avant de repartir. »  Paul et Marie – Hong-Kong (Chine)

 

Si vous vous reconnaissez dans l’un de ces profils, contactez-nous pour en savoir plus!

 

 

  3- Quels sont les avantages concrets du chasseur immobilier?

 

Appartement élégant à Paris

 

Nous en sommes rendus à la question de savoir s’il vaut mieux faire affaire avec un chasseur immobilier, avec un agent immobilier, ou encore par ses propres moyens. Alors voici les principaux avantages du chasseur immobilier :

 

– Une expérience dans la recherche des biens : il visite plus de 200 logements par an ; il a donc un œil averti et une parfaite connaissance de la valeur des biens.

 

– Un réseau étoffé : après plusieurs années de pratique, le chasseur dispose d’un réseau de contacts qui lui permet d’avoir accès à un large choix et d’être au courant très rapidement des biens mis en vente, y compris sur le off-market (mettre un lien interne ou externe).

 

– Une expérience dans l’achat d’un bien : le chasseur connaît les ficelles de la négociation, peut voir quels travaux sont nécessaires, si la réglementation est complète. Il est aussi en mesure de déceler les vices cachés.

 

– Une neutralité totale : contrairement aux agences qui défendent les intérêts des vendeurs et qui n’ont qu’un nombre limité de biens à proposer, le chasseur travaille sur mesure et a accès à tous les biens à vendre. Ainsi, il ne propose que des biens qui correspondent parfaitement aux attentes du client.

 

– Une rémunération liée au succès. Le chasseur immobilier n’est rémunéré que lorsque vous achetez un bien (il est soumis aux dispositions de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 qui lui interdit d’exiger des frais de dossier et tout acompte à ses clients). Ceci l’encourage à donner le meilleur de lui-même !

 

– La sérénité pour vous ! Chercher un bien est devenu compliqué dans les zones très tendues comme Paris. Si vous déléguez votre recherche à un chasseur immobilier, vous gagnerez beaucoup de temps. En effet, le chasseur vous trouve le bien idéal en un mois et demi* au lieu de quatre à cinq mois* si vous cherchez par vous-même.

 

* En moyenne. Recherches, appels, visites inutiles, négociation, formalités.

 

 

 4- Tout savoir sur les tarifs d’un chasseur d’appartement

 

 

Pour les professionnels de l’immobilier (agences et chasseurs), il est obligatoire d’afficher clairement leurs tarifs sur tous leurs vecteurs de communication (site internet, brochures, affiches, etc.). Or, certains ne respectent pas cette réglementation. Privilégiez donc la transparence!

 

Voici les trois types de tarification d’un chasseur immobilier. Ces tarifs sont relativement proches les uns des autres.

 

   La tarification au forfait : le forfait peut être fixé à un prix convenu ou évoluer selon des paliers en fonction du prix de vente du bien.

 

   La tarification au pourcentage : c’est la pratique la plus fréquente. Plus le prix du bien est élevé, plus le pourcentage des honoraires diminue (la fourchette se situe entre 2% et 3% TTC).

 

   La tarification + un pourcentage du prix négocié : ce principe de rémunération peut biaiser les propositions de biens de la part du chasseur qui risque de privilégier les logements plus facilement négociables car trop chers.

 

Alors peut-être trouvez-vous cela cher… Cependant, il faut aussi prendre en compte le gain de temps et de rapport qualité/prix du bien acheté. Si on analyse le coût moyen d’un chasseur, il ne correspond en fait qu’à l’équivalent du prix de 1 à 2 m2 du logement acquis…

 

Pour les biens les plus chers (+ de 2 millions d’euros), la plupart des chasseurs proposent un devis sur mesure afin d’aboutir à un montant d’honoraires « contenu ».

 

Pour les biens les moins chers (souvent, les petites surfaces) la majorité des chasseurs immobiliers proposent leurs services avec un forfait minimum.

 

Erreurs à éviter sur la tarification des services :

 

-Attention à certains chasseurs qui proposent des honoraires différents selon que le bien provient d’une agence ou d’un particulier en direct. Ils sont supérieurs dans ce dernier cas, ce qui n’est pas justifié dans la mesure où les particuliers proposent très souvent leur bien à un prix au-dessus de celui du marché.

 

-Le bas prix d’une prestation ne vaut pas forcément un bon service! Avant de vous engager, assurez-vous que votre chasseur ne traite pas trop de mandats simultanément. En effet, dans ce cas il ne pourra pas saisir toutes les opportunités. Vérifiez aussi qu’il est en mesure de vous proposer un service intégral. Si vous prévoyez des rénovations, peut-il vous partager un réseau d’entreprises de rénovation, d’architectes, de décorateurs? Enfin, il est important que le courant passe bien entre vous!

 

  Alors, prêt à sauter le pas?

 

Voici les points essentiels à retenir: 

– Le chasseur immobilier vous accompagne et vous assiste au quotidien et jusqu’à la signature de l’acte de vente

– Il est 100% objectif et défend vos intérêts plutôt que ceux du vendeur

– Ses recherches sur-mesure tiennent compte de tous vos critères

– Son expertise immobilière et son réseau étendu sont à votre disposition

– Il vous permet d’accéder aux meilleures offres du marché et au juste prix

– Il vous fait économiser beaucoup de temps, par exemple en éliminant les visites inutiles

 

Contactez-nous pour plus d’infos!

 

1024 683 DES MURS À PARIS

Quelles garanties choisir lors de la souscription de son prêt immobilier ?

Caution ou hypothèque ? Telle est la question en termes de garanties que la banque demande pour se prémunir contre le risque de défaillance.

La garantie réelle porte sur le bien : hypothèque, Privilège de Prêteur de Deniers.

La caution solidaire se caractérise par le « Crédit Logement ». Elle est remboursable en tout ou partie à l’extinction du prêt ou lorsque celui-ci fait l’objet d’un remboursement anticipé.

Le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) est proche de l’hypothèque. Ils font l’objet d’un acte notarié et doivent être inscrits à la Conservation des Hypothèques dans les 2 mois qui suivent la vente. Mais contrairement à l’hypothèque, le PPD ne peut pas être utilisé pour les ventes sur plan (VEFA), les travaux, la construction d’une maison individuelle.

La tarification est à scruter de près, bien que dans la plupart des cas c’est la banque qui décide. Voici les avantages et inconvénients de ces deux types de garanties. Si vous avez besoin de plus de précisions, n’hésitez pas à nous contacter!

 

Les avantages et inconvénients du « Crédit Logement »

La caution « crédit logement » constitue une alternative à la garantie hypothécaire. En cas de défaillance de l’emprunteur, c’est un organisme de cautionnement qui se substituera à lui. Actuellement, 30 % des prêts immobiliers sont couverts par une caution « crédit logement ».

>Les points forts : la garantie « crédit logement » bénéficie de formalités allégées : elle peut être contractée par acte sous seing privé. Si son coût (de 2 à 2,5 % de la somme empruntée) est plus élevé que celui de l’hypothèque (1 % du montant de l’emprunt), tout ou partie des frais vous sera remboursé à l’expiration du prêt ou en cas de remboursement anticipé. Et si vous revendez avant la fin du crédit, il ne vous sera demandé aucuns frais de mainlevée. Enfin, n’étant pas affectée à un bien, la caution « crédit logement » peut être transférée d’un prêt à un autre.

>Les points faibles : la caution « crédit logement » ne permet pas de garantir les prêts destinés à financer l’acquisition de locaux professionnels ou commerciaux. Pour se voir accorder cette garantie, l’emprunteur devra également remplir un questionnaire de santé, voire même se soumettre à un examen médical.

 

Les avantages et inconvénients de la garantie hypothécaire

Le Privilège de Prêteur de Deniers et l’hypothèque autorisent l’établissement prêteur à saisir puis à faire vendre le logement en cas d’impayés. Environ 12 % des garanties réelles souscrites pour garantir un prêt immobilier sont des hypothèques.

A savoir : le Privilège de Prêteur de Deniers a un coût inférieur à celui de l’hypothèque car il n’est pas assujetti à la taxe de publicité foncière.

> Les points forts : moins coûteuse que la caution « crédit logement », l’hypothèque est aussi plus accessible. Là où un organisme de cautionnement s’intéressera au taux d’endettement de l’emprunteur, à ses revenus et à ses autres prêts, l’hypothèque ne prendra en compte que la valeur du bien.

> Les points faibles : l’hypothèque pâtit d’une certaine lourdeur. Elle doit être passée devant notaire et faire l’objet – contrairement à l’inscription au Privilège de Prêteur de Deniers – d’une publication au service de la publicité foncière. S’agissant d’une garantie « réelle », l’hypothèque est attachée à un bien. Elle n’est donc pas transférable d’un prêt à un autre. Et lever une hypothèque en fin de prêt entraîne le paiement de frais de mainlevée.

1024 613 DES MURS À PARIS
Rentabilité locative par ville

La rentabilité locative par ville en Île-de-France

Acheter un bien pour le louer est intéressant pour tous les Franciliens qui ne peuvent pas devenir propriétaires de leur résidence principale. En effet, un investissement locatif permet de générer des revenus et de préparer l’avenir. Mais encore faut-il savoir s’y prendre! Où investir, et comment? Un studio, un 2 pièces ou plus grand encore? Faut-il privilégier la location vide ou meublée? Plusieurs critères font que la rentabilité locative par ville ne sera pas la même.

 

Depuis 2015/2016, la dynamique du marché de l’immobilier est très favorable. Qui plus est, elle devrait se maintenir dans les mois à venir. Alors avant de remettre à plus tard votre projet d’acquisition, n’hésitez pas à contacter nos experts!

 

Quelle est la rentabilité locative par ville nette de charges en Ile-de-France?

 

Le prix du loyer n’est pas le seul critère clé. Il faut aussi tenir compte de la vacance possible ; c’est-à-dire l’absence de locataires, et donc de loyers. Ainsi, c’est dans les Hauts-de-Seine qu’on trouve le plus rapidement un locataire, avec un délai de 13 jours pour un studio vide, et de 17 jours s’il est meublé. Pour Paris, il faut 15 jours pour un 3 pièces vide et 16 jours pour un studio meublé. Dans le Val-de-Marne, il faudra en moyenne 18 jours pour louer une maison meublée. Il est donc essentiel d’étudier ce critère au moment d’évaluer la rentabilité d’un investissement. Certains locataires restent, mais d’autres partent vite!

 

Rentabilité moyenne nette de charges d’un investissement locatif en Ile-de-France

Département Rentabilité moyenne (nette de charges)
AULNAY-SOUS-BOIS8 %
DRANCY7,7 %
CERGY7 %
ARGENTEUIL6,8 %
AUBERVILLIERS6,5 %
VITRY-SUR-SEINE6 %
SAINT-DENIS5,9 %
NOISY-LE-GRAND5,9 %
CHAMPIGNY-SUR-MARNE5,8 %
CRÉTEIL5,6 %
NANTERRE5,1 %
ANTONY4,9 %
COLOMBES4,8 %
SAINT-MAUR-DES-FOSSES4,5 %
ASNIÈRES-SUR-SEINE4,3 %
RUEIL-MALMAISON4,3 %
COURBEVOIE4,1 %
MONTREUIL4 %
ISSY-LES-MOULINEAUX3,9 %
VERSAILLES3,7 %
LEVALLOIS-PERRET3,7 %
BOULOGNE-BILLANCOURT3,6 %
NEUILLY-SUR-SEINE3 %

Tableau: BFM Immo – Source : SeLoger

 

Location vide ou meublée ?

La différence entre vide et meublé a un réel impact sur la rentabilité de l’investissement. Dans certains départements d’Ile-de-France, la différence des loyers entre la location vide et meublée est considérable. C’est le cas à Paris, notamment, où un bien meublé vaudra 15% plus cher à la location. En effet, la rareté des logements sur la capitale fait que la moindre plus-value se répercute sur le loyer!

 

Le loyer mensuel moyen/m2 des meublés est généralement plus rentable :

DépartementLoyer / m2 hc meubléLoyer / m2 hc videÉcart meublé vs vide (en %)Nombre de jours supplémentaires rapporté par la location meublée sur un anConverti en mois
YVELINES19,4 €18,6 €4161
VAL DE MARNE20,2 €19,4 €4150
VAL D'OISE17,3 €16,7 €4130
SEINE-SAINT-DENIS18,0 €18,2 €-1-40
SEINE-ET-MARNE16,4 €14,8 €11391
PARIS33,9 €29,4 €15562
HAUTS-DE-SEINE25,2 €23,4 €8281
ESSONNE16,3 €15,5 €5191

  Source: SeLoger

 

Ces statistiques sont encourageantes, mais pas éternelles! C’est le bon moment pour investir en locatif, alors profitez-en!

Pour en savoir plus sur la rentabilité locative en île de France, n’hésitez pas à nous contacter!

1024 683 DES MURS À PARIS

Comment acheter un appartement à Paris depuis l’étranger ou lorsqu’on manque de temps?

Que vous souhaitiez acquérir un bien immobilier dans un but de :

– Préparer votre retraite

– Loger vos enfants étudiants en études supérieures

– Préparer votre retour en France

– Investir dans de l’immobilier locatif,

la problématique est la même : comment se positionner sur des biens intéressants alors qu’ils se vendent en quelques heures sur ce marché parisien « très tendu » où la demande est bien supérieure à l’offre ?

Une solution est tout à fait adaptée à vos besoins : le CHASSEUR IMMOBILIER.

 

Le marché parisien est très spécifique

 

Le marché immobilier parisien et celui de la proche banlieue voient ses prix augmenter régulièrement mais sûrement. Le marché évolue à grande vitesse et ce n’est pas chose facile de scruter et d’accéder aux opportunités tout au long de la journée afin de pouvoir être parmi les premières visites pour avoir la chance d’acquérir un bien idéal de qualité.

Il faut faire preuve d’une réactivité immédiate et de vigilance quant au prix proposé et l’état du bien et de la copropriété.

Une fine connaissance du marché local, quartier par quartier, pour acquérir en toute sérénité.

 

Pour mettre toutes les chances de cotre côté, il est conseillé de faire appel à un chasseur immobilier qui saura « faire feu de tout bois » pour vous dénicher le bien parfait qui correspondra à toutes vos attentes.

Ses honoraires ne seront à régler que si vous achetez un bien et ne seront à régler qu’au moment de la date de la signature de l’acte authentique ; soit 4 à 5 mois après la signature du mandat de recherche.

 

Le chasseur immobilier s’occupe de tout pour vous

 

Un bon chasseur déroule sa mission en plusieurs étapes :

 

– L’établissement du cahier des charges de l’acquéreur et la validation de son financement

– Il activera tout son réseau pour la recherche, la sélection et la qualification des biens qui « matchent » avec les critères du client

– L’organisation des visites et l’accompagnement du client ou, s’il ne peut pas être présent, la réalisation d’une vidéo transmise immédiatement pour prise décision

– La soumission de l’offre d’achat au vendeur en la défendant âprement

– L’analyse de tous les documents administratifs relatifs à l’appartement : P.V. d’A.G., diagnostics, règlement de copropriété, pré-état daté,…

– L’accompagnement du client jusqu’à la signature de l’acte de vente. Il peut représenter le client avec une délégation de pouvoir pour les signatures de la promesse de vente et/ou de l’acte authentique.

– La mise en relation avec des professionnels avertis, en fonction des besoins du client : courtier, notaire, société de rénovation, architecte/décorateur, agence de gestion locative, expert comptable pour la déclaration fiscale dans le cas d’immobilier locatif …

 

Avec DES MURS à PARIS, tout est pris en charge ; il ne vous reste que le plaisir du choix !

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La France : un marché immobilier à 2 vitesses

En 2017, Nicolas Sarkozy voulait faire de la France un « pays de propriétaires ». Son vœu semble s’exhausser de jour en jour. En effet, les ventes dans les grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux, Rennes) ne cessent d’augmenter mais au détriment des zones périurbaines et rurales.

Il y a bien un marché immobilier à deux vitesses : les villes dynamiques en terme d’activité et tout le reste ! Il y a donc nécessité de recréer un équilibre territorial en matière d’activité, de transports et d’emploi pour que chaque foyer puisse y trouver son compte quant à sa capacité d’acquérir à la propriété.

58% des ménages français détiennent leur résidence principale mais les prix au m2 connaissent des écarts énormes. Pour 200 000€, on achète un studio de 16m2 dans le bon 10ème arrondissement à Paris, un ¾ pièces de 79 m2 à Tours et une maison de 150 m2 à Montargis.

 

 

10 000 € / m² à Paris, la nouvelle norme de prix à Paris

 

La capitale défie les lois de l’immobilier. Dans la ville Lumière, les prix continuent toujours de grimper en 2018 et 2019. Le marché y est dynamique, dopé par des crédits peu chers (en moyenne 1,20%, toutes durées confondues-le plus bas depuis les années 1940) et une côte d’amour toujours aussi forte. Habiter à Paris intra-muros est un rêve pour de nombreux ménages.

Mais on assiste à une « gentrification » de la capitale qui chasse les classes populaires. En 1998 : les catégories aisées représentaient 69% des propriétaires et les employés/ouvriers 15%. Aujourd’hui, les aisés compte pour 86% des propriétaires et les employés/ouvriers, seulement pour 5%.

La mixité sociale que nous connaissions, il y a quelques décades, dans nos immeubles haussmanniens, a laissé place à une capitale « élitiste ». Seule, une véritable politique publique en termes de construction logements sociaux, permettrait aux moins aisés de se loger à des prix abordables. Mais le prix du foncier en région parisienne (1500 à 2000€ le m2) pèse lourd dans le prix de revient et donc de vente des logements neufs.

 

 

Qui achète à Paris ?

 

Paris est une petite capitale en termes de surface et de hauteur d’immeubles. Aussi, la place manque.

Avec des taux de crédit historiquement bas et des encours en très forte croissance (1040 milliards d’euros de crédits immobiliers accordés en un an ; soit +6,3% vs l’année précédente), acheter de vient paradoxalement plus facile que de louer !

 

Pairs se vide chaque année de près de 12 000 habitants. L’hyper centre (du 1er au 4ème arrondissements) comportent 26% de logements où n’habitent plus les parisiens. Les locations de courte durée ont contribué à limiter le nombre de logements à la location ; raison pour laquelle la Mairie de Paris pourchasse les locations courtes comme celles de Airbnb.

 

3 profils des acquéreurs se démarquent nettement :

– les couples de cadres, tous deux actifs, sans enfants

– les investisseurs locatifs, face aux autres placements incertains

– les étrangers qui privilégient le premium et le luxe

 

Les prix immobiliers parisiens ont cru de +32% en 8 ans. Mais Lyon et Rennes de +36% et Bordeaux de +51% !

Mais Paris n’est pas prête d’être victime d’une bulle immobilière, en raison de 5 facteurs :

– la pénurie de biens

– les taux de crédit immobilier qui vont rester bas encore pour quelque temps

– la valeur refuge que représente l’immobilier

– la préparation de la retraite

– le vieillissement de la population avec des + de 80 ans qui restent majoritairement chez eux et donc une libération ralentie des logements.