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DES MURS À PARIS

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Paris ne serait pas Paris sans les immeubles haussmanniens

Au début du 19ème siècle, Paris se présentait principalement comme une ville médiévale avec un centre congestionné, des rues étroites et sombres, sans arbres, des immeubles insalubres. Pas d’égouts ni d’eau courante. La circulation était engorgée face à la croissance de l’activité économique.

Les immeubles haussmanniens ne sont, en fait, pas la création directe du baron Georges Eugène Haussmann. Le préfet de Paris de 1853 à 1870 consacra la plus grande partie de son action à la percée des nouvelles voies, le réseau des égouts, du gaz ou encore l’adduction d’eau. Les immeubles haussmanniens sont une conséquence de ces travaux, car il fallait bien reconstruire après tous les bouleversements effectués au sol et en sous-sol.

La grande majorité de ces immeubles ont été bâtis après le départ d’Haussmann de la Préfecture, soit entre 1870 et 1920. Jusqu’en 1860, Paris ne représentait que le tiers de sa surface actuelle.
Mais, il est indéniable que l’impulsion donnée par Napoléon III et son préfet s’est poursuivie pendant près de 50 ans.  En 1853 et pendant les 70 années qui ont suivi, il aurait été construit plus d’immeubles à Paris que pendant les 3 siècles qui ont précédé (+60% des immeubles du Paris actuel).

 

Aérer, unifier, embellir…

Aérer : cette mission concerne les espaces verts : arbres le long des rues, places arborées, squares, aménagement des Bois de Boulogne et de Vincennes… Mais aussi, la construction de tout un système d’approvisionnement en eau et d’un réseau d’égouts, dont Paris manque cruellement.

Unifier : des voies doivent être créées pour relier les différents quartiers de la ville et créer, ainsi, un ensemble urbain. La liaison entre les gares, placées par l’initiative privée de façon anarchique, est une priorité. La liaison ferroviaire entre les régions françaises passe par Paris et donc par ses voies de circulation. Les nouvelles avenues permettent d’atteindre également certains quartiers qui, isolés, demeurent une menace insurrectionnelle pour le pouvoir impérial. On en a fait le reproche à Napoléon III, mais on ne peut prétendre que cela soit la motivation principale de ces travaux.

Embellir : les bâtiments historiques, Notre-Dame, l’Hôtel de Ville… doivent être dégagés des immeubles qui les étouffent. Ils sont ainsi valorisés et, souvent, restaurés. De plus, les nouvelles avenues permettent d’offrir à Paris une unité et des perspectives qui contribuent aujourd’hui à son image.

 

 Des caractéristiques qui participent à l’élégance de Paris

– Les façades en pierre de taille :

Les façades sont constituées de blocs de pierre appareillés, en provenance de nombreuses carrières, situées parfois à plusieurs centaines de kilomètres de Paris.
Les nouveaux moyens de transport, de sciage et de levage sur les chantiers, permettent désormais d’utiliser pour les immeubles d’habitation, des appareillages réservés jusqu’alors aux monuments.

– Les murs avec refends :

Le rez-de-chaussée et l’entresol sont le plus souvent striés de profonds refends qui marquent fortement la façade haussmannienne.

– Les balcons :

Situés aux deuxième (étage « noble » avant l’apparition de l’ascenseur en 1870) et cinquième niveaux, ces balcons sont l’une des caractéristiques les plus marquantes des immeubles « Haussmann ».
Ils sont généralement « filants« , c’est-à-dire sans interruption d’une extrémité à l’autre de l’immeuble.

 

– La hauteur :

La hauteur des immeubles est strictement limitée en fonction de la largeur de la voie qu’ils bordent, sans ne jamais dépasser 6 étages.
D’où l’impression d’unité donnée par les rues reconstruites à cette époque.

 

1024 683 DES MURS À PARIS

Investissement locatif : louer un appartement vide ou meublé ?  

C’est une question que se pose légitimement chaque investisseur. Tout dépend des avantages fiscaux recherchés par chacun et de l’engagement locatif souhaité.

Le choix se porte sur la location meublée dont la durée du bail est d’un an (ou 9 mois pour un locataire étudiant) avec 3 mois de préavis à donner par le bailleur ou la location vide qui implique une durée de bail minimum de trois ans avec un préavis de 6 mois.

Quant au locataire, sur une zone tendue comme Paris, le préavis est toujours d’un mois quel que soit le type de location.

Faisons un point sur les règles fiscales qui sont identiques pour les résidents et non-résidents.

 

1er cas : vous louez un logement vide

 

Achetez un appartement ancien, rénovez-le, louez-le pendant 3 ans sans interruption et payez moins d’impôts.

 

Pour moins de 15 000 euros de loyers bruts perçus par an, vous pouvez prétendre au régime micro-foncier, un mode simplifié de déclaration. Un abattement de 30% est automatiquement appliqué sans avoir à fournir le moindre justificatif.

Quand ces revenus dépassent 15 000 euros, le régime d’imposition dit « réel » s’impose et offre l’intérêt du déficit foncier permettant de réduire son imposition globale.

Il faut soustraire des loyers perçus, les frais et charges imputables au logement: les charges de copropriété, les frais de gestion, l’impôt foncier, les frais de diagnostics obligatoires, les intérêts d’emprunt et bien sûr tous les travaux d’entretien et de rénovation.

Le déficit foncier = le total de ces frais et charges cumulés – le montant des loyers perçus. Ce montant est déductible des revenus imposables dans la limite de 10 700 euros. Seuls les intérêts d’emprunt ne peuvent pas être déduits des revenus imposables mais seulement des revenus fonciers.

 

2ème cas : vous louez un logement meublé

 

Le principe est identique mais encore plus avantageux.

Au-delà du seuil de 70 000 euros de revenus locatifs, le régime « réel » s’applique. Sous ce seuil, vous pouvez opter pour le régime simplifié micro-BIC et bénéficier d’un abattement forfaitaire automatique de 50 %. Mais vous pouvez également bénéficier sur option du régime « réel ».

Les revenus sont alors déclarés en tant que « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC) et n’impactent pas les autres revenus imposables.

 

En fait, le régime « réel » reste dans la majorité des situations le régime fiscal le plus intéressant pour les investisseurs. Ce régime permet de déduire les amortissements ainsi que l’ensemble des charges inhérentes à l’activité de loueur meublé non professionnel (intérêts d’emprunt, assurances, frais d’agence, frais de chasseur immobilier, gestion locative), les travaux et aménagement, les frais de notaire.

Ainsi, l’investisseur ne paie pas d’impôts sur ses revenus locatifs en bénéficiant d’un déficit fiscal reportable sur de nombreuses années.

 

Il faut savoir que le statut de LMNP permet aussi de déduire des revenus locatifs : l’amortissement du bien pendant  20 ans et des meubles sur 7 ans.

 

 

 

 

1024 684 DES MURS À PARIS

L’immobilier confirme sa « valeur refuge »

L’immobilier est dopé par des taux d’intérêt toujours historiquement bas.

En 10 ans, le coût du crédit immobilier a été divisé par 4 !

En mars/avril 2019, les planchers records d’il y a 2 ans ont été atteints. Comptez en moyenne 1,50% sur 20 ans (et moins de 1% pour les meilleurs dossiers) et 1,35% sur 15 ans.

 

Ce qui a eu pour conséquence un nombre de transactions en forte augmentation sur le territoire national ; soit près d’un million de biens vendus en 2018 avec une très grande majorité dans l’immobilier ancien.

En 20 ans, l’immobilier a progressé bien plus que l’inflation et surtout que le CAC 40 qui a subi les deux chocs de la « bulle internet » et de la crise des « subprimes ».

Alors que l’immobilier parisien a connu une croissance de sa valeur de +308% en 20 ans (+153% en France), l’inflation n’a enregistré qu’une augmentation de +32%.

 

L’immobilier parisien est un marché de pénurie

Mais les taux d’intérêt très bas du crédit immobilier ne sont pas les seuls à expliquer le fort déséquilibre entre une demande croissante et une offre restreinte.

La convergence de plusieurs facteurs joue tout particulièrement dans les grandes villes et surtout à Paris :

  • les locations pas assez nombreuses et très chères
  • peu de constructions de logements neufs (500/an)
  • le vieillissement de la population qui diffère la libération des logements
  • le fort taux de divorce qui amène à « dédoubler » le logement
  • le retour des familles de Londres (effet Brexit)
  • l’horizontalité de Paris ; donc pas de tours qui « entassent » les logements

Ainsi, il y a près de 3 acquéreurs pour un bien en vente ; ce qui explique la poursuite de la hausse des prix.

 

En 2017/2018, le prix moyen du m2 a augmenté de près de 15% en moyenne à Paris. Et depuis le début de l’année 2019, la hausse, bien que plus limitée, perdure.

La proche banlieue n’est pas de reste ! Neuilly, Levallois, Boulogne, Issy-les-Moulineaux, Montreuil, Pantin, Saint-Ouen, connaissent de la vigueur. Sans omettre de citer le futur « Grand Paris » qui va dynamiser la petite couronne avec le développement des transports.

 

A Paris, il n’y a pas un mais des marchés immobiliers

Le prix moyen du m2 cache de grandes disparités. Malgré tout, on constate que Paris est de plus en plus habité par une clientèle plutôt aisée, chassant ainsi les ouvriers et employés.

Le prix moyen du m2 varie entre 7 000 € et plus de 25 000 € selon les arrondissements et les quartiers. Il est à noter que l’Est de Paris dont les prix sont moins élevés que l’Ouest, ont plus progressé en %. Le prix moyen du m2 à Paris a maintenant atteint la barre des 10 000 € avec un seuil d’environ 12 000 € pour un bien de qualité situé dans un bon quartier.

Compte-tenu de la très forte demande de logements et du peu de biens de qualité, un bien correct au juste prix se vend en quelques heures !

Les acquéreurs connaissent donc une vive concurrence entre eux et aussi face aux investisseurs internationaux : expatriés et européens en tête puis les autres nationalités.

 

Paris se trouve aujourd’hui dans le Top 5 du classement des grandes villes mondiales en termes de prix (derrière Hong Kong, Londres, New-York, Los Angeles). Mais quoi qu’il en soit Paris appartient encore aux parisiens car seulement moins de 10% des propriétaires sont des étrangers.

En revanche, pour les biens premium supérieurs à 2 millions d’euros, 50% des détenteurs sont étrangers.

1024 761 DES MURS À PARIS

Comment acheter un bien immobilier moins cher ?

L’accession à la propriété est un rêve pour de nombreux Français, y compris pour les budgets serrés. Il existe pourtant plusieurs manières de réduire le prix de votre achat immobilier en misant sur des particularités – autre que la surface habitable – qui rendent son tarif plus attractif.
Mais il faut être prêt à faire des concessions car un étage élevé avec ascenseur, une vue dégagée, un appartement rénové, une grande luminosité avec une excellente orientation… sont autant de critères qui ont un prix ! En effet, les biens dotés de telles qualités sont en minorité.
 
 

Trois façons d’acheter un bien immobilier moins cher

 
1. Changer de quartier
Une bonne partie de la valeur d’un bien est due à son emplacement. Les futurs acquéreurs sont très souvent focalisés sur un quartier et même, parfois, une adresse en particulier. Si tel est votre cas, envisager un bien correspondant à vos attentes dans un quartier moins surcoté est un moyen d’acheter moins cher un bien immobilier équivalent.
 
2. Participer à une vente aux enchères
Vous pouvez aussi miser sur les ventes aux enchères. Il conviendra avant tout de déterminer avec la banque votre capacité d’endettement et le budget qui vous est accordé. Vous pourrez alors enchérir sur un bien à la vente, et c’est évidemment le plus offrant qui remporte celle-ci. Une décote peut être envisagée sur les biens mais la concurrence des marchands de biens peut être vive. À noter qu’il n’y a pas de conditions suspensives de prêt ou de délai de rétraction. Soyez donc sûr de votre enchère !
Il faut aussi s’attendre à la concurrence des marchands de biens car les ventes aux enchères sont leur « terrain de jeu » favori.
 
3. Chercher un bien en rez-de-chaussée ou miser sur un local commercial
Un rez-de-chaussée n’est pas forcément un critère de choix pour les acheteurs car ils souffrent parfois du bruit, du manque de lumière, voire de sécurité. Cela engendre des appartements qui restent plus longtemps à la vente et qui représente une belle opportunité sur le plan financier. On estime que les biens en rez-de-chaussée valent entre 15 et 40 % moins cher que ceux en étage. Mais attention à la revente.
 
 

Les travaux : un atout supplémentaire

 
Ceux qui ne sont pas réfractaires aux travaux peuvent faire de belles économies sur leurs achats immobiliers. En faisant appel à des artisans, voire en faisant les travaux soi-même si on est un excellent bricoleur, il reste encore de très bonnes opportunités quand on cherche un logement moins cher à rénover.
Le prix devient particulièrement intéressant quand les travaux concernent le gros oeuvre. Plus il y en a à faire, moins le bien est cher, et c’est encore plus vrai si c’est vous qui faites les travaux. N’hésitez pas à visiter le logement avec des artisans pour évaluer l’ampleur des rénovations. Comptez en moyenne 1 000€/m2 pour une totale rénovation.
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Quelques règles de base :
– Préserver le cachet de l’appartement s’il est ancien
– Améliorer l’isolation
– Restructurer l’appartement si les pièces sont déséquilibrées (petit séjour et grande chambre, pièce commandée par une autre), enlever les faux plafonds…
 
D’une façon générale, n’optez pas pour des travaux aux résultats trop atypiques en cas de revente ultérieure. Vos goûts ne seront pas forcément ceux de futurs acquéreurs !

1024 684 DES MURS À PARIS

L’attractivité de Paris ne cesse d’augmenter

Difficile de faire l’impasse sur Paris ! La capitale française attire les acheteurs internationaux. Les investisseurs reviennent sur le marché.
Il est vrai que la France attire massivement les clients internationaux, que ce soit pour acquérir une résidence secondaire (34 % d’entre eux d’après l’étude de ListGlobally 2018), effectuer un investissement (28 %) ou tout simplement venir y passer leur retraite (21 %).
 
Ces acheteurs étrangers proviennent essentiellement du Royaume-Uni (32 %) selon l’étude annuelle de BNP Paribas. Ensuite arrivent les Italiens et les Belges, devant les Suisses, les Scandinaves et les Allemands. Quant aux Américains, ils pèsent 8%.
 
Le marché parisien présente au moins quatre « moteurs » favorables qui en font une zone incontournable.
 
 

Il s’agit d’un marché haussier, profond et tiré par le Brexit

 
Dans la capitale française, les prix de l’immobilier, qui avaient déjà augmenté de 7,7 % entre le 1er semestre 2016 et le 1er semestre 2017, ont continué de grimper en prenant + 3,7% sur les douze derniers mois. Avec 9270 euros le mètre carré, le record historique établi l’an dernier a été de nouveau battu pour le premier semestre 2018. Pour acheter à Paris, les clients déboursent en moyenne 458 651 euros, là encore un record historique. La part des investisseurs progresse de +15,5 % pour représenter environ 27 % des transactions.
 
D’après Barnes, « le Brexit représente un facteur de hausse du volume et de consolidation des prix parisiens ». Depuis environ 6 mois, entre 5 et 12 % des ventes de biens de standing réalisées dans les quartiers du centre de Paris ou bien dans des environnements plus familiaux comme les 8ème, 16ème et 17ème arrondissements, ainsi qu’à Neuilly-sur-Seine, se font auprès de Français qui rentrent de Londres et d’Européens de Londres qui s’installent à Paris. Plusieurs nouveaux paliers ont ainsi été franchis avec une barre des 20 000 euros par m2 atteinte dans le 18ème à Montmartre et 25 000 euros le m2 dans le Marais pour des appartements exceptionnels. Selon Barnes, le prix moyen du marché haut de gamme à Paris serait de 11 100 euros le mètre carré aujourd’hui.
 
 

La création du Grand Paris augmente la taille du marché

 
En deux mots, le grand Paris est un projet gigantesque d’aménagement urbain en Ile de France. Il s’agit principalement de la construction d’une nouvelle ligne de métro circulaire autour de Paris nommée « Grand Paris Express » pour un coût de 38.5 milliards d’euros, de la modernisation et l’extension du réseau pour un coût de 12 milliards d’Euros… Au total, il s’agit de construire 200 km de métro et d’implanter 68 nouvelles gares.
 
Sites olympiques redessinant tout un secteur du nord parisien, premières lignes du Grand Paris Express, appels à projets urbains innovants… : le Grand Paris vise à faire de l’agglomération parisienne une métropole mondiale du XXIe siècle. Par contagion, cette gigantesque opération d’aménagement et d’urbanisme exerce des effets positifs sur le marché immobilier des communes voisines. En un an, les prix ont augmenté de plus de 11 % dans des villes du département des Hauts-de-Seine comme Rueil-Malmaison ou Levallois-Perret. Dans la première de ces deux communes, c’est la perspective de la construction d’une gare permettant de rejoindre l’aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle en 43 minutes (contre 1h30 aujourd’hui) qui booste les transactions. Et l’on pourrait multiplier les exemples du regain d’intérêt des investisseurs pour des villes de la couronne parisienne.

1024 631 DES MURS À PARIS

Immobilier de prestige : existe-t-il un « off market » ?

L’immobilier « off market » qui signifie littéralement « hors du marché » est difficilement accessible et ne concerne qu’un nombre très retreint de biens au regard de l’offre globale disponible. Il est estimé à près de 10% du marché et pour y accéder il faut avoir un excellent profil d’acquéreur (budget, conditions de financement).
Ce marché immobilier parallèle constitue la chasse gardée des agences immobilières de prestige et des chasseurs immobiliers.
Il s’agit la plupart du temps de biens d’exception vendus dans la plus grande discrétion, aucune annonce immobilière n’ayant été publiée. Ils sont plutôt rares (terrasse avec vue panoramique, maison au coeur de Paris) et il est donc crucial de les visiter en premier.
Ce marché immobilier parallèle ultra confidentiel est réservé à une clientèle à la fois très aisée et exigeante (la fourchette de prix avoisine les 3 000 000 €).

Un concept avantageux pour les vendeurs

S’il ne saurait convenir au plus grand nombre, le « off market » est très apprécié par ceux qui y ont recours. Du côté des vendeurs, tout d’abord, pour lesquels le « off market » est synonyme de discrétion : aucune photo sur le web ni dans les pages d’un catalogue.
La mise en vente de leur hôtel particulier ou de leur loft ne sera alors connue que de quelques initiés, triés sur le volet. De plus, proposer un bien sur le « off market » contribue, en en officialisant le caractère à la fois rare et exclusif, à faire grimper sa valeur. Préparez-vous donc à payer le m2 à un prix bien supérieur à la moyenne constaté dans le même secteur géographique.
Enfin, opter pour le « off market » permet bien souvent, par le biais d’un ciblage accru, de vendre un bien plus rapidement que s’il avait fait l’objet d’un mandat exclusif. La force du réseau et la richesse du carnet d’adresses (ainsi que de ceux qui y figurent!) de l’intermédiaire en charge de la transaction sont par conséquent essentielles.

Un processus intéressant pour les acheteurs

Quant aux acheteurs en quête d’un bien immobilier de prestige, ils apprécient également la grande confidentialité confinant à l’anonymat que leur garantit le « off market ». À l’image d’un célèbre joueur de football suédois adepte des punchlines qui avait dû renoncer à louer un hôtel particulier – situé dans la très chic Villa Montmorency – dont le propriétaire, en apprenant que son futur locataire était millionnaire, n’avait pas hésité à revoir le loyer à la hausse ! Faire l’acquisition d’un bien sur le « off market », en dehors des agences immobilières classiques, c’est aussi l’assurance de devenir propriétaire d’un logement rare et exclusif. Enfin, le nombre d’acquéreurs étant considérablement réduit, la concurrence peut se révéler moins féroce que sur le marché immobilier traditionnel.
Mais on peut transposer le « off market » à des biens plus courants et non exceptionnels. Dans ce cas, il s’agit plutôt de biens proposés un ou deux jour(s) avant leur diffusion par annonces. Et là, c’est la « prime » à celui qui visitera en premier.
Le rôle du chasseur immobilier est crucial pour avoir l’information en temps réel par son réseau pour organiser une visite au pied levé face à une concurrence effrénée d’acheteurs potentiels.

1024 768 DES MURS À PARIS

Dans quoi investir en 2019 ?

Face à l’incertitude de la bourse et à la baisse des rendements des contrats d’assurance-vie et des livrets d’épargne, l’immobilier locatif fait plus que jamais figure d’investissement de choix pour 2019.
 
L’immobilier a toujours été une valeur sûre. Stimulé par des taux d’intérêt de l’emprunt immobilier très bas, le marché a été très dynamique en 2018. D’ailleurs, selon une étude menée par l’Ifop et Cafpi en mars 2018, 34% des Français entre 25 et 65 ans souhaite acquérir un bien immobilier dans les 5 prochaines années. Les analystes du marché immobilier entrevoient une poursuite de la légère remontée des taux, mais ceux-ci devraient rester encore très avantageux. Selon le Crédit Agricole, les taux moyens pourraient atteindre 1,55% en décembre 2019.
 
 

Les rendements du livret A et de l’assurance-vie sont en chute libre

 
Le livret A est à la peine. En effet, le gouvernement a pris la décision cet automne 2018 de maintenir son taux de rémunération à 0,75% jusqu’en 2020. C’est-à- dire le maintenir à un niveau nettement inférieur à celui de l’inflation. Celle-ci était de 2,1% en 2018, et devrait atteindre 1,7% en 2019. C’est donc une bien mauvaise nouvelle pour les 56 millions de titulaires du Livret A en 2018.
 
La tendance est identique pour ce qui est du Livret de développement durable et le Plan Epargne Logement (PEL) : leurs taux d’intérêts ont baissé ces deux dernières années. Le taux de rémunération du PEL est passé de 2,5% de 2003 à 2015 à 1% depuis le 1er août 2016. Les taux d’intérêt devraient rester sous le niveau de l’inflation.
L’attractivité des contrats d’assurance-vie a connu des difficultés car ils ont subi, eux aussi, la baisse générale des taux d’intérêt.
Toutefois, cette tendance pourrait s’inverser pour 2019. Le taux d’intérêt des assurances-vie pourrait passer de 1,4% en 2018 à 1,5% en 2019.
 
 

Et la Bourse ?

 
Et bien elle est risquée ! Les marchés financiers ont été en forte baisse en 2018.
Malgré une croissance mondiale à 3,7 % cette année, les Bourses ont connu de fortes baisses depuis le 1er janvier, notamment en décembre 2018.
Ambiance morose pour les marchés financiers en cette fin d’année. Après une bonne année 2017, la plupart des indices terminent 2018 en baisse, notent Les Echos.
Depuis le 1er janvier 2018, le CAC 40 a perdu environ 13 % et l’Euro Stoxx 50 plus de 15 %. La situation n’est guère meilleure hors Europe, puisque le Nasdaq baisse de 10 % en un an, quand le Dow Jones perd près de 12 %. Le Nikkei, lui, a perdu 11 % depuis le début de l’année.
La Bourse de Wall Street connaît sa pire année depuis dix ans et la crise de 2008. 
Mais la guerre commerciale lancée par les États-Unis contre la Chine a exacerbé les inquiétudes sur l’économie chinoise et renforcé l’incertitude qui pesait sur les marchés.
Pour l’année 2019, la banque d’investissement Goldman Sachs prévoit un bond modeste des marchés financiers. La banque d’investissement voit une hausse de 12% des actions émergentes, grâce à une amélioration économique mondiale, et une dépréciation faible du dollar américain.
 
En conclusion, l’immobilier locatif adossé au statut fiscal de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un investissement plus sûr et pérenne. Dans ce cas, vous pourrez miser sur un déficit foncier pendant plus de 10 ans (déduction des frais d’acquisition, des charges, des travaux et ameublement + amortissement de la valeur du bien) aboutissant à ne pas payer d’impôts sur les recettes locatives pendant de nombreuses années.

1024 512 DES MURS À PARIS

Immobilier : à quoi s’attendre en 2019 ?

Vous envisagez d’acheter ou de vendre un bien immobilier cette année ?
Reste à savoir si cela vaudra le coup… Quels sont les prix attendus et l’évolution des taux de crédit pour l’année 2019 ?
 
Si vous ciblez l’immobilier de luxe, il faut savoir que les prix de l’immobilier de prestige parisien continuent de grimper. La capitale française a dépassé San Francisco, mais reste meilleur marché que ses principales concurrentes internationales. Concurrence des clients étrangers et des retours d’expatriés en vue !
 
L’immobilier résidentiel de luxe se définit entre 2 et 4 millions d’euros ou entre 12 000 et 20.000 € le m². Quant à l’immobilier d’exception : c’est au-delà de 4 millions d’euros ou supérieur à 20.000 € le m².
 
 

Les prix ou les taux de crédit vont-ils augmenter ?

 
Avec, dans les grandes villes ou les arrondissements parisiens les plus attractifs, près de deux fois plus d’acheteurs que de vendeurs sur le marché, il y a fort à parier que les prix vont poursuivre leur augmentation. Toutefois, la hausse devrait être mesurée, de l’ordre de 1,5 % à 2 %, du moins en moyenne… Une nuance : de plus en plus de notaires s’attendent à voir les prix baisser si les taux des crédits remontent, alors si vous envisagez de vendre, vous avez sans doute intérêt à vous décider rapidement. 
 
Après les annonces régulières de taux historiquement bas depuis deux ans, tout le monde s’attend à ce qu’ils remontent à un moment ou à un autre. Cela sera-t-il le cas ? C’est possible, mais probablement pas avant le deuxième semestre 2019. En effet, les annonces de la Banque Centrale Européenne sur ses intentions d’augmenter ses taux directeurs et les réactions qui sont à attendre de la part des banques françaises ne concernent pas les six premiers mois de l’année. En d’autres termes, si vous pensez emprunter pour acheter, mieux vaut le faire avant l’été !
 
 

Les prix de l’immobilier résidentiel de luxe grimpent depuis quatre ans

 
Alors que le prix moyen de la pierre parisienne se négocie, selon les notaires, 9.670 euros le m2 au 4ème trimestre 2018, l’immobilier de prestige se vend pour sa part entre 12.000 et 20.000 euros le mètre carré et l’immobilier d’exception à plus de 20.000 euros le m2
Rattrapage pour la capitale française
Malgré ces prix stratosphériques, Paris reste « petite joueuse », au septième rang du classement des 12 principales villes mondiales. Elle a toutefois dépassé San Francisco depuis un an. Les prix au mètre carré de l’immobilier de luxe parisien (exprimés en euros) y sont inférieurs de 66 % à ceux de Hong Kong et de 19 % à ceux de Londres.  Malgré un fort rayonnement international, le marché résidentiel parisien reste essentiellement domestique.
 
Toutefois,  après dix ans de sous-performance par rapport à ses rivales internationales, il faut s’attendre à une période de rattrapage pour la capitale française. Parmi les aiguillons possibles, l’effet Brexit, qui se traduit déjà par le grand retour des Français et des Européens de Londres sur le marché parisien.
Avec leur pouvoir d’achat élevé, ils font enfler les prix dans la capitale. Cela ne semble plus être un épiphénomène. Les Français qui rentrent de Londres se font de plus en plus nombreux  depuis le Brexit, ainsi que les Européens de Londres qui s’installent à Paris. Ce sont les quartiers parisiens familiaux qui sont ciblés en priorité. Dans les 8e, 16e, 17e arrondissements ainsi qu’à Neuilly-sur-Seine, entre 8 % et 12 % des ventes d’appartements se font auprès de cette clientèle depuis environ 6 mois.

1024 683 DES MURS À PARIS
investissement immobilier locatif

L’intérêt d’un investissement immobilier locatif

L’investissement immobilier locatif assure à la fois des revenus réguliers par le biais des loyers, mais aussi la création d’un patrimoine prenant de la valeur. Par rapport aux autres placements, ceci en fait un investissement des plus solides et rentables.

 

C’est le moment d’investir!

Les taux d’intérêt, actuellement bas, représentent une période propice pour un investissement immobilier locatif. Ainsi, 45% des Français vivant à l’étranger considèrent l’immobilier locatif comme un placement « rassurant » (étude du Crédit Foncier). Et pour cause : il est des plus avantageux en termes de risque et de rentabilité sur le long terme.

 

Un régime sur mesure pour un investissement immobilier locatif

En choisissant de louer un appartement meublé, vous souscrivez au régime fiscal de location de logements meublés à titre non professionnel (LMNP). Ce régime permet de défiscaliser une partie de vos revenus et de financer un actif à crédit, en utilisant un crédit bancaire. De plus, en choisissant un bien immobilier ancien, vous pourrez déduire le coût des travaux effectués. Ceci vous permettra de ne payer aucun impôt pendant plusieurs années.

 

Vous manquez de temps et d’expertise? Nous sommes là pour ça!

C’est pour répondre à votre besoin qu’existent les chasseurs immobiliers tels que DES MURS À PARIS. Nous nous occupons de tout ! Sélection des biens selon vos critères, organisation des visites, négociation, suivi administratif jusqu’à la signature de l’acte de vente et même la coordination avec un courtier, une entreprise de rénovation et d’aménagement, ainsi qu’une agence de gestion locative.

Ces étapes peuvent être faites à distance, si par exemple vous êtes à l’étranger. Une procuration rédigée par le notaire sera alors un élément-clé. Elle précise l’identité des deux parties (l’acquéreur et son représentant), la nature du mandat (achat ou vente d’un bien immobilier), le prix, le moyen de financement ainsi que l’acte sur lequel elle porte.
Enfin, elle permet la signature de la promesse et de l’acte de vente. Depuis le 1er janvier 2019, les procurations doivent être faites devant un homme de loi local (notaire public ou avocat en fonction des pays).

 

Pour commencer : déterminez votre objectif et évaluez votre capacité d’emprunt

Votre banque ou votre courtier immobilier peuvent vous accompagner dans cette démarche. C’est un exercice essentiel, car s’il existe de nombreux mobiles pour investir dans l’immobilier, tous ne répondent pas aux mêmes critères. Ainsi, de votre raison d’investir dépendra l’appartement choisi :

 

Un investissement locatif pour vous constituer un patrimoine
Il sert à obtenir des revenus complémentaires et à diminuer les impôts dans certaines conditions. Aussi, il permet de protéger le conjoint et de faciliter le transfert d’un patrimoine.

 

Un investissement locatif pour assurer l’avenir de vos enfants
Les revenus de la location de votre appartement peuvent vous permettre de financer les études de vos enfants ou de les aider dans le démarrage de leur nouvelle vie d’adultes. Par ailleurs, vos enfants peuvent aussi occuper ce logement pendant leurs études et ainsi économiser un loyer.

 

Un investissement locatif pour préparer votre retraite
C’est vous assurer un revenu supplémentaire dès que votre emprunt sera remboursé. De la sorte, vous anticipez la fin de votre carrière professionnelle en compensant dès maintenant une possible baisse de revenus. De plus, l’immobilier permet de générer une « pension de réversion à 100 % » des revenus locatifs en cas de décès du conjoint ou de l’ex-conjoint. Ceci n’est pas le cas des pensions de réversion de retraites.

Alors n’attendez plus! DES MURS A PARIS vous garantit la meilleure expertise pour vous aider à trouver le placement qui vous convient.

1024 685 DES MURS À PARIS

Immobilier : à Paris, les vendeurs réclament en moyenne désormais 11.000 euros par m2

Lorsqu’ils postent des annonces sur le web, les Parisiens exigent plus de 11.000 euros du m2 en moyenne, selon une étude.
Les prix immobiliers à Paris sont en train de battre de nouveaux records historiques. Et cela ne risque pas de s’arranger au cours des prochains mois. Aujourd’hui, les vendeurs parisiens réclament même 11.230 €/m2 en moyenne pour céder leur appartement. Les biens les plus potentiels se vendent en moins de 28 jours !

En étage élevé, les biens se vendent 3 à 5% de plus qu’un étage intermédiaire alors que les rez-de-chaussée connaissent une décote d’environ 15%.

Historique, le prix moyen de transaction au m2 a dépassé les 11 000 € en mai 2018!

Selon l’ImmoScanTM JeReveduneMaison.com, seule technologie qui scanne en temps réel 100 % du web immobilier et seule source d’informations indiquant les données de mai 2018, soit les plus actuelles, le marché parisien est encore plus élevé́ que les chiffres annoncés par la majorité́ des indicateurs.

Par rapport à avril 2018, 7 892 biens ont été́ mis en vente en mai 2018, soit une hausse de 6,6 %.
Paris continue donc de séduire acquéreurs et investisseurs avec une totale frénésie.
Le prix moyen du m2 des nouveaux biens mis en vente avoisine les 11 980 €, rien que cela… avec toujours de forts écarts selon les arrondissements.
Le prix moyen au m2 des biens qui se vendent le plus vite (en moins de 28 jours) demeure tout de même plus bas puisque ces biens sont sans doute les plus intéressants en termes de prix, mais pointe tout de même à 11 230 €.
C’est 24% de plus que le prix au m2 (hors frais d’agence) relevé par les notaires au premier trimestre (9.070 euros). Mais ces données ont toujours plusieurs mois de décalage puisqu’elles correspondent en fait à des compromis de vente signés au quatrième trimestre 2017, soit il y a entre 6 et 9 mois. D’ailleurs, dans son dernier baromètre de juin 2018, LPI-SeLoger assurait que le mètre carré avait déjà franchi la barre des 10.000 euros du m2 au cours des trois mois précédents.
De plus, 18,5 % des biens partent en moins de 7 jours. Alors que faire pour pouvoir encore acheter à Paris ?
Acheter vite… On le savait déjà̀ mais les chiffres de ce baromètre le confirment. Sur la totalité́ des biens proposés à la vente fin mai (20 298), 36% datent de moins de 1 mois et c’est parmi ceux-ci que les acquéreurs trouvent les biens les plus intéressants.

Ainsi, pour trouver son bonheur, mieux vaut ne pas compter uniquement sur les sites des portails qui proposent de nombreux doublons, mais plutôt s’orienter vers les sites des agences immobilières ET ENCORE MIEUX, FAIRE APPEL A UN CHASSEUR IMMOBILIER qui consacrera tout son temps à chercher et qui actionnera tout son réseau. En effet 19 % des annonces ne sont pas proposées par l’ensemble des 10 plus gros portails.

Il est toujours possible d’acheter à Paris mais vous devez être dans les premiers à visiter et vous décider très vite !

Panorama des prix/m2

ArrondissementPrix / m2ArrondissementPrix / m2
1er12 890 €11ème10 380 €
2ème11 990 €12ème9 870 €
3ème12 660 €13ème10 150 €
4ème14 290 €14ème10 250 €
5ème13 650 €15ème11 860 €
6ème16 460 €16ème12 440 €
7ème15 090 €17ème10 770 €
8ème13 160 €18ème9 770 €
9ème10 690 €19ème8 730 €
10ème9 740 €20ème8 730 €