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DES MURS À PARIS

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L’attractivité de Paris ne cesse d’augmenter

Difficile de faire l’impasse sur Paris ! La capitale française attire les acheteurs internationaux. Les investisseurs reviennent sur le marché.
Il est vrai que la France attire massivement les clients internationaux, que ce soit pour acquérir une résidence secondaire (34 % d’entre eux d’après l’étude de ListGlobally 2018), effectuer un investissement (28 %) ou tout simplement venir y passer leur retraite (21 %).
 
Ces acheteurs étrangers proviennent essentiellement du Royaume-Uni (32 %) selon l’étude annuelle de BNP Paribas. Ensuite arrivent les Italiens et les Belges, devant les Suisses, les Scandinaves et les Allemands. Quant aux Américains, ils pèsent 8%.
 
Le marché parisien présente au moins quatre « moteurs » favorables qui en font une zone incontournable.
 
 

Il s’agit d’un marché haussier, profond et tiré par le Brexit

 
Dans la capitale française, les prix de l’immobilier, qui avaient déjà augmenté de 7,7 % entre le 1er semestre 2016 et le 1er semestre 2017, ont continué de grimper en prenant + 3,7% sur les douze derniers mois. Avec 9270 euros le mètre carré, le record historique établi l’an dernier a été de nouveau battu pour le premier semestre 2018. Pour acheter à Paris, les clients déboursent en moyenne 458 651 euros, là encore un record historique. La part des investisseurs progresse de +15,5 % pour représenter environ 27 % des transactions.
 
D’après Barnes, « le Brexit représente un facteur de hausse du volume et de consolidation des prix parisiens ». Depuis environ 6 mois, entre 5 et 12 % des ventes de biens de standing réalisées dans les quartiers du centre de Paris ou bien dans des environnements plus familiaux comme les 8ème, 16ème et 17ème arrondissements, ainsi qu’à Neuilly-sur-Seine, se font auprès de Français qui rentrent de Londres et d’Européens de Londres qui s’installent à Paris. Plusieurs nouveaux paliers ont ainsi été franchis avec une barre des 20 000 euros par m2 atteinte dans le 18ème à Montmartre et 25 000 euros le m2 dans le Marais pour des appartements exceptionnels. Selon Barnes, le prix moyen du marché haut de gamme à Paris serait de 11 100 euros le mètre carré aujourd’hui.
 
 

La création du Grand Paris augmente la taille du marché

 
En deux mots, le grand Paris est un projet gigantesque d’aménagement urbain en Ile de France. Il s’agit principalement de la construction d’une nouvelle ligne de métro circulaire autour de Paris nommée « Grand Paris Express » pour un coût de 38.5 milliards d’euros, de la modernisation et l’extension du réseau pour un coût de 12 milliards d’Euros… Au total, il s’agit de construire 200 km de métro et d’implanter 68 nouvelles gares.
 
Sites olympiques redessinant tout un secteur du nord parisien, premières lignes du Grand Paris Express, appels à projets urbains innovants… : le Grand Paris vise à faire de l’agglomération parisienne une métropole mondiale du XXIe siècle. Par contagion, cette gigantesque opération d’aménagement et d’urbanisme exerce des effets positifs sur le marché immobilier des communes voisines. En un an, les prix ont augmenté de plus de 11 % dans des villes du département des Hauts-de-Seine comme Rueil-Malmaison ou Levallois-Perret. Dans la première de ces deux communes, c’est la perspective de la construction d’une gare permettant de rejoindre l’aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle en 43 minutes (contre 1h30 aujourd’hui) qui booste les transactions. Et l’on pourrait multiplier les exemples du regain d’intérêt des investisseurs pour des villes de la couronne parisienne.

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Dans quoi investir en 2019 ?

Face à l’incertitude de la bourse et à la baisse des rendements des contrats d’assurance-vie et des livrets d’épargne, l’immobilier locatif fait plus que jamais figure d’investissement de choix pour 2019.
 
L’immobilier a toujours été une valeur sûre. Stimulé par des taux d’intérêt de l’emprunt immobilier très bas, le marché a été très dynamique en 2018. D’ailleurs, selon une étude menée par l’Ifop et Cafpi en mars 2018, 34% des Français entre 25 et 65 ans souhaite acquérir un bien immobilier dans les 5 prochaines années. Les analystes du marché immobilier entrevoient une poursuite de la légère remontée des taux, mais ceux-ci devraient rester encore très avantageux. Selon le Crédit Agricole, les taux moyens pourraient atteindre 1,55% en décembre 2019.
 
 

Les rendements du livret A et de l’assurance-vie sont en chute libre

 
Le livret A est à la peine. En effet, le gouvernement a pris la décision cet automne 2018 de maintenir son taux de rémunération à 0,75% jusqu’en 2020. C’est-à- dire le maintenir à un niveau nettement inférieur à celui de l’inflation. Celle-ci était de 2,1% en 2018, et devrait atteindre 1,7% en 2019. C’est donc une bien mauvaise nouvelle pour les 56 millions de titulaires du Livret A en 2018.
 
La tendance est identique pour ce qui est du Livret de développement durable et le Plan Epargne Logement (PEL) : leurs taux d’intérêts ont baissé ces deux dernières années. Le taux de rémunération du PEL est passé de 2,5% de 2003 à 2015 à 1% depuis le 1er août 2016. Les taux d’intérêt devraient rester sous le niveau de l’inflation.
L’attractivité des contrats d’assurance-vie a connu des difficultés car ils ont subi, eux aussi, la baisse générale des taux d’intérêt.
Toutefois, cette tendance pourrait s’inverser pour 2019. Le taux d’intérêt des assurances-vie pourrait passer de 1,4% en 2018 à 1,5% en 2019.
 
 

Et la Bourse ?

 
Et bien elle est risquée ! Les marchés financiers ont été en forte baisse en 2018.
Malgré une croissance mondiale à 3,7 % cette année, les Bourses ont connu de fortes baisses depuis le 1er janvier, notamment en décembre 2018.
Ambiance morose pour les marchés financiers en cette fin d’année. Après une bonne année 2017, la plupart des indices terminent 2018 en baisse, notent Les Echos.
Depuis le 1er janvier 2018, le CAC 40 a perdu environ 13 % et l’Euro Stoxx 50 plus de 15 %. La situation n’est guère meilleure hors Europe, puisque le Nasdaq baisse de 10 % en un an, quand le Dow Jones perd près de 12 %. Le Nikkei, lui, a perdu 11 % depuis le début de l’année.
La Bourse de Wall Street connaît sa pire année depuis dix ans et la crise de 2008. 
Mais la guerre commerciale lancée par les États-Unis contre la Chine a exacerbé les inquiétudes sur l’économie chinoise et renforcé l’incertitude qui pesait sur les marchés.
Pour l’année 2019, la banque d’investissement Goldman Sachs prévoit un bond modeste des marchés financiers. La banque d’investissement voit une hausse de 12% des actions émergentes, grâce à une amélioration économique mondiale, et une dépréciation faible du dollar américain.
 
En conclusion, l’immobilier locatif adossé au statut fiscal de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un investissement plus sûr et pérenne. Dans ce cas, vous pourrez miser sur un déficit foncier pendant plus de 10 ans (déduction des frais d’acquisition, des charges, des travaux et ameublement + amortissement de la valeur du bien) aboutissant à ne pas payer d’impôts sur les recettes locatives pendant de nombreuses années.

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Immobilier : à quoi s’attendre en 2019 ?

Vous envisagez d’acheter ou de vendre un bien immobilier cette année ?
Reste à savoir si cela vaudra le coup… Quels sont les prix attendus et l’évolution des taux de crédit pour l’année 2019 ?
 
Si vous ciblez l’immobilier de luxe, il faut savoir que les prix de l’immobilier de prestige parisien continuent de grimper. La capitale française a dépassé San Francisco, mais reste meilleur marché que ses principales concurrentes internationales. Concurrence des clients étrangers et des retours d’expatriés en vue !
 
L’immobilier résidentiel de luxe se définit entre 2 et 4 millions d’euros ou entre 12 000 et 20.000 € le m². Quant à l’immobilier d’exception : c’est au-delà de 4 millions d’euros ou supérieur à 20.000 € le m².
 
 

Les prix ou les taux de crédit vont-ils augmenter ?

 
Avec, dans les grandes villes ou les arrondissements parisiens les plus attractifs, près de deux fois plus d’acheteurs que de vendeurs sur le marché, il y a fort à parier que les prix vont poursuivre leur augmentation. Toutefois, la hausse devrait être mesurée, de l’ordre de 1,5 % à 2 %, du moins en moyenne… Une nuance : de plus en plus de notaires s’attendent à voir les prix baisser si les taux des crédits remontent, alors si vous envisagez de vendre, vous avez sans doute intérêt à vous décider rapidement. 
 
Après les annonces régulières de taux historiquement bas depuis deux ans, tout le monde s’attend à ce qu’ils remontent à un moment ou à un autre. Cela sera-t-il le cas ? C’est possible, mais probablement pas avant le deuxième semestre 2019. En effet, les annonces de la Banque Centrale Européenne sur ses intentions d’augmenter ses taux directeurs et les réactions qui sont à attendre de la part des banques françaises ne concernent pas les six premiers mois de l’année. En d’autres termes, si vous pensez emprunter pour acheter, mieux vaut le faire avant l’été !
 
 

Les prix de l’immobilier résidentiel de luxe grimpent depuis quatre ans

 
Alors que le prix moyen de la pierre parisienne se négocie, selon les notaires, 9.670 euros le m2 au 4ème trimestre 2018, l’immobilier de prestige se vend pour sa part entre 12.000 et 20.000 euros le mètre carré et l’immobilier d’exception à plus de 20.000 euros le m2
Rattrapage pour la capitale française
Malgré ces prix stratosphériques, Paris reste « petite joueuse », au septième rang du classement des 12 principales villes mondiales. Elle a toutefois dépassé San Francisco depuis un an. Les prix au mètre carré de l’immobilier de luxe parisien (exprimés en euros) y sont inférieurs de 66 % à ceux de Hong Kong et de 19 % à ceux de Londres.  Malgré un fort rayonnement international, le marché résidentiel parisien reste essentiellement domestique.
 
Toutefois,  après dix ans de sous-performance par rapport à ses rivales internationales, il faut s’attendre à une période de rattrapage pour la capitale française. Parmi les aiguillons possibles, l’effet Brexit, qui se traduit déjà par le grand retour des Français et des Européens de Londres sur le marché parisien.
Avec leur pouvoir d’achat élevé, ils font enfler les prix dans la capitale. Cela ne semble plus être un épiphénomène. Les Français qui rentrent de Londres se font de plus en plus nombreux  depuis le Brexit, ainsi que les Européens de Londres qui s’installent à Paris. Ce sont les quartiers parisiens familiaux qui sont ciblés en priorité. Dans les 8e, 16e, 17e arrondissements ainsi qu’à Neuilly-sur-Seine, entre 8 % et 12 % des ventes d’appartements se font auprès de cette clientèle depuis environ 6 mois.

1024 683 DES MURS À PARIS
investissement immobilier locatif

L’intérêt d’un investissement immobilier locatif

L’investissement immobilier locatif assure à la fois des revenus réguliers par le biais des loyers, mais aussi la création d’un patrimoine prenant de la valeur. Par rapport aux autres placements, ceci en fait un investissement des plus solides et rentables.

 

C’est le moment d’investir!

Les taux d’intérêt, actuellement bas, représentent une période propice pour un investissement immobilier locatif. Ainsi, 45% des Français vivant à l’étranger considèrent l’immobilier locatif comme un placement « rassurant » (étude du Crédit Foncier). Et pour cause : il est des plus avantageux en termes de risque et de rentabilité sur le long terme.

 

Un régime sur mesure pour un investissement immobilier locatif

En choisissant de louer un appartement meublé, vous souscrivez au régime fiscal de location de logements meublés à titre non professionnel (LMNP). Ce régime permet de défiscaliser une partie de vos revenus et de financer un actif à crédit, en utilisant un crédit bancaire. De plus, en choisissant un bien immobilier ancien, vous pourrez déduire le coût des travaux effectués. Ceci vous permettra de ne payer aucun impôt pendant plusieurs années.

 

Vous manquez de temps et d’expertise? Nous sommes là pour ça!

C’est pour répondre à votre besoin qu’existent les chasseurs immobiliers tels que DES MURS À PARIS. Nous nous occupons de tout ! Sélection des biens selon vos critères, organisation des visites, négociation, suivi administratif jusqu’à la signature de l’acte de vente et même la coordination avec un courtier, une entreprise de rénovation et d’aménagement, ainsi qu’une agence de gestion locative.

Ces étapes peuvent être faites à distance, si par exemple vous êtes à l’étranger. Une procuration rédigée par le notaire sera alors un élément-clé. Elle précise l’identité des deux parties (l’acquéreur et son représentant), la nature du mandat (achat ou vente d’un bien immobilier), le prix, le moyen de financement ainsi que l’acte sur lequel elle porte.
Enfin, elle permet la signature de la promesse et de l’acte de vente. Depuis le 1er janvier 2019, les procurations doivent être faites devant un homme de loi local (notaire public ou avocat en fonction des pays).

 

Pour commencer : déterminez votre objectif et évaluez votre capacité d’emprunt

Votre banque ou votre courtier immobilier peuvent vous accompagner dans cette démarche. C’est un exercice essentiel, car s’il existe de nombreux mobiles pour investir dans l’immobilier, tous ne répondent pas aux mêmes critères. Ainsi, de votre raison d’investir dépendra l’appartement choisi :

 

Un investissement locatif pour vous constituer un patrimoine
Il sert à obtenir des revenus complémentaires et à diminuer les impôts dans certaines conditions. Aussi, il permet de protéger le conjoint et de faciliter le transfert d’un patrimoine.

 

Un investissement locatif pour assurer l’avenir de vos enfants
Les revenus de la location de votre appartement peuvent vous permettre de financer les études de vos enfants ou de les aider dans le démarrage de leur nouvelle vie d’adultes. Par ailleurs, vos enfants peuvent aussi occuper ce logement pendant leurs études et ainsi économiser un loyer.

 

Un investissement locatif pour préparer votre retraite
C’est vous assurer un revenu supplémentaire dès que votre emprunt sera remboursé. De la sorte, vous anticipez la fin de votre carrière professionnelle en compensant dès maintenant une possible baisse de revenus. De plus, l’immobilier permet de générer une « pension de réversion à 100 % » des revenus locatifs en cas de décès du conjoint ou de l’ex-conjoint. Ceci n’est pas le cas des pensions de réversion de retraites.

Alors n’attendez plus! DES MURS A PARIS vous garantit la meilleure expertise pour vous aider à trouver le placement qui vous convient.

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Immobilier : à Paris, les vendeurs réclament en moyenne désormais 11.000 euros par m2

Lorsqu’ils postent des annonces sur le web, les Parisiens exigent plus de 11.000 euros du m2 en moyenne, selon une étude.
Les prix immobiliers à Paris sont en train de battre de nouveaux records historiques. Et cela ne risque pas de s’arranger au cours des prochains mois. Aujourd’hui, les vendeurs parisiens réclament même 11.230 €/m2 en moyenne pour céder leur appartement. Les biens les plus potentiels se vendent en moins de 28 jours !

En étage élevé, les biens se vendent 3 à 5% de plus qu’un étage intermédiaire alors que les rez-de-chaussée connaissent une décote d’environ 15%.

Historique, le prix moyen de transaction au m2 a dépassé les 11 000 € en mai 2018!

Selon l’ImmoScanTM JeReveduneMaison.com, seule technologie qui scanne en temps réel 100 % du web immobilier et seule source d’informations indiquant les données de mai 2018, soit les plus actuelles, le marché parisien est encore plus élevé́ que les chiffres annoncés par la majorité́ des indicateurs.

Par rapport à avril 2018, 7 892 biens ont été́ mis en vente en mai 2018, soit une hausse de 6,6 %.
Paris continue donc de séduire acquéreurs et investisseurs avec une totale frénésie.
Le prix moyen du m2 des nouveaux biens mis en vente avoisine les 11 980 €, rien que cela… avec toujours de forts écarts selon les arrondissements.
Le prix moyen au m2 des biens qui se vendent le plus vite (en moins de 28 jours) demeure tout de même plus bas puisque ces biens sont sans doute les plus intéressants en termes de prix, mais pointe tout de même à 11 230 €.
C’est 24% de plus que le prix au m2 (hors frais d’agence) relevé par les notaires au premier trimestre (9.070 euros). Mais ces données ont toujours plusieurs mois de décalage puisqu’elles correspondent en fait à des compromis de vente signés au quatrième trimestre 2017, soit il y a entre 6 et 9 mois. D’ailleurs, dans son dernier baromètre de juin 2018, LPI-SeLoger assurait que le mètre carré avait déjà franchi la barre des 10.000 euros du m2 au cours des trois mois précédents.
De plus, 18,5 % des biens partent en moins de 7 jours. Alors que faire pour pouvoir encore acheter à Paris ?
Acheter vite… On le savait déjà̀ mais les chiffres de ce baromètre le confirment. Sur la totalité́ des biens proposés à la vente fin mai (20 298), 36% datent de moins de 1 mois et c’est parmi ceux-ci que les acquéreurs trouvent les biens les plus intéressants.

Ainsi, pour trouver son bonheur, mieux vaut ne pas compter uniquement sur les sites des portails qui proposent de nombreux doublons, mais plutôt s’orienter vers les sites des agences immobilières ET ENCORE MIEUX, FAIRE APPEL A UN CHASSEUR IMMOBILIER qui consacrera tout son temps à chercher et qui actionnera tout son réseau. En effet 19 % des annonces ne sont pas proposées par l’ensemble des 10 plus gros portails.

Il est toujours possible d’acheter à Paris mais vous devez être dans les premiers à visiter et vous décider très vite !

Panorama des prix/m2

ArrondissementPrix / m2ArrondissementPrix / m2
1er12 890 €11ème10 380 €
2ème11 990 €12ème9 870 €
3ème12 660 €13ème10 150 €
4ème14 290 €14ème10 250 €
5ème13 650 €15ème11 860 €
6ème16 460 €16ème12 440 €
7ème15 090 €17ème10 770 €
8ème13 160 €18ème9 770 €
9ème10 690 €19ème8 730 €
10ème9 740 €20ème8 730 €
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Investir dans un bien immobilier ancien déjà loué

Depuis quelques années maintenant, l’idée de vous constituer un patrimoine immobilier vous séduit de plus en plus. Après tout, la pierre n’est-elle pas le placement préféré des français ?

Mais devenir propriétaire/bailleur ne s’improvise pas.
Alors pour ne pas vous tromper, préférez opter pour l’achat d’un bien occupé, et de préférence dans l’ancien.

En effet, pour un premier investissement, acheter dans un bien immobilier ancien loué présente de nombreux avantages.
L’avantage principal d’acheter un bien occupé est que son prix de vente sera inférieur à celui d’un logement libre. Vous bénéficiez ainsi d’une décote, non négligeable, compte-tenu de la fébrilité conjoncturelle actuelle.

Une belle opportunité pour les investisseurs peu expérimentés

En effet, les logements occupés subissent une décote par rapport au prix du marché, qui varie selon les zones. En moyenne, comptez entre 15 et 20% pour les baux qui obéissent à la loi de 1989 et jusqu’à 50% pour ceux de la loi de 1948. Un critère de choix très important pour une future plus-value.

Un autre avantage à acquérir un bien immobilier déjà loué est bien entendu une rentabilité connue et une économie des frais de mise en location.
Vous obtenez directement un revenu additionnel grâce aux loyers perçus. Vous toucherez en effet des loyers dès le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Ce qui rassurera votre banque !

En misant sur l’acquisition d’un bien immobilier vendu occupé, sachez que vous ne perdrez pas votre temps à chercher un locataire. Dans un premier temps, vous éviterez ainsi la vacance locative.

Un investissement locatif clé-en-main qui demande à être bien accompagné

Même si vous n’avez pas à vous soucier de trouver un nouveau locataire, pour plus de sécurité, vous devez effectuer quelques vérifications nécessaires.

Qu’est-ce qui vous garantit de la qualité du locataire ?
Pour vous assurer de sa solvabilité, nous vous conseillons vivement de vous renseigner sur son compte.
A ce titre, vous êtes en droit de demander à l’ancien propriétaire de vous fournir l’historique des loyers. Vous pourrez aussi ajouter une mention dans le compromis de vente certifiant que le locataire est à jour dans le paiement de ses loyers.
Vous pouvez également vous renseigner sur les raisons qui poussent le vendeur à revendre son bien. Car dans un investissement immobilier, l’emplacement est primordial. Mais en choisissant d’investir dans un bien loué, vous avez plus de chances d’en trouver en ville qu’en périphérie

Malgré tous ces conseils, vous êtes encore frileux à l’idée d’investir dans un bien ancien loué.
Alors pour ne pas vous tromper, adressez-vous à des experts, tels que les chasseurs immobiliers qui défendront vos intérêts et sauront vous dénicher le bien idéal. Ils vous guideront et vous accompagneront dans votre projet.

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Tout savoir sur les frais de notaire

Droits de mutation, frais de notaire, droits d’enregistrement… Les frais d’achat d’un bien immobilier, nommés injustement « frais de notaire », recouvrent des réalités fort distinctes. Qui en profite ? Et comment sont-ils calculés ?
Lors d’une transaction immobilière, l’acquéreur d’un bien doit payer des frais d’acquisition, appelés injustement « frais de notaire ». Et contrairement aux idées reçues, ce n’est pas le notaire qui prend la plus grosse part du gâteau. L’État, la collectivité et les intervenants perçoivent leur part du montant de la transaction. Les émoluments dus aux notaires ne représentent en fait qu’une partie des frais engagés.

Que recouvrent les « frais de notaire » ?

Il s’agit de frais d’acquisition qui sont composés de 4 postes dont le total représente entre 7% (pour les biens de grande valeur) à 8% pour un logement ancien et 2 à 3% pour un logement neuf.

1er poste : les droits de mutation
Taxe de publicité foncière ou droit d’enregistrement, perçus par le fisc.

Vente d’un bien ancien ou récent (y compris les biens de moins de 5 ans)
5,80% (5,80665% exactement) du prix de vente dans la plupart des départements (les 97 départements ayant à ce jour appliqué la hausse des droits de mutation rendue possible en 2014);
5,09% (5,09006 % exactement) du prix de vente dans les quelques départements qui ont décidé de ne pas appliquer la hausse des droits : l’Indre (36), l’Isère (38), le Morbihan (56), et Mayotte (976).

Vente d’un bien neuf
0,71% (0,71498 %) sur le prix de vente.

2ème poste : la rémunération du notaire ou émoluments
Le tarif est proportionnel au prix de vente du bien et fixé par décret.

  • de 0 à 6500 € : 3,945 %  = 256,43 €
  • de 6500 à 17000 € : 1,627 % = 170,84 €
  • de 17 000 à 60000 € : 1,085 % = 466,55 €
  • au-dessus de 60000 €:= 0,814 %

Ces tranches s’additionnent et il faut ensuite ajouter au total la TVA de 20%.
Le notaire conseille son client, rédige l’acte, en assure la régularité, effectue toutes les formalités nécessaires à son efficacité et assure la conservation de l’acte pendant 75 ans.

3ème poste : Les émoluments de formalités et frais divers ou « déboursés »
Le notaire règle également, pour le compte de son client, les interventions d’autres professionnels ou de certaines administrations; on parle de « déboursés ».

Les émoluments de formalités
Le notaire accomplit différentes démarches et effectue des formalités en vue de la transaction qui sont facturées en moyenne pour un total 800 € TTC. C’est pourquoi on parle d’émoluments de formalité. Ils sont facturés selon un barème qui fixe le prix que le notaire peut demander pour chacune des formalités ou prestations qu’il effectue pour la vente. Selon les ventes, le notaire aura besoin de plus ou moins de démarches à effectuer. C’est pourquoi il demande une provision sur ses émoluments et fait le décompte quelques mois après la vente en fonction du prix facturé pour les différentes démarches qu’il a effectuées.

Les frais divers
Ils sont évalués, quant à eux, à environ 400 €  et correspondent au remboursement de sommes que le notaire a dû payer à des tiers pour le compte de son client (frais d’expédition des actes, etc).

Dans les « déboursés », il y a la contribution à la sécurité immobilière, l’état hypothécaire (document qui établit les inscriptions prises sur un immeuble), les documents d’urbanisme, les frais liés au cadastre, les frais de géomètre, et les frais d’acte (timbres fiscaux, frais administratifs).

4ème poste : La contribution de sécurité immobilière
Cette contribution est due à l’Etat pour l’accomplissement des formalités d’enregistrement et de publicité foncière, ce que l’on appelle désormais la formalité fusionnée. Elle est fixée au taux proportionnel de 0,10% du prix du bien, avec un minimum de 15 €.

Un point intéressant à retenir
Il est intéressant d’estimer la valeur du mobilier laissé par le vendeur (cuisine équipée, placards, etc.). Il faut alors le préciser au notaire qui l’inscrira dans l’acte de vente. Ainsi, les frais de mutation (5,80% ou 5,09%) ne seront appliqués que sur le montant du prix du bien en lui-même. Cela permet d’éviter d’avoir à payer des droits de mutation sur le mobilier car ils ne sont dus que sur le bien immobilier et non sur les meubles.

1024 595 DES MURS À PARIS

Classement des Prix Immobiliers de Luxe dans le monde

Avec 1 million tu n’as plus rien !

Voici une infographie des plus intéressantes qui se propose de comparer combien de mètres carrés vous pourriez-vous offrir dans les différentes villes du monde avec 1 million de dollars soit 1,1 millions d’euros. Bien entendu on parle pour chacune des villes des prix de leur centre ville car il existe toujours des quartiers ou une périphérie qui permettent d’avoir plus de superficie pour le même prix. Le plus étonnant est que l’on retrouve des villes de pays émergents qui sont loin d’être aussi abordables, qu’imaginé, en tout cas pour leur centre ville.

Combien de m2 vous pouvez vous offrir dans le luxe avec 1,1 millions € (1 million$) ?

MONACO – 17
HONG-KONG – 20
LONDRES – 21
NEW-YORK – 34
SINGAPOUR – 39
GENEVE – 39
SYDNEY – 41
SHANGAÏ – 48
PARIS – 50
LOS ANGELES – 57
MIAMI – 59
BEIJING – 61
ROME – 68
MOSCOU – 79
ISTANBOUL – 84
TOKYO – 86
MUMBAÏ – 96
SAO PAULO – 142
DUBAÏ – 145
CAP TOWN – 204

Paris, 2e ville du monde la plus recherchée pour l’immobilier de luxe

Alors qu’elle se classait 5e, l’année dernière, dans le top des villes les plus recherchées à travers le monde pour l’immobilier de luxe, la capitale arrive désormais à la 2e place, juste après New York.

L’immobilier de luxe parisien séduit toujours les grandes fortunes
Paris restera toujours aussi extraordinaire et unique. Paris fait rêver. Son attrait touristique, la place centrale qu’elle occupe dans la création d’événements culturels et sportifs en font une des capitales mondiales incontournables et passionnantes. Les Jeux Olympiques d’été 2024 en sont la démonstration.

Avec ses monuments historiques, son architecture, ses parcs et jardins ainsi que ses enseignes de luxe, Paris a de quoi séduire les grandes fortunes de la planète. Un vrai succès pour la ville qui, en 2017 encore, ne se classait qu’à la 5e place (13e en 2013) et qui se situe aujourd’hui juste après New-York.
Les raisons du succès ? L’effet Macron qui a poussé les investisseurs étrangers à revenir sur le marché immobilier français, le Brexit qui a fait de Paris un marché de report, les prix parisiens encore intéressants vs les autres grandes capitales mondiales cotées.
Résultat, les prix de l’immobilier de luxe ont grimpé de près de 30 % chez Barnes et il faut désormais compter entre 11 000 et 30 000 €/m² pour acheter un bien de prestige au sein de la capitale… Et pour 2018, les prix poursuivent leur lancée !

Parmi les lieux privilégiés : l’ouest et le cœur de Paris
Si les acheteurs s’intéressent de près à Paris, ils se penchent davantage sur l’ouest et le cœur de la ville. Dans l’ouest, les familles trouvent leur bonheur à travers de grands appartements, maisons ou hôtels particuliers proches des bonnes écoles et des espaces verts. Les quartiers des 7e, 8e, 16e et 17e arrondissements sont donc les plus prisés, mais les villes de Neuilly-sur-Seine, Boulogne et Saint-Cloud sont, elles aussi, des lieux privilégiés puisqu’elles proposent des prix immobiliers légèrement inférieurs. Les jeunes couples s’intéressent plus particulièrement aux quartiers centraux, bien plus dynamiques comme dans les 1er, 2e, 3e, 4e, 5e, et 6e arrondissements. De leur côté, Saint-Germain-des-Prés et le Marais s’affichent toujours comme des quartiers tendances où les prix dépassent rapidement les 20 000 €/m². Quant aux prestations, les appartements sur les quais avec vue sur la Seine ainsi que les appartements donnant sur un monument ou situés en étage élevé avec terrasse ou balcon sont les plus demandés.

Les villes mondiales les plus recherchées pour l’immobilier de luxe

* précédent classement 2016

1024 576 DES MURS À PARIS
Investir dans une petite surface à Paris

Investir dans une petite surface à Paris

Studio, chambre de service ou encore parking, investir dans une petite surface à Paris est une idée qui fait son chemin. Alors, en 2019, sur quoi miser ?

 

La rentabilité d’une studette ou d’une chambre de service est souvent bien supérieure à celle d’un grand appartement. Ces types de logement sont plébiscités par les investisseurs car ils offrent des facilités de financement, une forte demande locative, une rentabilité et une fiscalité intéressantes. Ainsi, la plupart du temps, les investisseurs font une offre sans conditions suspensives.

 

De fait, le rendement locatif brut avoisine les 3 à 5,5% dans l’ancien et dépasse rarement 4% dans le neuf. Cependant, tout dépend de la ville et du rapport entre l’offre et la demande.

 

Pour évaluer la rentabilité brute de votre location, il faut appliquer la règle suivante :
Loyers annuels = Prix d’achat + travaux + frais de notaire

 

Pour évaluer la rentabilité nette, il faut prendre en compte les charges de copropriété + assurance + taxe foncière + les frais de gestion locative.

 

Ciblez les villes et la bonne superficie

Réussir son investissement locatif tient en trois critères principaux: l’emplacement, la qualité du bien et son prix. Toutefois, l’emplacement est le paramètre-clé, car il conditionne la demande. Pour s’en convaincre, il suffit de voir les files d’attente pour un studio mis en location dans le centre de Paris!

Dès lors, il convient de cibler, au-delà de la capitale, les villes de province qui se distinguent par leur dynamisme. Ainsi les agglomérations où il fait bon vivre, étudier et travailler, comme celles de « l’arc littoral » (Nantes, Bordeaux, Toulouse, Montpellier) trustent les premières places. Par ailleurs, Lyon, Grenoble, Strasbourg et Lille ont également la cote.

 

Assurez-vous d’un bon investissement en choisissant un quartier proche des commodités et bien desservi par les transports. Aussi, n’oubliez pas que les locataires sont sensibles au temps de trajet pour rejoindre leur lieu de travail.

 

Cependant, pas toutes les petites surfaces ne sont admises à la location. Depuis le décret du 30 janvier 2002, un logement doit satisfaire à plusieurs conditions. Partant, il doit disposer d’une pièce ayant, soit une surface habitable d’au moins 9m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20m, soit un volume habitable égal à 20m3. Ainsi, avant d’investir, assurez-vous que votre petite surface à Paris réponde à ces critères!

 

En outre, un logement louable doit comporter : chauffage, électricité, alimentation en eau potable, évacuation des eaux ménagères, coin cuisine avec évier raccordé, sanitaire intérieur, WC (qui peuvent être à l’extérieur s’ils sont accessibles).

 

Un conseil : préférez le meublé (LMNP : loueur en meublé non professionnel)

Au-delà de la souplesse juridique (bail de 1 an ou de 9 mois pour les étudiants, au lieu de 3 ans pour la location nue), la location meublée a une fiscalité attractive. En effet, les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans les revenus fonciers (cas de la location nue).

 

Vous êtes loueur en meublé non professionnel dès lors que vos recettes locatives sont inférieures à 23.000 € par an ou si elles représentent moins de la moitié de vos revenus globaux.

 

Vous disposez de deux options pour réduire votre facture fiscale: le régime forfaitaire et le régime réel. Le régime forfaitaire (micro-BIC) vous impose sur 50% de vos recettes. Le régime réel déduit les charges et les amortissements de vos recettes. De la sorte, vos revenus locatifs seront moins imposés.

 

Le micro-BIC

Il s’applique si le montant des loyers, charges comprises, ne dépasse pas 70.000 €. Vous profitez alors d’un abattement de 50 % sur les recettes (seule la moitié de ces dernières est imposable). Vous ne pouvez pas créer de déficits. Si vos charges n’excèdent pas 50% des recettes, il vaut donc mieux opter pour le régime réel. Il faut alors le choisir avant le 1er février de l’année pour laquelle vous voulez en bénéficier.

Depuis 2018, la durée d’engagement sur un choix de régime n’est plus que d’un an. Cela vous permet de basculer vers le régime le plus favorable beaucoup plus rapidement qu’auparavant. Pour cela, envoyez un courrier de levée d’option à votre centre des impôts avant le 1er février de l’année fiscale de ce changement.

 

Le régime BIC réel

Il est obligatoire au-delà de 70.000 €, ou bien sur demande auprès du fisc si vos recettes sont inférieures. De telle manière, vous déduisez des recettes l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, frais d’assurance emprunteur, frais de notaire, taxes, frais de syndic et de gestion locative, amortissement du mobilier et des améliorations sur une durée de 5 à 10 ans ; soit un taux compris entre 10 et 20% par an- amortissement du prix d’achat du bien, etc.).

Si le total dépasse les loyers perçus, le déficit constaté sera reportable sur les revenus issus du LMNP uniquement. Ces revenus ne seront pas imposables.

En cas de bénéfice, celui-ci s’ajoute au revenu global.

 

La CSG et les autres prélèvements sociaux

Outre l’impôt sur le revenu, les revenus issus de la location meublée, les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) impliquent de payer plusieurs impôts:

 

-la contribution sociale généralisée (CSG)

-le prélèvement social

-la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS).

 

Ce faisant, c’est à un taux global de 17,2 % que vous soumettent ces taxes.

 

Quel équipement obligatoire pour le meublé ?

Le décret 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste du mobilier et des éléments de confort obligatoires pour les locations meublées à usage de résidence principale:

 

-Literie comprenant couette ou couverture

-Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher

-Plaques de cuisson

-Four ou four à micro-ondes

-Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C

-Vaisselle nécessaire à la prise des repas

-Ustensiles de cuisine

-Table et sièges

-Étagères de rangement

-Luminaires

-Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

 

Alors, prêt à investir dans une petite surface à Paris? Contactez-nous dès maintenant pour en savoir plus.

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Moral immobilier idéal pour 73% des futurs acquéreurs!

Moral immobilier idéal pour 73% des futurs acquéreurs!

Est-ce le bon moment d’acheter? La réponse est « oui » pour 73% de futurs acquéreurs! Ainsi, la 25ème vague de l’Observatoire du Moral Immobilier publiée par Logic-Immo souligne un moral immobilier au beau fixe. Et pour cause: le second trimestre 2018 a connu une demande dynamique et les Français sont très nombreux à vouloir tenter un projet immobilier.

 

Près d’1 vendeur pour 2 acquéreurs immobiliers dans les zones tendues

Au deuxième trimestre 2018, c’est 3,5 millions de Français qui avaient un projet d’acquisition imminent. L’offre, quant à elle, est plus timide, avec 2 millions de vendeurs contre 2,5 millions un an plus tôt. Ainsi, ce ratio de 2 pour 1 laisse présager des tensions dans les mois à venir. Les acquéreurs les ressentent et le scénario d’une augmentation des prix leur parait de plus en plus probable.

 

Pourquoi les taux ne remontent-ils pas ?

Le niveau des taux de crédit exceptionnellement bas maintient le niveau élevé de la demande et participe amplement à la motivation des futurs acquéreurs. Les banques sont dans une phase de « conquête client » très volontaire et ont choisi de miser sur le moral immobilier. Le crédit immobilier est donc leur outil numéro 1 pour attirer des clients. C’est pourquoi les derniers barèmes sont globalement stables, voire légèrement en baisse (ils atteignent presque les records de l’automne 2016).

 

Les conditions de refinancement sont optimales

Les banques continuent d’emprunter à des taux parfois exceptionnellement bas. En effet, la Banque Centrale Européenne continue d’injecter des liquidités dans l’économie des pays européens, facilitant ainsi le financement des banques. De plus, les OAT (obligations assimilables du trésor), qui servent de référence aux taux des crédits aux particuliers, sont elles aussi extrêmement basses (autour de 0,65% début juillet). Leur niveau est une garantie supplémentaire de maintien de taux bas pour les crédits immobiliers aux particuliers.

 

Un taux de 1,60% sur 25 ans et pas de risques pour la rentrée

De plus, les banques doivent répondre à des objectifs commerciaux très élevés et le début d’année 2018 ne leur a pas encore permis d’être dans les « clous ». Elles sont donc dans l’obligation de faire des efforts très importants pour attirer de nouveaux clients. À titre d’exemple, il n’est pas rare de constater des financements sur 25 ans sans aucun apport autour de 1,60%, et cela y compris pour des revenus très modérés. On note également des taux sur 20 ans autour de 1,30%. Dernier élément, les nouveaux entrants sur le marché, et notamment les banques en ligne, affichent parfois des taux jamais vus avant toute négociation. La concurrence entre les établissements est donc extrêmement vive et profite directement aux emprunteurs.

 

Alors quid de la rentrée ? On n’annonce aucun risque de remontée des taux au début de l’automne. En effet, nous entrons dans la dernière phase annuelle de « conquête client » pour les banques, à savoir les 3 derniers mois leur permettant de boucler leur production annuelle. Les emprunteurs qui mûrissent un projet immobilier pour la rentrée peuvent donc rester sereins.

 

Et vous, comment se porte votre moral immobilier? On présage un second semestre 2018 très dynamique et qui pourrait connaître une surchauffe des prix ! Vous avez besoin d’un conseil pour vous sentir prêt à votre tour? Des Murs à Paris met son expertise et sa passion à votre service.