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DES MURS À PARIS

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Rentabilité locative par ville

La rentabilité locative par ville en Île-de-France

Acheter un bien pour le louer est intéressant pour tous les Franciliens qui ne peuvent pas devenir propriétaires de leur résidence principale. En effet, un investissement locatif permet de générer des revenus et de préparer l’avenir. Mais encore faut-il savoir s’y prendre! Où investir, et comment? Un studio, un 2 pièces ou plus grand encore? Faut-il privilégier la location vide ou meublée? Plusieurs critères font que la rentabilité locative par ville ne sera pas la même.

 

Depuis 2015/2016, la dynamique du marché de l’immobilier est très favorable. Qui plus est, elle devrait se maintenir dans les mois à venir. Alors avant de remettre à plus tard votre projet d’acquisition, n’hésitez pas à contacter nos experts!

 

Quelle est la rentabilité locative par ville nette de charges en Ile-de-France?

Le prix du loyer n’est pas le seul critère clé. Il faut aussi tenir compte de la vacance possible ; c’est-à-dire l’absence de locataires, et donc de loyers. Ainsi, c’est dans les Hauts-de-Seine qu’on trouve le plus rapidement un locataire, avec un délai de 13 jours pour un studio vide, et de 17 jours s’il est meublé. Pour Paris, il faut 15 jours pour un 3 pièces vide et 16 jours pour un studio meublé. Dans le Val-de-Marne, il faudra en moyenne 18 jours pour louer une maison meublée. Il est donc essentiel d’étudier ce critère au moment d’évaluer la rentabilité d’un investissement. Certains locataires restent, mais d’autres partent vite!

 

Rentabilité moyenne nette de charges d’un investissement locatif en Ile-de-France

Département Rentabilité moyenne (nette de charges)
AULNAY-SOUS-BOIS8 %
DRANCY7,7 %
CERGY7 %
ARGENTEUIL6,8 %
AUBERVILLIERS6,5 %
VITRY-SUR-SEINE6 %
SAINT-DENIS5,9 %
NOISY-LE-GRAND5,9 %
CHAMPIGNY-SUR-MARNE5,8 %
CRÉTEIL5,6 %
NANTERRE5,1 %
ANTONY4,9 %
COLOMBES4,8 %
SAINT-MAUR-DES-FOSSES4,5 %
ASNIÈRES-SUR-SEINE4,3 %
RUEIL-MALMAISON4,3 %
COURBEVOIE4,1 %
MONTREUIL4 %
ISSY-LES-MOULINEAUX3,9 %
VERSAILLES3,7 %
LEVALLOIS-PERRET3,7 %
BOULOGNE-BILLANCOURT3,6 %
NEUILLY-SUR-SEINE3 %

Tableau: BFM Immo – Source : SeLoger

 

Location vide ou meublée ?

La différence entre vide et meublé a un réel impact sur la rentabilité de l’investissement. Dans certains départements d’Ile-de-France, la différence des loyers entre la location vide et meublée est considérable. C’est le cas à Paris, notamment, où un bien meublé vaudra 15% plus cher à la location. En effet, la rareté des logements sur la capitale fait que la moindre plus-value se répercute sur le loyer!

 

Le loyer mensuel moyen/m2 des meublés est généralement plus rentable :

DépartementLoyer / m2 hc meubléLoyer / m2 hc videÉcart meublé vs vide (en %)Nombre de jours supplémentaires rapporté par la location meublée sur un anConverti en mois
YVELINES19,4 €18,6 €4161
VAL DE MARNE20,2 €19,4 €4150
VAL D'OISE17,3 €16,7 €4130
SEINE-SAINT-DENIS18,0 €18,2 €-1-40
SEINE-ET-MARNE16,4 €14,8 €11391
PARIS33,9 €29,4 €15562
HAUTS-DE-SEINE25,2 €23,4 €8281
ESSONNE16,3 €15,5 €5191

Tableau: BFM Immo –  Source: SeLoger

 

Ces statistiques sont encourageantes, mais pas éternelles! C’est le bon moment pour investir en locatif, alors profitez-en!

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Comment acheter un appartement à Paris depuis l’étranger ou lorsqu’on manque de temps?

Que vous souhaitiez acquérir un bien immobilier dans un but de :

– Préparer votre retraite

– Loger vos enfants étudiants en études supérieures

– Préparer votre retour en France

– Investir dans de l’immobilier locatif,

la problématique est la même : comment se positionner sur des biens intéressants alors qu’ils se vendent en quelques heures sur ce marché parisien « très tendu » où la demande est bien supérieure à l’offre ?

Une solution est tout à fait adaptée à vos besoins : le CHASSEUR IMMOBILIER.

 

Le marché parisien est très spécifique

 

Le marché immobilier parisien et celui de la proche banlieue voient ses prix augmenter régulièrement mais sûrement. Le marché évolue à grande vitesse et ce n’est pas chose facile de scruter et d’accéder aux opportunités tout au long de la journée afin de pouvoir être parmi les premières visites pour avoir la chance d’acquérir un bien idéal de qualité.

Il faut faire preuve d’une réactivité immédiate et de vigilance quant au prix proposé et l’état du bien et de la copropriété.

Une fine connaissance du marché local, quartier par quartier, pour acquérir en toute sérénité.

 

Pour mettre toutes les chances de cotre côté, il est conseillé de faire appel à un chasseur immobilier qui saura « faire feu de tout bois » pour vous dénicher le bien parfait qui correspondra à toutes vos attentes.

Ses honoraires ne seront à régler que si vous achetez un bien et ne seront à régler qu’au moment de la date de la signature de l’acte authentique ; soit 4 à 5 mois après la signature du mandat de recherche.

 

Le chasseur immobilier s’occupe de tout pour vous

 

Un bon chasseur déroule sa mission en plusieurs étapes :

 

– L’établissement du cahier des charges de l’acquéreur et la validation de son financement

– Il activera tout son réseau pour la recherche, la sélection et la qualification des biens qui « matchent » avec les critères du client

– L’organisation des visites et l’accompagnement du client ou, s’il ne peut pas être présent, la réalisation d’une vidéo transmise immédiatement pour prise décision

– La soumission de l’offre d’achat au vendeur en la défendant âprement

– L’analyse de tous les documents administratifs relatifs à l’appartement : P.V. d’A.G., diagnostics, règlement de copropriété, pré-état daté,…

– L’accompagnement du client jusqu’à la signature de l’acte de vente. Il peut représenter le client avec une délégation de pouvoir pour les signatures de la promesse de vente et/ou de l’acte authentique.

– La mise en relation avec des professionnels avertis, en fonction des besoins du client : courtier, notaire, société de rénovation, architecte/décorateur, agence de gestion locative, expert comptable pour la déclaration fiscale dans le cas d’immobilier locatif …

 

Avec DES MURS à PARIS, tout est pris en charge ; il ne vous reste que le plaisir du choix !

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La France : un marché immobilier à 2 vitesses

En 2017, Nicolas Sarkozy voulait faire de la France un « pays de propriétaires ». Son vœu semble s’exhausser de jour en jour. En effet, les ventes dans les grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux, Rennes) ne cessent d’augmenter mais au détriment des zones périurbaines et rurales.

Il y a bien un marché immobilier à deux vitesses : les villes dynamiques en terme d’activité et tout le reste ! Il y a donc nécessité de recréer un équilibre territorial en matière d’activité, de transports et d’emploi pour que chaque foyer puisse y trouver son compte quant à sa capacité d’acquérir à la propriété.

58% des ménages français détiennent leur résidence principale mais les prix au m2 connaissent des écarts énormes. Pour 200 000€, on achète un studio de 16m2 dans le bon 10ème arrondissement à Paris, un ¾ pièces de 79 m2 à Tours et une maison de 150 m2 à Montargis.

 

 

10 000 € / m² à Paris, la nouvelle norme de prix à Paris

 

La capitale défie les lois de l’immobilier. Dans la ville Lumière, les prix continuent toujours de grimper en 2018 et 2019. Le marché y est dynamique, dopé par des crédits peu chers (en moyenne 1,20%, toutes durées confondues-le plus bas depuis les années 1940) et une côte d’amour toujours aussi forte. Habiter à Paris intra-muros est un rêve pour de nombreux ménages.

Mais on assiste à une « gentrification » de la capitale qui chasse les classes populaires. En 1998 : les catégories aisées représentaient 69% des propriétaires et les employés/ouvriers 15%. Aujourd’hui, les aisés compte pour 86% des propriétaires et les employés/ouvriers, seulement pour 5%.

La mixité sociale que nous connaissions, il y a quelques décades, dans nos immeubles haussmanniens, a laissé place à une capitale « élitiste ». Seule, une véritable politique publique en termes de construction logements sociaux, permettrait aux moins aisés de se loger à des prix abordables. Mais le prix du foncier en région parisienne (1500 à 2000€ le m2) pèse lourd dans le prix de revient et donc de vente des logements neufs.

 

 

Qui achète à Paris ?

 

Paris est une petite capitale en termes de surface et de hauteur d’immeubles. Aussi, la place manque.

Avec des taux de crédit historiquement bas et des encours en très forte croissance (1040 milliards d’euros de crédits immobiliers accordés en un an ; soit +6,3% vs l’année précédente), acheter de vient paradoxalement plus facile que de louer !

 

Pairs se vide chaque année de près de 12 000 habitants. L’hyper centre (du 1er au 4ème arrondissements) comportent 26% de logements où n’habitent plus les parisiens. Les locations de courte durée ont contribué à limiter le nombre de logements à la location ; raison pour laquelle la Mairie de Paris pourchasse les locations courtes comme celles de Airbnb.

 

3 profils des acquéreurs se démarquent nettement :

– les couples de cadres, tous deux actifs, sans enfants

– les investisseurs locatifs, face aux autres placements incertains

– les étrangers qui privilégient le premium et le luxe

 

Les prix immobiliers parisiens ont cru de +32% en 8 ans. Mais Lyon et Rennes de +36% et Bordeaux de +51% !

Mais Paris n’est pas prête d’être victime d’une bulle immobilière, en raison de 5 facteurs :

– la pénurie de biens

– les taux de crédit immobilier qui vont rester bas encore pour quelque temps

– la valeur refuge que représente l’immobilier

– la préparation de la retraite

– le vieillissement de la population avec des + de 80 ans qui restent majoritairement chez eux et donc une libération ralentie des logements.

 

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Mais jusqu’où ira la baisse des taux immobiliers ?

En juillet, les taux immobiliers ont une nouvelle fois diminué. Ils enregistrent un nouveau record et la part de l’apport personnel ne cesse de reculer.

En juillet 2019, le taux moyen à 15 ans était à 0,96%, celui à 20 ans à 1,14% et celui à 25 ans à 1,37%. « Pour le 14ème mois consécutif, ils sont inférieurs au rythme de l’inflation », souligne l’observatoire Crédit Logement / CSA.

Les Français empruntent sur une période plus longue afin de pallier la hausse des prix dans les zones tendues et d’augmenter ainsi la surface achetée.

La durée des prêts bancaires a atteint 229 mois, soit un peu plus de 19 ans. « Depuis le début de 2014, les durées des prêts bancaires se sont allongées de 30 mois », constate l’observatoire qui précise que 41,3% des prêts sont sur 25 ans et plus.

 

Les taux sont inférieurs au rythme de l’inflation

Aujourd’hui qui s’endette s’enrichit. Avant c’était qui paie ses dettes s’enrichit.

A date l’inflation est supérieure au taux du crédit immobilier et en plus vous empruntez à taux fixe. C’est-à-dire que quelqu’un qui emprunte aujourd’hui à 1%, grave dans le marbre ce taux à 1% pour cinq, six, sept ans… la durée de détention de son prêt.

 

Actuellement, en 2019, pas moins de 99,97 % des Français empruntent à taux fixe, d’après les chiffres de Crédit Logement. Les banques qui proposent encore des taux révisables le font à des taux dissuasifs conduisant les emprunteurs à privilégier les taux fixes, très attractifs.

Aujourd’hui, il est conseillé d’emprunter au maximum. Les personnes qui ont du « cash » ont bien compris qu’il vaut mieux emprunter à taux négatif si l’on tient compte de l’inflation supérieure au taux de crédit!

Enfin, les risques d’endettement sont très contrôlés par les banques et il y a de grandes chances pour que l’acquéreur revende son bien avant la fin de l’échéance du prêt (mariage, enfants, divorce…)

 

 Ces taux historiquement bas poussent 3,5 millions de Français à vouloir acheter un bien

Depuis début 2019, le nombre de futurs acheteurs immobiliers, estimé à 3,5 millions, a progressé de 13% alors que le nombre de vendeurs évalué à 2,2 millions, lui, a progressé beaucoup moins vite. Les ménages veulent profiter des taux bas et 40% d’entre eux sont convaincus que les prix vont encore augmenter dans les 6 prochains mois. Le nombre record de transactions n’est pas près de décroître !

Dans les grandes villes, il y a un réel rapport de force entre les vendeurs et les acquéreurs ; ce qui a pour effet une hausse régulière des prix des biens immobiliers qui se vendent généralement sans négociation. Les biens dotés d’un bon plan, d’une belle luminosité et sans nuisance sonore, s’arrachent dans la journée, voire en quelques heures. Les immeubles anciens attirent la grande majorité des acquéreurs pour leur charme et leur histoire, ainsi qu’un prix du m2 moins élevé que dans le neuf.

Les petites surfaces connaissent une forte concurrence d’une part, entre les primo-accédants qui préfèrent acheter que louer et d’autre part, les investisseurs qui opte pour l’immobilier, valeur refuge vs d’autres placements et la Bourse.

Les biens familiaux optimisés en termes de plan et de nombres de chambres sont, quant à eux, très prisés.

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immeuble à Paris

La baisse des prix de l’immobilier à Paris n’est pas pour cette année !

Depuis le creux de mai 2015, les prix de l’immobilier dans la capitale ont bondi de 27 %, profitant des taux d’emprunt toujours exceptionnellement bas.

L’allongement des durées de crédit (presque 20 ans en moyenne) permet d’emprunter plus à un taux faible et d’accroître ainsi son pouvoir d’achat immobilier.

En Île-de-France, les prix culminent à 6.010 euros le mètre carré et suivent le rythme effréné des périodes précédentes, avec une hausse de 4,6 % au premier trimestres 2019.

Mais c’est Paris et la proche banlieue qui tirent les prix à la hausse alors que la grande couronne reste stable.

Plus aucun arrondissement parisien n’est à moins de 8.000 euros le mètre carré !

Ainsi, il est important de lister vos critères cruciaux avant d’acquérir un logement, car il ne peut pas répondre à toutes les caractéristiques à la fois et ce, même pour les gros budgets. Choisir, c’est savoir renoncer à certaines choses !

 

Les prix parisiens affichent une belle dynamique

 

Après les hausses moyennes de 16% en 2016, de 6,1% en 2017 et de 5,5% en 2018, 2019 promet encore d’être très attractive. La barre des 10 000 € en moyenne / m2 devrait être passée au second semestre. Certains arrondissements sont déjà bien au-delà.

 

Arrondissements Prix moyen du m2* Fourchette haute* Evolution sur un an (au 1/02/19)  Caractéristiques
Paris 1 12 500€ 19 400€ +2,1% Petites surfaces rares
Paris 2 11 300€ 15 500€ +1,5% Marché étroit et branché
Paris 3 12 200€ 17 400€ +5,5% Le haut de gamme profite du Brexit
Paris 4 12 900€ 20 100€ +4,2% Les biens d’exception attirent les grands patrons
Paris 5 12 000€ 17 200€ +7,9% Un turn-over a minima et les petites surfaces s’arrachent
Paris 6 14 100€ 22 500€ +3,1% Le plus cher de Paris-Clientèle internationale
Paris 7 13 700€ 22 700€ +4,1% Des acquéreurs qui viennent de la finance
Paris 8 11 400€ 21 900€ +5,9% Les Français de Londres prennent position
Paris 9 10 800€ 14 000€ +7,9% Clientèle familiale, jeune et aisée
Paris 10   9 800€ 13 200€ +5,1% Ambiance bobo chic en progression et investisseurs pour le Nord du 10ème
Paris 11 10 050€ 13 200€ +4,2% Forte hausse des prix depuis un an
Paris 12   9 100€ 12 200€ +4,8% Encore abordable
Paris 13   8 900€ 12 300€ +4,3% Le moins cher de la rive gauche- Mixité sociale et disparité architecturale
Paris 14   9 900€ 13 600€ +5,6% Écart tarifaire entre les immeubles anciens et les grandes copropriétés des années 1970
Paris 15 10 000€ 13 100€ +4,2% Disparité entre les quartiers et pénurie de logements familiaux
Paris 16 10 800€ 15 600€ +3,8% Une clientèle jeune et familiale attirée par le Sud, beaucoup moins cher
Paris 17 12 000€ 13 500€ +5% Clientèle familiale CSP+ et attractivité des Batignolles pour les jeunes cadres et bobos
Paris 18   9 200€ 13 300€ +4,5% Les écarts de prix les plus importants
Paris 19   8 200€ 11 200€ +6,8% En pleine transformation et ébullition
Paris 20   8 600€ 11 200€ +5% Gambetta et Jourdain très prisés- Le prix des petites surfaces explose
  • Sources : notaires et agents immobiliers – Prix de vente net vendeur arrondis

Les prix de la proche banlieue ne sont pas en reste

 

Il s’agit d’un marché de report pour des célibataires et surtout les familles qui ne peuvent plus accéder aux biens parisiens intra-muros, mais qui exigent malgré tout de la qualité et de la praticité en termes de transports.

 

Situations Prix moyen du m2* Fourchette haute* Evolution sur un an (au 1/02/19) Caractéristiques
Asnières 6 600€   8 900€ +11% Les prix s’envolent entre Bécon et la Mairie
Boulogne-Billancourt

 

 8 300€ 11 600€ +5,4% La frontière entre le nord et le sud s’estompe. Arrivée de sièges sociaux et arrivée d’une école bilingue
Clichy 6 300€    8 200€ +12,1% Une majorité de jeunes couples avec enfant(s). 70% de locataires. Des programmes neufs en bord de Seine
Courbevoie 6 700€   8 800€ +6,1% Ouverture d’une école européenne en septembre. 2019
Issy-Les-Moulineaux

 

 7 900€ 10 400€ +2,3% Prolongation du 15ème. Desserte de la ligne de métro 12
Levallois 9 100€ 11 900€ +2,3% Annexe du 17ème arrondissement. Les 3 et 4 pièces sont les plus recherchés
Montreuil 5 800€   8 400€ +18,9% Lieux culturels et commerces bobos. Le haut Montreuil va exploser avec l’arrivée dans 3 ans de la ligne 11 du métro
Montrouge 7 300€   9 600€ +2,2% Extension du 14ème pour les cadres mais peu de biens à vendre. Va profiter du Grand Paris
Nanterre 5 000€   6 800€ +2,2% Pour le nouveau quartier Nanterre-Université, une clientèle qui vient de Suresnes, Puteaux, Rueil.
Neuilly-sur-Seine 10300€ 14 500€ +2,9% Pénurie de biens à la vente. Triangle d’or : Pasteur-Mairie-Sablons. Acheteurs de retour de Londres
Pantin 5 400€   7 500€ +2,4% Le nouveau « Brooklyn ». Très peu de biens à vendre dont ¼ dans le neuf.
Saint-Ouen 5 400€   7 000€ +4,5% 7 acquéreurs sur 10 viennent de Paris. Demande de grandes surfaces
Versailles 7 600€ 10 500€ +1,6% Les quadras désireux de se constituer un patrimoine et les primo-accédant qui travaillent dans la capitale
Vincennes 8 800€  11 900€ +4,3% Un marché très dynamique
Saint-Mandé 9 400€  12 800€ +4,3% Un marché très dynamique
  • Sources : notaires et agents immobiliers – Prix de vente net vendeur arrondis
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Bien cerner les frais liés à un achat immobilier

Il est important d’estimer tous les frais à prendre en compte et dont vous devrez vous acquitter au moment de la vente.

Pour l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien, votre budget doit prendre en compte : le coût d’acquisition, les honoraires d’agence, les remboursements du crédit, les frais de dossier, les frais de garantie bancaire, l’assurance liée au crédit, les frais de notaire, les travaux de rénovation, les charges de copropriété, la taxe foncière et la taxe d’habitation.

 

Pas de panique ! Ces divers frais ne demandent qu’à être maîtrisés préalablement à la recherche de votre bien idéal. Il suffit d’ajuster parfaitement votre budget global par rapport à vos revenus récurrents.

 

 

L’emprunt immobilier

 

Avant toute recherche, il est indispensable d’avoir validé votre capacité d’emprunt auprès de votre banque ou d’un courtier.

Une fois le bien trouvé et éventuellement négocié en fonction de son attractivité (beaucoup de visites ou non et un nombre d’acquéreurs important ou pas), il vous reste à obtenir un crédit immobilier avec un taux le plus faible possible.

 

Acheter avec ou sans apport est possible. L’idéal est d’avoir 10% d’apport personnel qui couvrira notamment les frais de notaire (environ 7,5%).

Certains prêts à coût réduit peuvent être considérés par les banques comme un apport personnel : prêt à taux zéro, 1% logement, prêt épargne logement (PEL), prêts pour les fonctionnaires.

 

Si votre profil professionnel est rassurant, la banque peut envisager de vous accorder un emprunt sans apport pour la totalité du prix de l’acquisition : prix du bien, frais de notaire, frais de garantie, frais d’assurance, frais de dossier, travaux.

 

Les mensualités d’un emprunt ne doivent pas dépasser 33% des revenus mensuels ; voire 40% pour les hauts revenus.

Aujourd’hui on peut emprunter sur plus de 25 ans mais plus la durée est longue, plus l’emprunt coûte cher.

Pensez à négocier zéro frais de remboursement anticipé car 50% des emprunts sont remboursés avant la fin du prêt (évolution dans la vie qui pousse à déménager).

 

 

 

Les autres frais liés à l’emprunt

 

Il faut aussi bien négocier les frais liés à l’emprunt : garantie, assurance, frais de dossier.

 

La garantie : elle permet à la banque de se rembourser si vous ne pouvez plus honorer votre emprunt.

Elle peut revêtir plusieurs formes : hypothèque, PPD, caution.

– L’hypothèque, la plus chère, représente des frais de 3% environ du prix du bien hypothéqué et 1% supplémentaire en cas de mainlevée de l’hypothèque dans le cas où vous vendez le bien avant la fin du prêt ou moins de 2 ans après le remboursement de l’emprunt.

– Le privilège de prêteur de denier (PPD) : même principe que l’hypothèque mais légèrement moins cher.

– La caution, la moins chère (2 à 3% du montant emprunté) et la plus courante pour les bons dossiers. Ce sont des organismes qui se portent caution pour l’emprunteur auprès des banques.

 

L’assurance : elle couvre le décès et l’invalidité. Mais aussi le chômage en option.

Les banques vous proposent leurs assurances (accords négociés avec des compagnies partenaires) mais faîtes jouer la concurrence pour une couverture identique.

Vous économiserez certainement de manière significative.

 

Les frais de dossier : ils peuvent facilement atteindre 1 000 €. Il est tout à fait possible de les réduire, voire de les supprimer !

 

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La rentabilité d’un investissement locatif

On est souvent tenté d’acheter un bien immobilier qui présente un fort rendement locatif. Mais attention, il ne faut pas confondre la bonne rentabilité et un projet immobilier réussi.

Le rendement locatif n’est en effet pas le seul critère à prendre en compte. Au moment d’acheter son bien, il faut prendre en considération la valeur qu’il va prendre, à la hausse ou à la baisse. En effet, l’attractivité de la ville assurera un capital investi qui prendra de la valeur sur le long terme ainsi qu’une demande locative soutenue.

Paris, Lyon et Bordeaux sont les villes les plus dynamiques où la rentabilité est certes moins élevée mais avec aucune vacance locative et une valorisation du bien à terme qui est plus sûre.

 

Le calcul de la rentabilité d’un investissement locatif

 

Pour estimer le potentiel de son investissement locatif, il faut savoir de quoi on parle. Il y a plusieurs niveaux de rentabilité. Alors pour présenter son dossier à son banquier, mieux vaut maîtriser ses calculs.

 

La rentabilité brute :

Elle est souvent mise en avant par les agences mais sans prendre en compte les frais de notaire et le coût des travaux éventuels.

En fait, il s’agit de diviser les loyers perçus (hors charges) sur un an par le prix du bien acheté, frais d’agence et de notaire inclus + travaux.

A Paris, cette rentabilité est en moyenne de 2,5% à 3,5%.

 

La rentabilité nette de charges:

Elle est plus finement calculée car elle tient aussi compte des charges de copropriété non récupérables, des travaux de copropriété, des frais de gestion locative, des coûts d’entretien, de la taxe foncière, des charges financières liées à un éventuel emprunt immobilier.

 

La rentabilité nette après impôts:

Elle définit ce qui reste vraiment dans votre poche après prélèvements sociaux, calculés sur les loyers nets de charges et d’intérêts, et après impôt sur le revenu (taux marginal d’imposition ; 30% pour la majorité des cadres).

Ne pas oublier que la quasi-totalité des charges d’exploitation est imputable à vos revenus, vous permettant ainsi de générer un déficit foncier, diminuant de fait votre base imposable, et par voie de conséquence, vos impôts.

 

Louer vide ou meublé ?

 

La location meublée est plus rentable que la location vide car les loyers sont plus élevés et la fiscalité LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) plus favorable.

A qualité, surface et emplacement comparables, un appartement meublé se loue de 10 à 25% de plus que celui qui est vide. Mais il peut y avoir quelques vacances dues à un bail qui n’est que d‘un an (ou 9 mois pour les locataires étudiants). Sachez que les locataires peuvent renouveler leur bail sur une période plus longue, à condition que l’aménagement de votre appartement soit de qualité.

 

Il existe 2 régimes :

 

– le régime forfaitaire (régime fiscal catégorie « BIC ») où vous êtes imposé sur 50% de vos loyers à condition que vos loyers annuels ne dépassent pas 70 000 euros.

– le régime réel si vos recettes sont comprises entre 70 000 et 238 000 euros (mais option possible pour des revenus locatifs inférieurs à 70 000 €).

 

Vous déduisez les frais d’acquisition (notaire, frais d’agence), les charges de copropriété, la taxe foncière,… de vos recettes locatives et vous déduisez les amortissements tels que : la valeur du bien, les éléments d’équipement et meubles, les travaux.

 

La location vide (régime fiscal catégorie « revenus fonciers ») propose 2 régimes:

 

– le régime forfaitaire (abattement de 30% sur les revenus locatifs) si vos loyers annuels ne dépassent pas 15 000 euros (charges comprises). Vous êtes alors imposé sur 70% selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu.

– le régime réel pour des loyers annuels qui dépassent les 15 000 euros. Mais si vous n’êtes pas dans ce cas, vous pouvez toutefois opter pour celui-ci.

 

Vous déduisez les charges (travaux, intérêts d’emprunt, charges, assurance, etc.). Le bénéfice dégagé est imposable. Si vous créez un déficit foncier, celui-ci s’impute sur vos revenus globaux dans la limite de 10.700 € pour l’année, ce qui est impossible en meublé.

 

NB : il est impossible de changer de régime pendant au moins 3 ans.

1024 341 DES MURS À PARIS
Les logements atypiques: avantages et inconvénients

Logements atypiques: avantages et inconvénients

Très prisés, les logements atypiques et originaux ne correspondent pas aux besoins de tout le monde. Ainsi, il est important de bien se renseigner avant d’investir. Par logements atypiques, on entend les lofts, ateliers d’artistes, anciens locaux commerciaux, souplex, péniches…

Ils nécessitent un budget souvent inférieur à celui réclamé par les appartements plus classiques et sont donc attirants sur le papier. Cependant, la vie menée au quotidien dans un logement atypique comporte sa dose de spécificités! Avant de se lancer, il faut donc tenir compte de la composition actuelle et à venir de votre foyer.

Bon à savoir, ces logements correspondent à un mode de vie tout aussi atypique qu’ils le sont eux-mêmes et ne se revendent pas auprès de tout profil d’acquéreur. En terme de logement locatif, ils ne sont pas non plus conseillés car la demande est moins forte.

 

Les lofts et ateliers d’artistes

Les lofts sont des logements décloisonnés, complètement ouverts, de style épuré. Ils offrent de beaux volumes et généralement une belle luminosité grâce à de vastes ouvertures et une grande hauteur sous plafond. Souvent, ils bénéficient aussi d’un espace extérieur. Leur inconvénient majeur est le manque d’intimité pour une famille, car les chambres ne sont pas fermées ou peu délimitées et peu nombreuses.

 

Les ateliers d’artistes se situent en général en rez-de-chaussée, dans une impasse. Ils sont parfois en étage, lorsqu’il s’agit d’ateliers de peintres. Dans ce cas, ne comptez pas sur une exposition qui laisse entrer le soleil car ils sont systématiquement exposés au Nord pour une lumière constante, quelle que soit la période de l’année. Enfin, prenez en compte la difficulté d’accès pour le nettoyage des verrières et le coût du chauffage de ce type de logements atypiques.

 

Les anciens locaux commerciaux et les souplex

Au vu de la pénurie de logements dans les grandes villes, et plus particulièrement à Paris, les acquéreurs se tournent de plus en plus vers la réhabilitation des locaux commerciaux. Le prix du m2 y est moins cher et l’aménagement total à faire attire les plus créatifs d’entre eux. Cependant, la copropriété doit autoriser la transformation du local en habitation. Aussi, il ne faut pas sous-estimer le coût des travaux nécessaires pour se raccorder à l’eau et à l’électricité.

 

Les souplex sont des logements dont le rez-de-chaussée relié est à une cave ou à une ancienne réserve de boutique. Ils sont également « tendance » pour des raisons de budget. Ainsi, on peut obtenir une belle surface car le prix/m2 en sous-sol est moins élevé. En sous-sol, on privilégiera un bureau, un « home cinéma », voire une chambre. Leurs inconvénients notables sont les éventuels problèmes d’humidité, de température et de ventilation. De même, ces logements atypiques souffrent parfois d’un manque de lumière naturelle. Enfin, là encore le règlement de copropriété doit autoriser l’acquéreur à transformer la cave en logement habitable. 

 

Les péniches

Elles font rêver par la sensation de liberté en ville qu’elles procurent! De plus, leur prix au m2 abordable et l’absence de frais de notaire à l’achat font des envieux. Mais est-on sûr de pouvoir supporter le roulis permanent sur les canaux fréquentés? Enfin, il ne faut pas omettre les taxes spécifiques à payer (taxe fluviale, frais d’amarrage avec longue attente pour obtenir un emplacement) et les frais d’entretien (révision complète obligatoire tous les 10 ans).

 

Vous avez d’autres questions sur les logements atypiques? Contactez-nous dès maintenant!

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Paris ne serait pas Paris sans les immeubles haussmanniens

Les immeubles haussmanniens, une histoire de Paris

Au début du 19ème siècle, personne ne connait d’immeubles haussmanniens et Paris se présente principalement comme une ville médiévale. Son centre est congestionné, ses rues étroites et sombres, sans arbres, et ses immeubles sont insalubres. On trouve très peu d’égouts et d’eau courante, et la circulation est engorgée face à la croissance de l’activité économique.

Ainsi, Georges Eugène Haussmann, préfet de Paris de 1853 à 1870, s’est consacré à la percée de nouvelles voies, au prolongement du réseau des égouts, du gaz ou encore à l’adduction d’eau. Les immeubles haussmanniens sont une conséquence de ces travaux, car il fallait bien reconstruire après tous les bouleversements effectués au sol et en sous-sol.

C’est ainsi que jusqu’en 1860, Paris ne représentait que le tiers de sa surface actuelle. La grande majorité de ces immeubles ont d’ailleurs été bâtis après le départ d’Haussmann, entre 1870 et 1920. L’impulsion donnée par Napoléon III et son préfet s’est donc poursuivie pendant plus de 50 ans. De 1853 et pendant 70 ans, il aurait été construit plus d’immeubles à Paris que pendant les 3 siècles précédents. On peut donc dire que ces travaux correspondent à plus de 60% des immeubles du Paris actuel.

 

Aérer, unifier, embellir…

Aérer : cette mission concerne les espaces verts : arbres le long des rues, places arborées, squares, aménagement des Bois de Boulogne et de Vincennes… Mais aussi la construction de tout un système d’approvisionnement en eau et d’un réseau d’égouts, dont Paris manque cruellement.

Unifier : on crée des voies pour relier les différents quartiers de la ville et créer un ensemble urbain. La liaison entre les gares, placées par l’initiative privée de façon anarchique, est une priorité. La liaison ferroviaire entre les régions françaises passe par Paris et donc par ses voies de circulation. Les nouvelles avenues permettent également d’atteindre certains quartiers qui, isolés, étaient une menace insurrectionnelle pour le pouvoir impérial. On ne peut prétendre cependant que cela soit la motivation principale de ces travaux commandés par l’empereur.

Embellir : on dégage les bâtiments historiques, tels que Notre-Dame ou l’Hôtel de Ville, des immeubles qui les étouffent. On les valorise et on les restaure. De plus, les nouvelles avenues permettent d’offrir à Paris une unité et des perspectives qui contribuent à embellir son image.

 

Des caractéristiques précises qui participent à l’élégance de Paris

– Les façades en pierre de taille :

On constitue les façades avec des blocs de pierre appareillés, en provenance de nombreuses carrières, situées parfois à des centaines de kilomètres de Paris.
Les nouveaux moyens de transport, de sciage et de levage sur les chantiers, permettent désormais d’utiliser, pour les immeubles d’habitation, des appareillages réservés jusqu’alors aux monuments.

– Les murs avec refends :

Le rez-de-chaussée et l’entresol sont le plus souvent striés de profonds refends qui marquent fortement la façade haussmannienne.

– Les balcons :

Situés aux deuxième (étage « noble » avant l’apparition de l’ascenseur en 1870) et cinquième niveaux, ces balcons sont l’une des caractéristiques les plus marquantes des immeubles haussmanniens. Ils sont généralement « filants« , c’est-à-dire sans interruption d’une extrémité à l’autre de l’immeuble.

– La hauteur :

On mesure strictement la hauteur des immeubles en fonction de la largeur de la voie qu’ils bordent, sans ne jamais dépasser 6 étages. D’où l’impression d’unité donnée par les rues reconstruites à cette époque…

 

Ce bel héritage historique s’épanouit aujourd’hui dans les rues de la capitale. Avec Des Murs à Paris, vous pouvez y prendre part en acquérant un bien immobilier haussmannien. N’hésitez pas à nous contacter!

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Investissement locatif : louer un appartement vide ou meublé ?  

Investissement locatif : louer un appartement vide ou meublé ?  

Faut-il louer un appartement vide ou meublé ?  C’est une question légitime pour un investisseur. En fait, tout dépend des avantages fiscaux et de l’engagement locatif souhaités.

Pour une location meublée, la durée du bail est d’1 an (ou 9 mois pour un locataire étudiant) avec 3 mois de préavis à donner par le bailleur. En revanche, une location vide implique une durée de bail minimum de 3 ans avec un préavis de 6 mois.

Sur une zone tendue comme Paris, le locataire qui souhaite quitter son logement devra donner un préavis d’un mois, indépendamment du type de location.

Faisons un point sur les règles fiscales pour louer un appartement vide ou meublé. À noter qu’elles sont identiques pour les résidents et non-résidents.

 

1er cas : vous louez un logement vide

 

Achetez un appartement ancien, rénovez-le, louez-le pendant 3 ans sans interruption et payez moins d’impôts.

Pour moins de 15 000 euros de loyers bruts perçus par an, vous pouvez prétendre au régime micro-foncier, un mode simplifié de déclaration. Vous allez ainsi profiter d’un abattement de 30% sans avoir à fournir le moindre justificatif.

Si vos revenus dépassent 15 000 euros, le régime d’imposition dit « réel » s’impose et offre l’intérêt du déficit foncier permettant de réduire l’imposition globale. Il faut soustraire des loyers perçus, les frais et charges imputables au logement (charges de copropriété, frais de gestion, impôt foncier, frais de diagnostics obligatoires, intérêts d’emprunt) et bien sûr tous les travaux d’entretien et de rénovation.

Le déficit foncier = le total de ces frais et charges cumulés – le montant des loyers perçus.

Ce montant est déductible des revenus imposables dans la limite de 10 700 euros. Seuls les intérêts d’emprunt ne peuvent pas être déduits des revenus imposables mais seulement des revenus fonciers.

 

2ème cas : vous louez un logement meublé

 

Le principe est identique mais encore plus avantageux.

Le régime « réel » s’applique au-delà du seuil de 70 000 euros de revenus locatifs. Sous ce seuil, vous pouvez opter pour le régime simplifié micro-BIC et bénéficier d’un abattement forfaitaire automatique de 50 %. Mais vous pouvez également bénéficier sur option du régime « réel ». Les revenus sont alors déclarés en tant que « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC) et n’impactent pas les autres revenus imposables.

Dans la majorité des situations, le régime « réel » reste le régime fiscal le plus intéressant pour les investisseurs. Il permet de déduire les amortissements ainsi que l’ensemble des charges inhérentes à l’activité de loueur meublé non professionnel (intérêts d’emprunt, assurances, frais d’agence, frais de chasseur immobilier, gestion locative), les travaux et aménagement, les frais de notaire.

Ainsi, l’investisseur ne paie pas d’impôts sur ses revenus locatifs, en bénéficiant d’un déficit fiscal reportable sur de nombreuses années.

Enfin, il faut savoir que le statut de LMNP permet aussi de déduire des revenus locatifs l’amortissement du bien pendant 20 ans et des meubles sur 7 ans.

 

Vous avez d’autres questions avant de louer un appartement vide ou meublé? Nous sommes là pour y répondre !