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DES MURS À PARIS

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Chasseur immobilier: tout ce que vous devez savoir

Pourquoi faire appel à un chasseur immobilier ?

 

Depuis plusieurs mois, les taux de crédit immobilier sont historiquement bas. C’est ce qui explique la forte demande des acquéreurs, face à un marché où les biens de qualité sont rares.

 

Les grandes villes, et plus particulièrement Paris, ont donc un marché immobilier très tendu, avec des biens qui se vendent en quelques heures, voire même lors de la première visite !

 

Aussi, trouver un bel appartement, sans défauts et au juste prix, est un parcours du combattant en région parisienne.

 

Vous n’avez pas le temps de passer toute la journée à scruter les annonces ?

 

Vous n’êtes pas sur place et ne maîtrisez pas le marché immobilier local ?

 

Vous avez tout simplement besoin d’être accompagné(e) par un professionnel pour ne pas faire d’erreurs ?

 

Si vous avez répondu oui à l’une de ces questions, vous vous êtes sans doute interrogé sur les services d’un chasseur immobilier. Comment procède-t-il et quel type d’accompagnement propose-t-il au client ?

 

Grâce à cet article, vous connaîtrez :

 

– Le rôle du chasseur immobilier

– Si vous êtes la bonne personne pour recourir à ses services

– Les avantages du chasseur immobilier par rapport à une agence ou une recherche par vous-même

– Les tarifs de la profession.

 

 

  1-Le chasseur immobilier, une prestation en 4 étapes

 

Chasseur immobilier avec ses clients

 

La profession de chasseur immobilier – ou chasseur d’appartement – se développe en France depuis le début des années 2000, autour d’une idée simple : le service à l’acquéreur.

 

Si l’agent immobilier est mandaté par le vendeur pour vendre son bien, le chasseur immobilier, lui, est mandaté par l’acheteur pour l’aider à trouver son bien. Il se substitue à lui dans les sélections, l’accompagne dans les visites et négocie le prix en veillant au mieux à ses intérêts. Sa mission est principalement de « chasser » et d’accompagner le client de A à Z, de la recherche du bien jusqu’à l’installation.

 

Un service complet, couplé avec une offre d’aide à la revente du bien actuel lorsque le futur acheteur a besoin de le vendre, pour finaliser son nouvel achat.

 

  Pour entrer dans le détail, le service du chasseur immobilier se déroule en 4 étapes :

 

 

   Étape 1 : définir le logement de vos rêves!

 

 

Le chasseur rencontre le client, prend en compte l’ensemble de ses critères (besoins, goûts) et élabore un cahier des charges. Ce faisant, il évalue la cohérence et la faisabilité du projet. Parfois, le chasseur pourra se rendre au domicile du client pour évaluer son univers, les choses qui lui plaisent dans son logement actuel. Il validera aussi le financement de l’acquéreur.

 

Lorsque le chasseur estime que le cahier des charges est réalisable, il établira un mandat de recherche avec le client. Débutera alors la prospection d’appartement.

 

Exemple de cahier des charges :

 

Nombre de pièces
Surface minimum
Budget (hors frais de notaire)
Secteur géographique
Ascenseur à partir de quel étage
Exposition
Type d’immeuble (ancien, semi-récent 1960/70/80, récent 1990 et après)
Un rez-de-chaussée / jardin : on vous le propose ?
Un appartement avec des travaux ?
Cuisine ouverte ou non ?
Devez-vous vendre votre appartement actuel ?
Des critères à ajouter ?

 

  Etape 2 : le chasseur immobilier mobilise son réseau et prospecte le marché

 

 

Le chasseur immobilier a accès à 100% des biens à vendre. Il active tout son réseau et connait parfaitement les canaux de communication de l’immobilier (sites internet, agences, propriétaires, notaires, administrateurs de biens, syndics). Ceci lui permet donc de travailler avec rapidité et une efficacité que n’ont pas les simples acquéreurs !

 

En fonction du cahier des charges, le chasseur sélectionne des biens. Il monte pour son client les fiches descriptives des biens les plus prometteurs et lui propose de choisir ceux qu’il préfère. Ainsi, le client gagne du temps avec ce processus, car il ne visitera que les biens qui répondent à ses critères.

 

  Étape 3 : savoir être réactif et savoir négocier

 

 

Le client fera les visites et, lorsqu’il aura trouvé le logement idéal, il devra faire une offre d’achat.

 

À cette étape, le chasseur immobilier sera un allié crucial, car il aura évalué le bien et aura une idée très précise de sa valeur. Son expérience et son expertise du marché permettront au client de savoir jusqu’où enchérir, car il y aura beaucoup d’autres acquéreurs potentiels.

 

   Étape 4 : surmonter les embûches jusqu’à l’installation

 

 

Le chasseur est présent jusqu’à la signature de l’acte authentique de vente, en passant par l’analyse de tous les documents obligatoires lors de la transaction : diagnostics, PV d’assemblées générales, règlement de copropriété, pré-état daté des charges d’immeuble, carnet d’entretien…

 

Selon les besoins du client, il pourra fournir : un courtier bancaire qui proposera un bon taux de crédit, un notaire, un architecte/une entreprise de rénovation pour une optimisation du bien, une conciergerie pour réceptionner le courrier pendant le déménagement, un spécialiste de l’aménagement complet pour une location meublée, un expert en gestion locative le cas échéant…

 

Quelques erreurs à éviter avec votre chasseur immobilier :

 

  Signer un mandat de recherche simple

  Signez un mandat de recherche exclusif! En effet, si le chasseur immobilier est mis en concurrence avec un autre chasseur, ou avec le client lui-même, il sera beaucoup moins motivé et hésitera même à partager son carnet d’adresses.

 

   Payez un acompte au début de la recherche.

   C’est interdit par la loi! En effet, le chasseur immobilier relève d’une profession règlementée par la loi Hoguet, tout comme les agents immobiliers. Celle-ci impose un paiement des honoraires uniquement lors de la signature de l’acte authentique de vente.

 

  Confier un mandat de recherche à un « amateur ».

  Le chasseur immobilier doit être en possession d’une carte de transaction délivrée par la Chambre de commerce, pour une durée renouvelable de 3 ans. Il doit par conséquent être assuré en responsabilité civile professionnelle.

Le chasseur immobilier est donc un allié de taille pour trouver la perle rare. Mais vous pensez peut-être que ses services ne sont pas faits pour vous?

 

   2- A qui s’adressent les services du chasseur immobilier?

 

Contrairement à une idée reçue, les services d’un chasseur ne sont pas réservés à une élite. Depuis la popularisation de cette profession, des profils d’acquéreurs de plus en plus variés poussent la porte de ces cabinets spécialisés.

Ainsi, parmi les clients du chasseur immobilier, on retrouve :

– Les gens qui n’ont pas beaucoup de temps à consacrer à une recherche

– Ceux qui ne sont pas sur place : ils prévoient un retour en France, une mutation, l’achat d’une résidence secondaire

– Ceux qui veulent maximiser leurs chances sur un marché qu’ils savent très tendu.

– Les jeunes actifs primo-accédants, qui veulent être accompagnés d’un expert pour ne pas faire d’erreur

 

Témoignages de clients ayant bénéficié des services d’un chasseur :

 

« Je suis peu disponible de par mon métier. L’accompagnement du chasseur immobilier a été très précieux sur toutes les parties de l’acquisition immobilière : recherche du bien (évidemment), mais aussi conseil et négociation auprès du vendeur ou de l’agence et présence lors des discussions portant sur des éléments structurants du dossier (notaire, travaux, copropriété, etc.). »   Jean-Michel – Paris (France)

 

« Expatriés en Chine, nous recherchions un pied-à-terre pour ma famille lors de nos retours en France chaque été. J’ai profité d’un déplacement professionnel sur Paris pour visiter dans la même journée plusieurs appartements que le chasseur immobilier m’avait soigneusement sélectionnés. C’était parfait en termes de timing et de choix. J’ai pu faire une offre avant de repartir. »  Paul et Marie – Hong-Kong (Chine)

 

Si vous vous reconnaissez dans l’un de ces profils, contactez-nous pour en savoir plus!

 

  3- Quels sont les avantages concrets du chasseur immobilier?

 

Appartement élégant à Paris

 

Nous en sommes rendus à la question de savoir s’il vaut mieux faire affaire avec un chasseur immobilier, avec un agent immobilier, ou encore par ses propres moyens. Alors voici les principaux avantages du chasseur immobilier :

 

– Une expérience dans la recherche des biens : il visite plus de 200 logements par an ; il a donc un œil averti et une parfaite connaissance de la valeur des biens.

 

– Un réseau étoffé : après plusieurs années de pratique, le chasseur dispose d’un réseau de contacts qui lui permet d’avoir accès à un large choix et d’être au courant très rapidement des biens mis en vente, y compris sur le off-market (mettre un lien interne ou externe).

 

– Une expérience dans l’achat d’un bien : le chasseur connaît les ficelles de la négociation, peut voir quels travaux sont nécessaires, si la réglementation est complète. Il est aussi en mesure de déceler les vices cachés.

 

– Une neutralité totale : contrairement aux agences qui défendent les intérêts des vendeurs et qui n’ont qu’un nombre limité de biens à proposer, le chasseur travaille sur mesure et a accès à tous les biens à vendre. Ainsi, il ne propose que des biens qui correspondent parfaitement aux attentes du client.

 

– Une rémunération liée au succès. Le chasseur immobilier n’est rémunéré que lorsque vous achetez un bien (il est soumis aux dispositions de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 qui lui interdit d’exiger des frais de dossier et tout acompte à ses clients). Ceci l’encourage à donner le meilleur de lui-même !

 

– La sérénité pour vous ! Chercher un bien est devenu compliqué dans les zones très tendues comme Paris. En déléguant votre recherche d’appartement à un chasseur immobilier, vous gagnez beaucoup de temps. En effet, le chasseur vous trouve le bien idéal en un mois et demi* au lieu de quatre à cinq mois* si vous cherchez par vous-même.

 

* En moyenne. Recherches, appels, visites inutiles, négociation, formalités.

 

 

4- Tout savoir sur les tarifs d’un chasseur immobilier

 

 

Pour les professionnels de l’immobilier (agences et chasseurs), il est obligatoire d’afficher clairement leurs tarifs sur tous leurs vecteurs de communication (site internet, brochures, affiches, etc.). Or, certains ne respectent pas cette règlementation. Privilégiez donc la transparence!

 

Voici les trois types de tarification d’un chasseur immobilier. Ces tarifs sont relativement proches les uns des autres.

 

   La tarification au forfait : le forfait peut être fixé à un prix convenu ou évoluer selon des paliers en fonction du prix de vente du bien.

 

   La tarification au pourcentage : c’est la pratique la plus fréquente. Plus le prix du bien est élevé, plus le pourcentage des honoraires diminue. La fourchette se situe entre 2% et 3% TTC.

 

   La tarification + un pourcentage du prix négocié : ce principe de rémunération peut biaiser les propositions de biens de la part du chasseur qui risque de privilégier les logements plus facilement négociables car trop chers.

 

Si vous trouvez cela cher, il faut aussi prendre en compte le gain de temps et de rapport qualité/prix du bien acheté. Si on analyse le coût moyen d’un chasseur, il ne correspond en fait qu’à l’équivalent du prix de 1 à 2 m2 du logement acquis…

 

Pour les biens les plus chers (+ de 2 millions d’euros), la plupart des chasseurs proposent un devis sur mesure afin d’aboutir à un montant d’honoraires « contenu ».

 

Pour les biens les moins chers (souvent, les petites surfaces) la majorité des chasseurs immobiliers proposent leurs services avec un forfait minimum.

 

Erreurs à éviter sur la tarification des services :

 

-Attention à certains chasseurs qui proposent des honoraires différents selon que le bien provient d’une agence ou d’un particulier en direct. Ils sont supérieurs dans ce dernier cas, ce qui n’est pas justifié dans la mesure où les particuliers proposent très souvent leur bien à un prix au-dessus de celui du marché.

 

-Le bas prix d’une prestation ne vaut pas forcément un bon service! Avant de vous engager avec un chasseur plutôt qu’un autre, assurez-vous qu’il ne traite pas trop de mandats simultanément (un risque, si ses tarifs sont bas). En effet, dans ce cas il ne pourra pas saisir toutes les opportunités. Vérifiez aussi qu’il est en mesure de vous proposer un service intégral. Si vous prévoyez des rénovations, peut-il vous partager un réseau d’entreprises de rénovation, d’architectes, de décorateurs? Enfin, il est important que le courant passe bien entre vous!

 

  Alors, prêt à sauter le pas?

 

  Voici quelques points essentiels à retenir :

 

– Le chasseur immobilier vous accompagne et vous assiste au quotidien et jusqu’à la signature de l’acte de vente

– Il est 100% objectif et défend vos intérêts

– Ses recherches sur-mesure tiennent compte de tous vos critères

– Il vous fait profiter de son expertise immobilière et vous ouvre les portes de son réseau

– Il vous permet d’accéder aux meilleures offres du marché et au juste prix

– Il vous fait économiser beaucoup de temps en éliminant les visites inutiles

 

Contactez-nous pour plus d’infos!

 

1024 683 DES MURS À PARIS

Quelles garanties choisir lors de la souscription de son prêt immobilier ?

Caution ou hypothèque ? Telle est la question en termes de garanties que la banque demande pour se prémunir contre le risque de défaillance.

La garantie réelle porte sur le bien : hypothèque, Privilège de Prêteur de Deniers.

La caution solidaire se caractérise par le « Crédit Logement ». Elle est remboursable en tout ou partie à l’extinction du prêt ou lorsque celui-ci fait l’objet d’un remboursement anticipé.

Le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) est proche de l’hypothèque. Ils font l’objet d’un acte notarié et doivent être inscrits à la Conservation des Hypothèques dans les 2 mois qui suivent la vente. Mais contrairement à l’hypothèque, le PPD ne peut pas être utilisé pour les ventes sur plan (VEFA), les travaux, la construction d’une maison individuelle.

La tarification est à scruter de près, bien que dans la plupart des cas c’est la banque qui décide. Voici les avantages et inconvénients de ces deux types de garanties. Si vous avez besoin de plus de précisions, n’hésitez pas à nous contacter!

 

Les avantages et inconvénients du « Crédit Logement »

La caution « crédit logement » constitue une alternative à la garantie hypothécaire. En cas de défaillance de l’emprunteur, c’est un organisme de cautionnement qui se substituera à lui. Actuellement, 30 % des prêts immobiliers sont couverts par une caution « crédit logement ».

>Les points forts : la garantie « crédit logement » bénéficie de formalités allégées : elle peut être contractée par acte sous seing privé. Si son coût (de 2 à 2,5 % de la somme empruntée) est plus élevé que celui de l’hypothèque (1 % du montant de l’emprunt), tout ou partie des frais vous sera remboursé à l’expiration du prêt ou en cas de remboursement anticipé. Et si vous revendez avant la fin du crédit, il ne vous sera demandé aucuns frais de mainlevée. Enfin, n’étant pas affectée à un bien, la caution « crédit logement » peut être transférée d’un prêt à un autre.

>Les points faibles : la caution « crédit logement » ne permet pas de garantir les prêts destinés à financer l’acquisition de locaux professionnels ou commerciaux. Pour se voir accorder cette garantie, l’emprunteur devra également remplir un questionnaire de santé, voire même se soumettre à un examen médical.

 

Les avantages et inconvénients de la garantie hypothécaire

Le Privilège de Prêteur de Deniers et l’hypothèque autorisent l’établissement prêteur à saisir puis à faire vendre le logement en cas d’impayés. Environ 12 % des garanties réelles souscrites pour garantir un prêt immobilier sont des hypothèques.

A savoir : le Privilège de Prêteur de Deniers a un coût inférieur à celui de l’hypothèque car il n’est pas assujetti à la taxe de publicité foncière.

> Les points forts : moins coûteuse que la caution « crédit logement », l’hypothèque est aussi plus accessible. Là où un organisme de cautionnement s’intéressera au taux d’endettement de l’emprunteur, à ses revenus et à ses autres prêts, l’hypothèque ne prendra en compte que la valeur du bien.

> Les points faibles : l’hypothèque pâtit d’une certaine lourdeur. Elle doit être passée devant notaire et faire l’objet – contrairement à l’inscription au Privilège de Prêteur de Deniers – d’une publication au service de la publicité foncière. S’agissant d’une garantie « réelle », l’hypothèque est attachée à un bien. Elle n’est donc pas transférable d’un prêt à un autre. Et lever une hypothèque en fin de prêt entraîne le paiement de frais de mainlevée.

1024 613 DES MURS À PARIS
Rentabilité locative par ville

La rentabilité locative par ville en Île-de-France

Acheter un bien pour le louer est intéressant pour tous les Franciliens qui ne peuvent pas devenir propriétaires de leur résidence principale. En effet, un investissement locatif permet de générer des revenus et de préparer l’avenir. Mais encore faut-il savoir s’y prendre! Où investir, et comment? Un studio, un 2 pièces ou plus grand encore? Faut-il privilégier la location vide ou meublée? Plusieurs critères font que la rentabilité locative par ville ne sera pas la même.

 

Depuis 2015/2016, la dynamique du marché de l’immobilier est très favorable. Qui plus est, elle devrait se maintenir dans les mois à venir. Alors avant de remettre à plus tard votre projet d’acquisition, n’hésitez pas à contacter nos experts!

 

Quelle est la rentabilité locative par ville nette de charges en Ile-de-France?

 

Le prix du loyer n’est pas le seul critère clé. Il faut aussi tenir compte de la vacance possible ; c’est-à-dire l’absence de locataires, et donc de loyers. Ainsi, c’est dans les Hauts-de-Seine qu’on trouve le plus rapidement un locataire, avec un délai de 13 jours pour un studio vide, et de 17 jours s’il est meublé. Pour Paris, il faut 15 jours pour un 3 pièces vide et 16 jours pour un studio meublé. Dans le Val-de-Marne, il faudra en moyenne 18 jours pour louer une maison meublée. Il est donc essentiel d’étudier ce critère au moment d’évaluer la rentabilité d’un investissement. Certains locataires restent, mais d’autres partent vite!

 

Rentabilité moyenne nette de charges d’un investissement locatif en Ile-de-France

Département Rentabilité moyenne (nette de charges)
AULNAY-SOUS-BOIS8 %
DRANCY7,7 %
CERGY7 %
ARGENTEUIL6,8 %
AUBERVILLIERS6,5 %
VITRY-SUR-SEINE6 %
SAINT-DENIS5,9 %
NOISY-LE-GRAND5,9 %
CHAMPIGNY-SUR-MARNE5,8 %
CRÉTEIL5,6 %
NANTERRE5,1 %
ANTONY4,9 %
COLOMBES4,8 %
SAINT-MAUR-DES-FOSSES4,5 %
ASNIÈRES-SUR-SEINE4,3 %
RUEIL-MALMAISON4,3 %
COURBEVOIE4,1 %
MONTREUIL4 %
ISSY-LES-MOULINEAUX3,9 %
VERSAILLES3,7 %
LEVALLOIS-PERRET3,7 %
BOULOGNE-BILLANCOURT3,6 %
NEUILLY-SUR-SEINE3 %

Tableau: BFM Immo – Source : SeLoger

 

Location vide ou meublée ?

La différence entre vide et meublé a un réel impact sur la rentabilité de l’investissement. Dans certains départements d’Ile-de-France, la différence des loyers entre la location vide et meublée est considérable. C’est le cas à Paris, notamment, où un bien meublé vaudra 15% plus cher à la location. En effet, la rareté des logements sur la capitale fait que la moindre plus-value se répercute sur le loyer!

 

Le loyer mensuel moyen/m2 des meublés est généralement plus rentable :

DépartementLoyer / m2 hc meubléLoyer / m2 hc videÉcart meublé vs vide (en %)Nombre de jours supplémentaires rapporté par la location meublée sur un anConverti en mois
YVELINES19,4 €18,6 €4161
VAL DE MARNE20,2 €19,4 €4150
VAL D'OISE17,3 €16,7 €4130
SEINE-SAINT-DENIS18,0 €18,2 €-1-40
SEINE-ET-MARNE16,4 €14,8 €11391
PARIS33,9 €29,4 €15562
HAUTS-DE-SEINE25,2 €23,4 €8281
ESSONNE16,3 €15,5 €5191

Tableau: BFM Immo –  Source: SeLoger

 

Ces statistiques sont encourageantes, mais pas éternelles! C’est le bon moment pour investir en locatif, alors profitez-en!

1024 683 DES MURS À PARIS

Comment acheter un appartement à Paris depuis l’étranger ou lorsqu’on manque de temps?

Que vous souhaitiez acquérir un bien immobilier dans un but de :

– Préparer votre retraite

– Loger vos enfants étudiants en études supérieures

– Préparer votre retour en France

– Investir dans de l’immobilier locatif,

la problématique est la même : comment se positionner sur des biens intéressants alors qu’ils se vendent en quelques heures sur ce marché parisien « très tendu » où la demande est bien supérieure à l’offre ?

Une solution est tout à fait adaptée à vos besoins : le CHASSEUR IMMOBILIER.

 

Le marché parisien est très spécifique

 

Le marché immobilier parisien et celui de la proche banlieue voient ses prix augmenter régulièrement mais sûrement. Le marché évolue à grande vitesse et ce n’est pas chose facile de scruter et d’accéder aux opportunités tout au long de la journée afin de pouvoir être parmi les premières visites pour avoir la chance d’acquérir un bien idéal de qualité.

Il faut faire preuve d’une réactivité immédiate et de vigilance quant au prix proposé et l’état du bien et de la copropriété.

Une fine connaissance du marché local, quartier par quartier, pour acquérir en toute sérénité.

 

Pour mettre toutes les chances de cotre côté, il est conseillé de faire appel à un chasseur immobilier qui saura « faire feu de tout bois » pour vous dénicher le bien parfait qui correspondra à toutes vos attentes.

Ses honoraires ne seront à régler que si vous achetez un bien et ne seront à régler qu’au moment de la date de la signature de l’acte authentique ; soit 4 à 5 mois après la signature du mandat de recherche.

 

Le chasseur immobilier s’occupe de tout pour vous

 

Un bon chasseur déroule sa mission en plusieurs étapes :

 

– L’établissement du cahier des charges de l’acquéreur et la validation de son financement

– Il activera tout son réseau pour la recherche, la sélection et la qualification des biens qui « matchent » avec les critères du client

– L’organisation des visites et l’accompagnement du client ou, s’il ne peut pas être présent, la réalisation d’une vidéo transmise immédiatement pour prise décision

– La soumission de l’offre d’achat au vendeur en la défendant âprement

– L’analyse de tous les documents administratifs relatifs à l’appartement : P.V. d’A.G., diagnostics, règlement de copropriété, pré-état daté,…

– L’accompagnement du client jusqu’à la signature de l’acte de vente. Il peut représenter le client avec une délégation de pouvoir pour les signatures de la promesse de vente et/ou de l’acte authentique.

– La mise en relation avec des professionnels avertis, en fonction des besoins du client : courtier, notaire, société de rénovation, architecte/décorateur, agence de gestion locative, expert comptable pour la déclaration fiscale dans le cas d’immobilier locatif …

 

Avec DES MURS à PARIS, tout est pris en charge ; il ne vous reste que le plaisir du choix !

1024 801 DES MURS À PARIS

La France : un marché immobilier à 2 vitesses

En 2017, Nicolas Sarkozy voulait faire de la France un « pays de propriétaires ». Son vœu semble s’exhausser de jour en jour. En effet, les ventes dans les grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux, Rennes) ne cessent d’augmenter mais au détriment des zones périurbaines et rurales.

Il y a bien un marché immobilier à deux vitesses : les villes dynamiques en terme d’activité et tout le reste ! Il y a donc nécessité de recréer un équilibre territorial en matière d’activité, de transports et d’emploi pour que chaque foyer puisse y trouver son compte quant à sa capacité d’acquérir à la propriété.

58% des ménages français détiennent leur résidence principale mais les prix au m2 connaissent des écarts énormes. Pour 200 000€, on achète un studio de 16m2 dans le bon 10ème arrondissement à Paris, un ¾ pièces de 79 m2 à Tours et une maison de 150 m2 à Montargis.

 

 

10 000 € / m² à Paris, la nouvelle norme de prix à Paris

 

La capitale défie les lois de l’immobilier. Dans la ville Lumière, les prix continuent toujours de grimper en 2018 et 2019. Le marché y est dynamique, dopé par des crédits peu chers (en moyenne 1,20%, toutes durées confondues-le plus bas depuis les années 1940) et une côte d’amour toujours aussi forte. Habiter à Paris intra-muros est un rêve pour de nombreux ménages.

Mais on assiste à une « gentrification » de la capitale qui chasse les classes populaires. En 1998 : les catégories aisées représentaient 69% des propriétaires et les employés/ouvriers 15%. Aujourd’hui, les aisés compte pour 86% des propriétaires et les employés/ouvriers, seulement pour 5%.

La mixité sociale que nous connaissions, il y a quelques décades, dans nos immeubles haussmanniens, a laissé place à une capitale « élitiste ». Seule, une véritable politique publique en termes de construction logements sociaux, permettrait aux moins aisés de se loger à des prix abordables. Mais le prix du foncier en région parisienne (1500 à 2000€ le m2) pèse lourd dans le prix de revient et donc de vente des logements neufs.

 

 

Qui achète à Paris ?

 

Paris est une petite capitale en termes de surface et de hauteur d’immeubles. Aussi, la place manque.

Avec des taux de crédit historiquement bas et des encours en très forte croissance (1040 milliards d’euros de crédits immobiliers accordés en un an ; soit +6,3% vs l’année précédente), acheter de vient paradoxalement plus facile que de louer !

 

Pairs se vide chaque année de près de 12 000 habitants. L’hyper centre (du 1er au 4ème arrondissements) comportent 26% de logements où n’habitent plus les parisiens. Les locations de courte durée ont contribué à limiter le nombre de logements à la location ; raison pour laquelle la Mairie de Paris pourchasse les locations courtes comme celles de Airbnb.

 

3 profils des acquéreurs se démarquent nettement :

– les couples de cadres, tous deux actifs, sans enfants

– les investisseurs locatifs, face aux autres placements incertains

– les étrangers qui privilégient le premium et le luxe

 

Les prix immobiliers parisiens ont cru de +32% en 8 ans. Mais Lyon et Rennes de +36% et Bordeaux de +51% !

Mais Paris n’est pas prête d’être victime d’une bulle immobilière, en raison de 5 facteurs :

– la pénurie de biens

– les taux de crédit immobilier qui vont rester bas encore pour quelque temps

– la valeur refuge que représente l’immobilier

– la préparation de la retraite

– le vieillissement de la population avec des + de 80 ans qui restent majoritairement chez eux et donc une libération ralentie des logements.

 

1024 256 DES MURS À PARIS

Mais jusqu’où ira la baisse des taux immobiliers ?

En juillet, les taux immobiliers ont une nouvelle fois diminué. Ils enregistrent un nouveau record et la part de l’apport personnel ne cesse de reculer.

En juillet 2019, le taux moyen à 15 ans était à 0,96%, celui à 20 ans à 1,14% et celui à 25 ans à 1,37%. « Pour le 14ème mois consécutif, ils sont inférieurs au rythme de l’inflation », souligne l’observatoire Crédit Logement / CSA.

Les Français empruntent sur une période plus longue afin de pallier la hausse des prix dans les zones tendues et d’augmenter ainsi la surface achetée.

La durée des prêts bancaires a atteint 229 mois, soit un peu plus de 19 ans. « Depuis le début de 2014, les durées des prêts bancaires se sont allongées de 30 mois », constate l’observatoire qui précise que 41,3% des prêts sont sur 25 ans et plus.

 

Les taux sont inférieurs au rythme de l’inflation

Aujourd’hui qui s’endette s’enrichit. Avant c’était qui paie ses dettes s’enrichit.

A date l’inflation est supérieure au taux du crédit immobilier et en plus vous empruntez à taux fixe. C’est-à-dire que quelqu’un qui emprunte aujourd’hui à 1%, grave dans le marbre ce taux à 1% pour cinq, six, sept ans… la durée de détention de son prêt.

 

Actuellement, en 2019, pas moins de 99,97 % des Français empruntent à taux fixe, d’après les chiffres de Crédit Logement. Les banques qui proposent encore des taux révisables le font à des taux dissuasifs conduisant les emprunteurs à privilégier les taux fixes, très attractifs.

Aujourd’hui, il est conseillé d’emprunter au maximum. Les personnes qui ont du « cash » ont bien compris qu’il vaut mieux emprunter à taux négatif si l’on tient compte de l’inflation supérieure au taux de crédit!

Enfin, les risques d’endettement sont très contrôlés par les banques et il y a de grandes chances pour que l’acquéreur revende son bien avant la fin de l’échéance du prêt (mariage, enfants, divorce…)

 

 Ces taux historiquement bas poussent 3,5 millions de Français à vouloir acheter un bien

Depuis début 2019, le nombre de futurs acheteurs immobiliers, estimé à 3,5 millions, a progressé de 13% alors que le nombre de vendeurs évalué à 2,2 millions, lui, a progressé beaucoup moins vite. Les ménages veulent profiter des taux bas et 40% d’entre eux sont convaincus que les prix vont encore augmenter dans les 6 prochains mois. Le nombre record de transactions n’est pas près de décroître !

Dans les grandes villes, il y a un réel rapport de force entre les vendeurs et les acquéreurs ; ce qui a pour effet une hausse régulière des prix des biens immobiliers qui se vendent généralement sans négociation. Les biens dotés d’un bon plan, d’une belle luminosité et sans nuisance sonore, s’arrachent dans la journée, voire en quelques heures. Les immeubles anciens attirent la grande majorité des acquéreurs pour leur charme et leur histoire, ainsi qu’un prix du m2 moins élevé que dans le neuf.

Les petites surfaces connaissent une forte concurrence d’une part, entre les primo-accédants qui préfèrent acheter que louer et d’autre part, les investisseurs qui opte pour l’immobilier, valeur refuge vs d’autres placements et la Bourse.

Les biens familiaux optimisés en termes de plan et de nombres de chambres sont, quant à eux, très prisés.

1024 680 DES MURS À PARIS
immeuble à Paris

La baisse des prix de l’immobilier à Paris n’est pas pour cette année !

Depuis le creux de mai 2015, les prix de l’immobilier dans la capitale ont bondi de 27 %, profitant des taux d’emprunt toujours exceptionnellement bas.

L’allongement des durées de crédit (presque 20 ans en moyenne) permet d’emprunter plus à un taux faible et d’accroître ainsi son pouvoir d’achat immobilier.

En Île-de-France, les prix culminent à 6.010 euros le mètre carré et suivent le rythme effréné des périodes précédentes, avec une hausse de 4,6 % au premier trimestres 2019.

Mais c’est Paris et la proche banlieue qui tirent les prix à la hausse alors que la grande couronne reste stable.

Plus aucun arrondissement parisien n’est à moins de 8.000 euros le mètre carré !

Ainsi, il est important de lister vos critères cruciaux avant d’acquérir un logement, car il ne peut pas répondre à toutes les caractéristiques à la fois et ce, même pour les gros budgets. Choisir, c’est savoir renoncer à certaines choses !

 

Les prix parisiens affichent une belle dynamique

 

Après les hausses moyennes de 16% en 2016, de 6,1% en 2017 et de 5,5% en 2018, 2019 promet encore d’être très attractive. La barre des 10 000 € en moyenne / m2 devrait être passée au second semestre. Certains arrondissements sont déjà bien au-delà.

 

Arrondissements Prix moyen du m2* Fourchette haute* Evolution sur un an (au 1/02/19)  Caractéristiques
Paris 1 12 500€ 19 400€ +2,1% Petites surfaces rares
Paris 2 11 300€ 15 500€ +1,5% Marché étroit et branché
Paris 3 12 200€ 17 400€ +5,5% Le haut de gamme profite du Brexit
Paris 4 12 900€ 20 100€ +4,2% Les biens d’exception attirent les grands patrons
Paris 5 12 000€ 17 200€ +7,9% Un turn-over a minima et les petites surfaces s’arrachent
Paris 6 14 100€ 22 500€ +3,1% Le plus cher de Paris-Clientèle internationale
Paris 7 13 700€ 22 700€ +4,1% Des acquéreurs qui viennent de la finance
Paris 8 11 400€ 21 900€ +5,9% Les Français de Londres prennent position
Paris 9 10 800€ 14 000€ +7,9% Clientèle familiale, jeune et aisée
Paris 10   9 800€ 13 200€ +5,1% Ambiance bobo chic en progression et investisseurs pour le Nord du 10ème
Paris 11 10 050€ 13 200€ +4,2% Forte hausse des prix depuis un an
Paris 12   9 100€ 12 200€ +4,8% Encore abordable
Paris 13   8 900€ 12 300€ +4,3% Le moins cher de la rive gauche- Mixité sociale et disparité architecturale
Paris 14   9 900€ 13 600€ +5,6% Écart tarifaire entre les immeubles anciens et les grandes copropriétés des années 1970
Paris 15 10 000€ 13 100€ +4,2% Disparité entre les quartiers et pénurie de logements familiaux
Paris 16 10 800€ 15 600€ +3,8% Une clientèle jeune et familiale attirée par le Sud, beaucoup moins cher
Paris 17 12 000€ 13 500€ +5% Clientèle familiale CSP+ et attractivité des Batignolles pour les jeunes cadres et bobos
Paris 18   9 200€ 13 300€ +4,5% Les écarts de prix les plus importants
Paris 19   8 200€ 11 200€ +6,8% En pleine transformation et ébullition
Paris 20   8 600€ 11 200€ +5% Gambetta et Jourdain très prisés- Le prix des petites surfaces explose
  • Sources : notaires et agents immobiliers – Prix de vente net vendeur arrondis

Les prix de la proche banlieue ne sont pas en reste

 

Il s’agit d’un marché de report pour des célibataires et surtout les familles qui ne peuvent plus accéder aux biens parisiens intra-muros, mais qui exigent malgré tout de la qualité et de la praticité en termes de transports.

 

Situations Prix moyen du m2* Fourchette haute* Evolution sur un an (au 1/02/19) Caractéristiques
Asnières 6 600€   8 900€ +11% Les prix s’envolent entre Bécon et la Mairie
Boulogne-Billancourt

 

 8 300€ 11 600€ +5,4% La frontière entre le nord et le sud s’estompe. Arrivée de sièges sociaux et arrivée d’une école bilingue
Clichy 6 300€    8 200€ +12,1% Une majorité de jeunes couples avec enfant(s). 70% de locataires. Des programmes neufs en bord de Seine
Courbevoie 6 700€   8 800€ +6,1% Ouverture d’une école européenne en septembre. 2019
Issy-Les-Moulineaux

 

 7 900€ 10 400€ +2,3% Prolongation du 15ème. Desserte de la ligne de métro 12
Levallois 9 100€ 11 900€ +2,3% Annexe du 17ème arrondissement. Les 3 et 4 pièces sont les plus recherchés
Montreuil 5 800€   8 400€ +18,9% Lieux culturels et commerces bobos. Le haut Montreuil va exploser avec l’arrivée dans 3 ans de la ligne 11 du métro
Montrouge 7 300€   9 600€ +2,2% Extension du 14ème pour les cadres mais peu de biens à vendre. Va profiter du Grand Paris
Nanterre 5 000€   6 800€ +2,2% Pour le nouveau quartier Nanterre-Université, une clientèle qui vient de Suresnes, Puteaux, Rueil.
Neuilly-sur-Seine 10300€ 14 500€ +2,9% Pénurie de biens à la vente. Triangle d’or : Pasteur-Mairie-Sablons. Acheteurs de retour de Londres
Pantin 5 400€   7 500€ +2,4% Le nouveau « Brooklyn ». Très peu de biens à vendre dont ¼ dans le neuf.
Saint-Ouen 5 400€   7 000€ +4,5% 7 acquéreurs sur 10 viennent de Paris. Demande de grandes surfaces
Versailles 7 600€ 10 500€ +1,6% Les quadras désireux de se constituer un patrimoine et les primo-accédant qui travaillent dans la capitale
Vincennes 8 800€  11 900€ +4,3% Un marché très dynamique
Saint-Mandé 9 400€  12 800€ +4,3% Un marché très dynamique
  • Sources : notaires et agents immobiliers – Prix de vente net vendeur arrondis
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Bien cerner les frais liés à un achat immobilier

Il est important d’estimer tous les frais à prendre en compte et dont vous devrez vous acquitter au moment de la vente.

Pour l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien, votre budget doit prendre en compte : le coût d’acquisition, les honoraires d’agence, les remboursements du crédit, les frais de dossier, les frais de garantie bancaire, l’assurance liée au crédit, les frais de notaire, les travaux de rénovation, les charges de copropriété, la taxe foncière et la taxe d’habitation.

 

Pas de panique ! Ces divers frais ne demandent qu’à être maîtrisés préalablement à la recherche de votre bien idéal. Il suffit d’ajuster parfaitement votre budget global par rapport à vos revenus récurrents.

 

 

L’emprunt immobilier

 

Avant toute recherche, il est indispensable d’avoir validé votre capacité d’emprunt auprès de votre banque ou d’un courtier.

Une fois le bien trouvé et éventuellement négocié en fonction de son attractivité (beaucoup de visites ou non et un nombre d’acquéreurs important ou pas), il vous reste à obtenir un crédit immobilier avec un taux le plus faible possible.

 

Acheter avec ou sans apport est possible. L’idéal est d’avoir 10% d’apport personnel qui couvrira notamment les frais de notaire (environ 7,5%).

Certains prêts à coût réduit peuvent être considérés par les banques comme un apport personnel : prêt à taux zéro, 1% logement, prêt épargne logement (PEL), prêts pour les fonctionnaires.

 

Si votre profil professionnel est rassurant, la banque peut envisager de vous accorder un emprunt sans apport pour la totalité du prix de l’acquisition : prix du bien, frais de notaire, frais de garantie, frais d’assurance, frais de dossier, travaux.

 

Les mensualités d’un emprunt ne doivent pas dépasser 33% des revenus mensuels ; voire 40% pour les hauts revenus.

Aujourd’hui on peut emprunter sur plus de 25 ans mais plus la durée est longue, plus l’emprunt coûte cher.

Pensez à négocier zéro frais de remboursement anticipé car 50% des emprunts sont remboursés avant la fin du prêt (évolution dans la vie qui pousse à déménager).

 

 

 

Les autres frais liés à l’emprunt

 

Il faut aussi bien négocier les frais liés à l’emprunt : garantie, assurance, frais de dossier.

 

La garantie : elle permet à la banque de se rembourser si vous ne pouvez plus honorer votre emprunt.

Elle peut revêtir plusieurs formes : hypothèque, PPD, caution.

– L’hypothèque, la plus chère, représente des frais de 3% environ du prix du bien hypothéqué et 1% supplémentaire en cas de mainlevée de l’hypothèque dans le cas où vous vendez le bien avant la fin du prêt ou moins de 2 ans après le remboursement de l’emprunt.

– Le privilège de prêteur de denier (PPD) : même principe que l’hypothèque mais légèrement moins cher.

– La caution, la moins chère (2 à 3% du montant emprunté) et la plus courante pour les bons dossiers. Ce sont des organismes qui se portent caution pour l’emprunteur auprès des banques.

 

L’assurance : elle couvre le décès et l’invalidité. Mais aussi le chômage en option.

Les banques vous proposent leurs assurances (accords négociés avec des compagnies partenaires) mais faîtes jouer la concurrence pour une couverture identique.

Vous économiserez certainement de manière significative.

 

Les frais de dossier : ils peuvent facilement atteindre 1 000 €. Il est tout à fait possible de les réduire, voire de les supprimer !

 

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La rentabilité d’un investissement locatif

On est souvent tenté d’acheter un bien immobilier qui présente un fort rendement locatif. Mais attention, il ne faut pas confondre la bonne rentabilité et un projet immobilier réussi.

Le rendement locatif n’est en effet pas le seul critère à prendre en compte. Au moment d’acheter son bien, il faut prendre en considération la valeur qu’il va prendre, à la hausse ou à la baisse. En effet, l’attractivité de la ville assurera un capital investi qui prendra de la valeur sur le long terme ainsi qu’une demande locative soutenue.

Paris, Lyon et Bordeaux sont les villes les plus dynamiques où la rentabilité est certes moins élevée mais avec aucune vacance locative et une valorisation du bien à terme qui est plus sûre.

 

Le calcul de la rentabilité d’un investissement locatif

 

Pour estimer le potentiel de son investissement locatif, il faut savoir de quoi on parle. Il y a plusieurs niveaux de rentabilité. Alors pour présenter son dossier à son banquier, mieux vaut maîtriser ses calculs.

 

La rentabilité brute :

Elle est souvent mise en avant par les agences mais sans prendre en compte les frais de notaire et le coût des travaux éventuels.

En fait, il s’agit de diviser les loyers perçus (hors charges) sur un an par le prix du bien acheté, frais d’agence et de notaire inclus + travaux.

A Paris, cette rentabilité est en moyenne de 2,5% à 3,5%.

 

La rentabilité nette de charges:

Elle est plus finement calculée car elle tient aussi compte des charges de copropriété non récupérables, des travaux de copropriété, des frais de gestion locative, des coûts d’entretien, de la taxe foncière, des charges financières liées à un éventuel emprunt immobilier.

 

La rentabilité nette après impôts:

Elle définit ce qui reste vraiment dans votre poche après prélèvements sociaux, calculés sur les loyers nets de charges et d’intérêts, et après impôt sur le revenu (taux marginal d’imposition ; 30% pour la majorité des cadres).

Ne pas oublier que la quasi-totalité des charges d’exploitation est imputable à vos revenus, vous permettant ainsi de générer un déficit foncier, diminuant de fait votre base imposable, et par voie de conséquence, vos impôts.

 

Louer vide ou meublé ?

 

La location meublée est plus rentable que la location vide car les loyers sont plus élevés et la fiscalité LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) plus favorable.

A qualité, surface et emplacement comparables, un appartement meublé se loue de 10 à 25% de plus que celui qui est vide. Mais il peut y avoir quelques vacances dues à un bail qui n’est que d‘un an (ou 9 mois pour les locataires étudiants). Sachez que les locataires peuvent renouveler leur bail sur une période plus longue, à condition que l’aménagement de votre appartement soit de qualité.

 

Il existe 2 régimes :

 

– le régime forfaitaire (régime fiscal catégorie « BIC ») où vous êtes imposé sur 50% de vos loyers à condition que vos loyers annuels ne dépassent pas 70 000 euros.

– le régime réel si vos recettes sont comprises entre 70 000 et 238 000 euros (mais option possible pour des revenus locatifs inférieurs à 70 000 €).

 

Vous déduisez les frais d’acquisition (notaire, frais d’agence), les charges de copropriété, la taxe foncière,… de vos recettes locatives et vous déduisez les amortissements tels que : la valeur du bien, les éléments d’équipement et meubles, les travaux.

 

La location vide (régime fiscal catégorie « revenus fonciers ») propose 2 régimes:

 

– le régime forfaitaire (abattement de 30% sur les revenus locatifs) si vos loyers annuels ne dépassent pas 15 000 euros (charges comprises). Vous êtes alors imposé sur 70% selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu.

– le régime réel pour des loyers annuels qui dépassent les 15 000 euros. Mais si vous n’êtes pas dans ce cas, vous pouvez toutefois opter pour celui-ci.

 

Vous déduisez les charges (travaux, intérêts d’emprunt, charges, assurance, etc.). Le bénéfice dégagé est imposable. Si vous créez un déficit foncier, celui-ci s’impute sur vos revenus globaux dans la limite de 10.700 € pour l’année, ce qui est impossible en meublé.

 

NB : il est impossible de changer de régime pendant au moins 3 ans.

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Les logements atypiques: avantages et inconvénients

Logements atypiques: avantages et inconvénients

Très prisés, les logements atypiques et originaux ne correspondent pas aux besoins de tout le monde. Ainsi, il est important de bien se renseigner avant d’investir. Par logements atypiques, on entend les lofts, ateliers d’artistes, anciens locaux commerciaux, souplex, péniches…

Ils nécessitent un budget souvent inférieur à celui réclamé par les appartements plus classiques et sont donc attirants sur le papier. Cependant, la vie menée au quotidien dans un logement atypique comporte sa dose de spécificités! Avant de se lancer, il faut donc tenir compte de la composition actuelle et à venir de votre foyer.

Bon à savoir, ces logements correspondent à un mode de vie tout aussi atypique qu’ils le sont eux-mêmes et ne se revendent pas auprès de tout profil d’acquéreur. En terme de logement locatif, ils ne sont pas non plus conseillés car la demande est moins forte.

 

Les lofts et ateliers d’artistes

Les lofts sont des logements décloisonnés, complètement ouverts, de style épuré. Ils offrent de beaux volumes et généralement une belle luminosité grâce à de vastes ouvertures et une grande hauteur sous plafond. Souvent, ils bénéficient aussi d’un espace extérieur. Leur inconvénient majeur est le manque d’intimité pour une famille, car les chambres ne sont pas fermées ou peu délimitées et peu nombreuses.

 

Les ateliers d’artistes se situent en général en rez-de-chaussée, dans une impasse. Ils sont parfois en étage, lorsqu’il s’agit d’ateliers de peintres. Dans ce cas, ne comptez pas sur une exposition qui laisse entrer le soleil car ils sont systématiquement exposés au Nord pour une lumière constante, quelle que soit la période de l’année. Enfin, prenez en compte la difficulté d’accès pour le nettoyage des verrières et le coût du chauffage de ce type de logements atypiques.

 

Les anciens locaux commerciaux et les souplex

Au vu de la pénurie de logements dans les grandes villes, et plus particulièrement à Paris, les acquéreurs se tournent de plus en plus vers la réhabilitation des locaux commerciaux. Le prix du m2 y est moins cher et l’aménagement total à faire attire les plus créatifs d’entre eux. Cependant, la copropriété doit autoriser la transformation du local en habitation. Aussi, il ne faut pas sous-estimer le coût des travaux nécessaires pour se raccorder à l’eau et à l’électricité.

 

Les souplex sont des logements dont le rez-de-chaussée relié est à une cave ou à une ancienne réserve de boutique. Ils sont également « tendance » pour des raisons de budget. Ainsi, on peut obtenir une belle surface car le prix/m2 en sous-sol est moins élevé. En sous-sol, on privilégiera un bureau, un « home cinéma », voire une chambre. Leurs inconvénients notables sont les éventuels problèmes d’humidité, de température et de ventilation. De même, ces logements atypiques souffrent parfois d’un manque de lumière naturelle. Enfin, là encore le règlement de copropriété doit autoriser l’acquéreur à transformer la cave en logement habitable. 

 

Les péniches

Elles font rêver par la sensation de liberté en ville qu’elles procurent! De plus, leur prix au m2 abordable et l’absence de frais de notaire à l’achat font des envieux. Mais est-on sûr de pouvoir supporter le roulis permanent sur les canaux fréquentés? Enfin, il ne faut pas omettre les taxes spécifiques à payer (taxe fluviale, frais d’amarrage avec longue attente pour obtenir un emplacement) et les frais d’entretien (révision complète obligatoire tous les 10 ans).

 

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