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DES MURS À PARIS

1024 685 DES MURS À PARIS

Immobilier : à Paris, les vendeurs réclament en moyenne désormais 11.000 euros par m2

Lorsqu’ils postent des annonces sur le web, les Parisiens exigent plus de 11.000 euros du m2 en moyenne, selon une étude.
Les prix immobiliers à Paris sont en train de battre de nouveaux records historiques. Et cela ne risque pas de s’arranger au cours des prochains mois. Aujourd’hui, les vendeurs parisiens réclament même 11.230 €/m2 en moyenne pour céder leur appartement. Les biens les plus potentiels se vendent en moins de 28 jours !
 
En étage élevé, les biens se vendent 3 à 5% de plus qu’un étage intermédiaire alors que les rez-de-chaussée connaissent une décote d’environ 15%.
 
 

Historique, le prix moyen de transaction au m2 a dépassé les 11 000 € en mai 2018!

Selon l’ImmoScanTM JeReveduneMaison.com, seule technologie qui scanne en temps réel 100 % du web immobilier et seule source d’informations indiquant les données de mai 2018, soit les plus actuelles, le marché parisien est encore plus élevé́ que les chiffres annoncés par la majorité́ des indicateurs.
 
Par rapport à avril 2018, 7 892 biens ont été́ mis en vente en mai 2018, soit une hausse de 6,6 %.
Paris continue donc de séduire acquéreurs et investisseurs avec une totale frénésie.
Le prix moyen du m2 des nouveaux biens mis en vente avoisine les 11 980 €, rien que cela… avec toujours de forts écarts selon les arrondissements.
Le prix moyen au m2 des biens qui se vendent le plus vite (en moins de 28 jours) demeure tout de même plus bas puisque ces biens sont sans doute les plus intéressants en termes de prix, mais pointe tout de même à 11 230 €.
C’est 24% de plus que le prix au m2 (hors frais d’agence) relevé par les notaires au premier trimestre (9.070 euros). Mais ces données ont toujours plusieurs mois de décalage puisqu’elles correspondent en fait à des compromis de vente signés au quatrième trimestre 2017, soit il y a entre 6 et 9 mois. D’ailleurs, dans son dernier baromètre de juin 2018, LPI-SeLoger assurait que le mètre carré avait déjà franchi la barre des 10.000 euros du m2 au cours des trois mois précédents.
De plus, 18,5 % des biens partent en moins de 7 jours. Alors que faire pour pouvoir encore acheter à Paris ?
Acheter vite… On le savait déjà̀ mais les chiffres de ce baromètre le confirment. Sur la totalité́ des biens proposés à la vente fin mai (20 298), 36% datent de moins de 1 mois et c’est parmi ceux-ci que les acquéreurs trouvent les biens les plus intéressants.
 
Ainsi, pour trouver son bonheur, mieux vaut ne pas compter uniquement sur les sites des portails qui proposent de nombreux doublons, mais plutôt s’orienter vers les sites des agences immobilières ET ENCORE MIEUX, FAIRE APPEL A UN CHASSEUR IMMOBILIER qui consacrera tout son temps à chercher et qui actionnera tout son réseau. En effet 19 % des annonces ne sont pas proposées par l’ensemble des 10 plus gros portails.
 
Il est toujours possible d’acheter à Paris mais vous devez être dans les premiers à visiter et vous décider très vite !
 
 

Panorama des prix/m2

 

ArrondissementPrix / m2ArrondissementPrix / m2
1er12 890 €11ème10 380 €
2ème11 990 €12ème9 870 €
3ème12 660 €13ème10 150 €
4ème14 290 €14ème10 250 €
5ème13 650 €15ème11 860 €
6ème16 460 €16ème12 440 €
7ème15 090 €17ème10 770 €
8ème13 160 €18ème9 770 €
9ème10 690 €19ème8 730 €
10ème9 740 €20ème8 730 €

1024 683 DES MURS À PARIS

Investir dans un bien immobilier ancien déjà loué

Depuis quelques années maintenant, l’idée de vous constituer un patrimoine immobilier vous séduit de plus en plus. Après tout, la pierre n’est-elle pas le placement préféré des français ?
 
Mais devenir propriétaire/bailleur ne s’improvise pas.
Alors pour ne pas vous tromper, préférez opter pour l’achat d’un bien occupé, et de préférence dans l’ancien.
 
En effet, pour un premier investissement, acheter dans un bien immobilier ancien loué présente de nombreux avantages.
L’avantage principal d’acheter un bien occupé est que son prix de vente sera inférieur à celui d’un logement libre. Vous bénéficiez ainsi d’une décote, non négligeable, compte-tenu de la fébrilité conjoncturelle actuelle.
 
 

Une belle opportunité pour les investisseurs peu expérimentés

En effet, les logements occupés subissent une décote par rapport au prix du marché, qui varie selon les zones. En moyenne, comptez entre 15 et 20% pour les baux qui obéissent à la loi de 1989 et jusqu’à 50% pour ceux de la loi de 1948. Un critère de choix très important pour une future plus-value.
 
Un autre avantage à acquérir un bien immobilier déjà loué est bien entendu une rentabilité connue et une économie des frais de mise en location.
Vous obtenez directement un revenu additionnel grâce aux loyers perçus. Vous toucherez en effet des loyers dès le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Ce qui rassurera votre banque !
 
En misant sur l’acquisition d’un bien immobilier vendu occupé, sachez que vous ne perdrez pas votre temps à chercher un locataire. Dans un premier temps, vous éviterez ainsi la vacance locative.
 
 

Un investissement locatif clé-en-main qui demande à être bien accompagné

Même si vous n’avez pas à vous soucier de trouver un nouveau locataire, pour plus de sécurité, vous devez effectuer quelques vérifications nécessaires.
 
Qu’est-ce qui vous garantit de la qualité du locataire ?
Pour vous assurer de sa solvabilité, nous vous conseillons vivement de vous renseigner sur son compte.
A ce titre, vous êtes en droit de demander à l’ancien propriétaire de vous fournir l’historique des loyers. Vous pourrez aussi ajouter une mention dans le compromis de vente certifiant que le locataire est à jour dans le paiement de ses loyers.
Vous pouvez également vous renseigner sur les raisons qui poussent le vendeur à revendre son bien. Car dans un investissement immobilier, l’emplacement est primordial. Mais en choisissant d’investir dans un bien loué, vous avez plus de chances d’en trouver en ville qu’en périphérie
 
Malgré tous ces conseils, vous êtes encore frileux à l’idée d’investir dans un bien ancien loué.
Alors pour ne pas vous tromper, adressez-vous à des experts, tels que les chasseurs immobiliers qui défendront vos intérêts et sauront vous dénicher le bien idéal. Ils vous guideront et vous accompagneront dans votre projet.

1024 683 DES MURS À PARIS

Tout savoir sur les frais de notaire

Droits de mutation, frais de notaire, droits d’enregistrement… Les frais d’achat d’un bien immobilier, nommés injustement « frais de notaire », recouvrent des réalités fort distinctes. Qui en profite ? Et comment sont-ils calculés ?
Lors d’une transaction immobilière, l’acquéreur d’un bien doit payer des frais d’acquisition, appelés injustement « frais de notaire ». Et contrairement aux idées reçues, ce n’est pas le notaire qui prend la plus grosse part du gâteau. L’État, la collectivité et les intervenants perçoivent leur part du montant de la transaction. Les émoluments dus aux notaires ne représentent en fait qu’une partie des frais engagés.
 

Que recouvrent les « frais de notaire » ?

Il s’agit de frais d’acquisition qui sont composés de 4 postes dont le total représente entre 7% (pour les biens de grande valeur) à 8% pour un logement ancien et 2 à 3% pour un logement neuf.
 
1er poste : les droits de mutation
Taxe de publicité foncière ou droit d’enregistrement, perçus par le fisc.
 
Vente d’un bien ancien ou récent (y compris les biens de moins de 5 ans)
5,80% (5,80665% exactement) du prix de vente dans la plupart des départements (les 97 départements ayant à ce jour appliqué la hausse des droits de mutation rendue possible en 2014);
5,09% (5,09006 % exactement) du prix de vente dans les quelques départements qui ont décidé de ne pas appliquer la hausse des droits : l’Indre (36), l’Isère (38), le Morbihan (56), et Mayotte (976).
 
Vente d’un bien neuf
0,71% (0,71498 %) sur le prix de vente.
 
2ème poste : la rémunération du notaire ou émoluments
Le tarif est proportionnel au prix de vente du bien et fixé par décret.

  • de 0 à 6500 € : 3,945 %  = 256,43 €
  • de 6500 à 17000 € : 1,627 % = 170,84 €
  • de 17 000 à 60000 € : 1,085 % = 466,55 €
  • au-dessus de 60000 €:= 0,814 %

Ces tranches s’additionnent et il faut ensuite ajouter au total la TVA de 20%.
Le notaire conseille son client, rédige l’acte, en assure la régularité, effectue toutes les formalités nécessaires à son efficacité et assure la conservation de l’acte pendant 75 ans.
 
3ème poste : Les émoluments de formalités et frais divers ou « déboursés »
Le notaire règle également, pour le compte de son client, les interventions d’autres professionnels ou de certaines administrations; on parle de « déboursés ».
 
Les émoluments de formalités
Le notaire accomplit différentes démarches et effectue des formalités en vue de la transaction qui sont facturées en moyenne pour un total 800 € TTC. C’est pourquoi on parle d’émoluments de formalité. Ils sont facturés selon un barème qui fixe le prix que le notaire peut demander pour chacune des formalités ou prestations qu’il effectue pour la vente. Selon les ventes, le notaire aura besoin de plus ou moins de démarches à effectuer. C’est pourquoi il demande une provision sur ses émoluments et fait le décompte quelques mois après la vente en fonction du prix facturé pour les différentes démarches qu’il a effectuées.
 
Les frais divers
Ils sont évalués, quant à eux, à environ 400 €  et correspondent au remboursement de sommes que le notaire a dû payer à des tiers pour le compte de son client (frais d’expédition des actes, etc).
 
Dans les « déboursés », il y a la contribution à la sécurité immobilière, l’état hypothécaire (document qui établit les inscriptions prises sur un immeuble), les documents d’urbanisme, les frais liés au cadastre, les frais de géomètre, et les frais d’acte (timbres fiscaux, frais administratifs).
 
4ème poste : La contribution de sécurité immobilière
Cette contribution est due à l’Etat pour l’accomplissement des formalités d’enregistrement et de publicité foncière, ce que l’on appelle désormais la formalité fusionnée. Elle est fixée au taux proportionnel de 0,10% du prix du bien, avec un minimum de 15 €.
 
Un point intéressant à retenir
Il est intéressant d’estimer la valeur du mobilier laissé par le vendeur (cuisine équipée, placards, etc.). Il faut alors le préciser au notaire qui l’inscrira dans l’acte de vente. Ainsi, les frais de mutation (5,80% ou 5,09%) ne seront appliqués que sur le montant du prix du bien en lui-même. Cela permet d’éviter d’avoir à payer des droits de mutation sur le mobilier car ils ne sont dus que sur le bien immobilier et non sur les meubles.

1024 595 DES MURS À PARIS

Classement des Prix Immobiliers de Luxe dans le monde

Avec 1 million tu n’as plus rien !

Voici une infographie des plus intéressantes qui se propose de comparer combien de mètres carrés vous pourriez-vous offrir dans les différentes villes du monde avec 1 million de dollars soit 1,1 millions d’euros. Bien entendu on parle pour chacune des villes des prix de leur centre ville car il existe toujours des quartiers ou une périphérie qui permettent d’avoir plus de superficie pour le même prix. Le plus étonnant est que l’on retrouve des villes de pays émergents qui sont loin d’être aussi abordables, qu’imaginé, en tout cas pour leur centre ville. 
 
Combien de m2 vous pouvez vous offrir dans le luxe avec 1,1 millions € (1 million$) ?

MONACO – 17
HONG-KONG – 20
LONDRES – 21
NEW-YORK – 34
SINGAPOUR – 39
GENEVE – 39
SYDNEY – 41
SHANGAÏ – 48
PARIS – 50
LOS ANGELES – 57
MIAMI – 59
BEIJING – 61
ROME – 68
MOSCOU – 79
ISTANBOUL – 84
TOKYO – 86
MUMBAÏ – 96
SAO PAULO – 142
DUBAÏ – 145
CAP TOWN – 204
 

Paris, 2e ville du monde la plus recherchée pour l’immobilier de luxe

Alors qu’elle se classait 5e, l’année dernière, dans le top des villes les plus recherchées à travers le monde pour l’immobilier de luxe, la capitale arrive désormais à la 2e place, juste après New York.
 
L’immobilier de luxe parisien séduit toujours les grandes fortunes
Paris restera toujours aussi extraordinaire et unique. Paris fait rêver. Son attrait touristique, la place centrale qu’elle occupe dans la création d’événements culturels et sportifs en font une des capitales mondiales incontournables et passionnantes. Les Jeux Olympiques d’été 2024 en sont la démonstration.
 
Avec ses monuments historiques, son architecture, ses parcs et jardins ainsi que ses enseignes de luxe, Paris a de quoi séduire les grandes fortunes de la planète. Un vrai succès pour la ville qui, en 2017 encore, ne se classait qu’à la 5e place (13e en 2013) et qui se situe aujourd’hui juste après New-York.
Les raisons du succès ? L’effet Macron qui a poussé les investisseurs étrangers à revenir sur le marché immobilier français, le Brexit qui a fait de Paris un marché de report, les prix parisiens encore intéressants vs les autres grandes capitales mondiales cotées.
Résultat, les prix de l’immobilier de luxe ont grimpé de près de 30 % chez Barnes et il faut désormais compter entre 11 000 et 30 000 €/m² pour acheter un bien de prestige au sein de la capitale… Et pour 2018, les prix poursuivent leur lancée !
 
Parmi les lieux privilégiés : l’ouest et le cœur de Paris
Si les acheteurs s’intéressent de près à Paris, ils se penchent davantage sur l’ouest et le cœur de la ville. Dans l’ouest, les familles trouvent leur bonheur à travers de grands appartements, maisons ou hôtels particuliers proches des bonnes écoles et des espaces verts. Les quartiers des 7e, 8e, 16e et 17e arrondissements sont donc les plus prisés, mais les villes de Neuilly-sur-Seine, Boulogne et Saint-Cloud sont, elles aussi, des lieux privilégiés puisqu’elles proposent des prix immobiliers légèrement inférieurs. Les jeunes couples s’intéressent plus particulièrement aux quartiers centraux, bien plus dynamiques comme dans les 1er, 2e, 3e, 4e, 5e, et 6e arrondissements. De leur côté, Saint-Germain-des-Prés et le Marais s’affichent toujours comme des quartiers tendances où les prix dépassent rapidement les 20 000 €/m². Quant aux prestations, les appartements sur les quais avec vue sur la Seine ainsi que les appartements donnant sur un monument ou situés en étage élevé avec terrasse ou balcon sont les plus demandés.
 

Les villes mondiales les plus recherchées pour l’immobilier de luxe

* précédent classement 2016

1024 576 DES MURS À PARIS

Investir dans une petite surface à Paris

Studio, chambre de service ou encore parking, ces petites surfaces parisiennes ont le vent en poupe. En 2018, sur quoi on mise ?
 
Investir dans une studette ou une chambre de service permet de dégager une rentabilité bien supérieure à celle d’un grand appartement.
Facilités de financement, forte demande locative, rentabilité intéressante et fiscalité bienveillante : les studettes ou chambres de service sont plébiscitées par les investisseurs qui font la plupart du temps une offre sans conditions suspensives.
De fait, le rendement locatif brut avoisine les 3 à 5,5% dans l’ancien et dépasse rarement 4% dans le neuf. Mais tout dépend de la ville et de son rapport entre l’offre et la demande.
 
Pour évaluer la rentabilité brute de votre location, il faut appliquer la règle suivante :
Loyers annuels
Prix d’achat+ travaux+ frais de notaire
 
Pour évaluer la rentabilité nette, prendre en compte les charges de copropriété+ assurance + taxe foncière +les frais de gestion locative.
 

Ciblez les villes et la bonne superficie

Pour réussir son investissement locatif, trois critères principaux sont à retenir : l’emplacement, la qualité du bien et son prix. L’emplacement reste le paramètre clé car il conditionne la demande. Il suffit de voir les files d’attente pour un studio mis en location dans le centre de Paris.
Dès lors, il convient de cibler, au-delà de la capitale, les villes de province qui se distinguent par leur dynamisme. Les agglomérations où il fait bon vivre, étudier et travailler, comme celles de « l’arc littoral » (Nantes, Bordeaux, Toulouse, Montpellier) qui trustent les premières places, ainsi que Lyon, Grenoble, Strasbourg et Lille.
 
Il faut choisir un quartier proche des commodités et bien desservis par les transports. N’oubliez pas jamais que les locataires sont sensibles au temps de trajet pour rejoindre leur travail.
 
Il y a aussi les petites et les très petites surfaces. Or, dans cette dernière catégorie, certaines sont interdites à la location. Depuis le décret du 30 janvier 2002, un logement doit satisfaire à plusieurs conditions. Il doit disposer d’une pièce ayant soit une surface habitable d’au moins 9m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20m ; soit un volume habitable égal à 20m3.
En outre, un logement décent doit comporter : chauffage, électricité, alimentation en eau potable, évacuation des eaux ménagères, coin cuisine avec évier raccordé, sanitaire intérieur, WC qui peuvent être à l’extérieur s’ils sont accessibles.
 

Préférez le meublé (LMNP : loueur en meublé non professionnel)

Au-delà de la souplesse juridique (bail de 1 an ou de 9 mois pour les étudiants, au lieu de 3 ans pour la location nue), la location meublée a une fiscalité attractive. Les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans les revenus fonciers (cas de la location nue).
Vous êtes loueur en meublé non professionnel dès lors que vos recettes locatives sont inférieures à 23.000 € par an ou si elles représentent moins de la moitié de vos revenus globaux.
 
Vous disposez de deux options pour faire baisser votre facture fiscale. Soit vous optez pour le régime forfaitaire (micro-Bic) et vous serez imposé sur 50% de vos recettes. Soit vous choisissez le régime réel et vous déduirez les charges et les amortissements de vos recettes pour diminuer vos revenus locatifs qui ainsi sont bien moins imposés.
 
Le micro-BIC. Il s’applique si le montant des loyers charges comprises ne dépasse pas 70.000 €. Vous profitez d’un abattement de 50 % sur les recettes (seule la moitié de ces dernières est imposable). Vous ne pouvez pas créer de déficits. Ce régime est intéressant si vos charges n’excèdent pas 50% des recettes. Si ce n’est pas le cas, il vaut mieux opter pour le régime réel et ce avant le 1er février de l’année pour laquelle vous voulez bénéficier de ce régime (le 1er février 2018 pour les loyers de 2017).
Depuis 2018, la durée d’engagement sur un choix de régime n’est plus que d’un an. Cela vous permet donc de pouvoir basculer vers le régime plus favorable beaucoup plus rapidement qu’auparavant. Cela se fait en envoyant un courrier de levée d’option à votre centre des impôts avant le 1er février de l’année fiscale de ce changement.
 
Le régime BIC réel. Il est obligatoire au-delà de 70.000 € ou bien sur demande auprès du fisc si vos recettes sont inférieures. Vous déduisez des recettes l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, frais d’assurance emprunteur, frais de notaire, taxes, frais de syndic et de gestion locative, amortissement du mobilier et des améliorations sur une durée de 5 à 10 ans ; soit un taux compris entre 10 et 20% par an- amortissement du prix d’achat du bien, etc.)
Si le total dépasse les loyers perçus, un déficit sera constaté et sera reportable sur les revenus issus du LMNP uniquement. Ces revenus ne seront pas imposables.
En cas de bénéfice, il est à ajouter au revenu global.
https://www.immobilier-danger.com/Investissez-dans-des-appartements-501.html
 
La CSG et les autres prélèvements sociaux
Outre l’impôt sur le revenu, les revenus issus de la location meublée, les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sont soumis au titre des revenus du patrimoine à :

  • la contribution sociale généralisée (CSG)
  • le prélèvement social
  • la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS).

L’ensemble de ces taxes correspond à un taux global de 17,2 %.
 
Quel équipement obligatoire pour le meublé ?
Le décret 2015-981 du 31 juillet 2015 a ainsi fixé la liste du mobilier et des éléments de confort obligatoires pour les locations meublées à usage de résidence principale.
 
Meubles minimum

  • Literie comprenant couette ou couverture
  • Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
  • Plaques de cuisson
  • Four ou four à micro-ondes
  • Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C
  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas
  • Ustensiles de cuisine
  • Table et sièges
  • Etagères de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
1024 683 DES MURS À PARIS

Moral immobilier : 73% des futurs acquéreurs pensent que c’est le moment d’acheter

La 25ème vague de l’Observatoire du Moral Immobilier publié par Logic-Immo (Réalisée sur un panel de plus de 1200 futurs acquéreurs ayant un projet d’achat dans l’année), met en évidence un moral au beau fixe chez les futurs acquéreurs.
Le second trimestre 2018 a connu une demande dynamique sur le marché et les Français sont très nombreux à vouloir se lancer dans un projet immobilier.
Près d’1 vendeur pour 2 acquéreurs immobiliers sur les zones tendues
En ce deuxième trimestre 2018, la demande est très dynamique sur le marché immobilier : 3,5 millions Français se lancent dans un projet d’acquisition imminent. L’offre est quant à elle, plus timide, avec 2 millions de vendeurs (à comparer à 2,5 millions un an plus tôt). Le ratio de près de deux acheteurs pour un vendeur se confirme, laissant présager des tensions dans les mois à venir. Les acquéreurs ressentent ces tensions et le scénario d’une augmentation des prix leur semble de plus en plus probable.
 

Pourquoi les taux ne remontent-ils toujours pas ?

Le niveau des taux de crédit exceptionnellement bas maintient le niveau élevé de la demande et participe amplement à la motivation des futurs acquéreurs.
https://www.lobservatoirecreditlogement.fr/derniere-publication
En effet, les banques sont dans une phase de conquête clients très volontaire et le crédit immobilier reste le produit numéro 1 pour atteindre cet objectif.
Les taux ne remontent pas. Les derniers barèmes début juillet tout comme ceux du mois précédent et depuis maintenant quelques mois sont globalement stables, voire légèrement en baisse (presque les précédents records de l’automne 2016).
Les conditions de refinancement sont optimales.
Les banques continuent d’emprunter à des taux toujours très bas et même extrêmement bas grâce à la Banque Centrale Européenne qui injecte toujours des liquidités dans l’économie des pays européens et facilite ainsi le financement peu couteux des établissements bancaires. De plus les OAT (obligations assimilables du trésor) qui servent de référence aux taux des crédits aux particuliers sont également extrêmement basses (autour de 0,65% début juillet) et leur niveau est une garantie supplémentaire de maintien de taux bas pour les crédits immobiliers aux particuliers.
 

Un taux de 1,60% sur 25 ans et pas de risques pour la rentrée…

https://www.lobservatoirecreditlogement.fr/derniere-publication
Qui plus est, les banques doivent répondre à des objectifs commerciaux très élevés et cela avec un début d’année un peu difficile qui ne leur a pas permis, pour le moment, d’être dans les « clous ». Aussi, elles sont dans l’obligation de maintenir des taux toujours plus bas et de faire des efforts très importants pour attirer de nouveaux clients. Il n’est en effet pas rare, à titre d’exemple, de constater des financements sur 25 ans sans aucun apport autour de 1,60% et cela y compris pour des revenus très modérés tout comme des taux sur 20 ans autour de 1,30%.Dernier élément, les nouveaux entrants sur le marché, et notamment les banques en ligne, affichent pour certains d’entre eux des taux jamais vus avant toute négociation. La concurrence entre les établissements est donc extrêmement vive et profite directement aux emprunteurs. A la question : quid de la rentrée ? Pas de risque de remontée au début de l’automne car nous entrerons dans la dernière phase annuelle de conquête clients pour les banques, à savoir les 3 derniers mois leur permettant de boucler leur production annuelle. Les emprunteurs qui mûrissent un projet immobilier pour la rentrée peuvent donc être sereins.
 
En conclusion, on présage un second semestre 2018 encore très dynamique, qui pourrait connaître une surchauffe des prix !

1024 692 DES MURS À PARIS

Choisir un chasseur immobilier uniquement pour avoir accès à des biens « hors marché » ?

Les biens immobiliers qui ne sont pas diffusés par annonces ou dans les revues spécialisées font rêver les acquéreurs qui pensent ainsi trouver la perle rare à laquelle peu de monde a accès. Est-ce un mythe ou une réalité ?
Il fait savoir que ce type de biens ne concernent que 5% à 10% du total de ce qui est à la vente en France. Il s’agit majoritairement d’appartements ou de maisons d’exception, à des prix très élevés (plusieurs millions d’euros); donc ces biens ne constituent pas les 99% de ceux que les acquéreurs recherchent généralement.
Choisir de confier sa recherche à un chasseur immobilier pour trouver uniquement un bien « off-market » n’est donc pas un bon critère. C’est un leurre !
 
 

Le chasseur immobilier se doit de vous trouver le bien idéal selon vos attentes

Pour répondre à cet objectif, le chasseur immobilier ne peut pas se cantonner au marché « off-market ». Pourquoi ?
Parce qu’il doit être le plus objectif et proactif possible. Il doit vous proposer des biens dans un laps de temps dynamique et ne se contenter que du « off-market » limiterait le choix des biens présentés. En effet, la probabilité de faire « matcher » la demande d’un client et un bien « off-market » à un instant T est très faible. C’est une question de chance et d’opportunité qui ne se présente pas toujours !
Votre chasseur immobilier fait « feu de tout bois » en actionnant tous les contacts possibles afin de qualifier un maximum de biens et d’en sélectionner une quantité suffisante afin que vous rebondissiez en opérant votre propre tri. Ainsi, vous aurez la chance de visiter la « substantifique moelle » des biens correspondant à vos critères.
Tout le temps quotidien qu’il consacre à la recherche qualitative de votre bien rêvé, sa forte expertise et sa très grande disponibilité pour faire une visite « au pied levé », sont ses atouts majeurs.
 
 

Le chasseur immobilier doit resté ouvert à toutes les sources d’où proviennent les biens à vendre

Il a accès à l’ensemble du marché et donc bien évidemment des biens « off-market » grâce à son réseau qu’il aura développé au fur et à mesure avec les agences immobilières. Mais pas seulement…
Il cherche le bien souhaité via l’ensemble des agences immobilières par lesquelles passent la grande majorité des appartements et maisons à la vente ; via les propriétaires qui ne sont pas toujours faciles en termes de négociation sachant qu’ils surestiment très souvent leur bien ; via les notaires et les syndics qui ont un département « transactions ».
Dans son quotidien, votre chasseur immobilier prend un maximum de contacts et témoigne d’une très grande réactivité pour ne pas passer à côté de la « perle rare » dont vous rêvez. Et ce n’est pas tout. Votre chasseur immobilier vous accompagne de A à Z jusqu’à la signature de l’acte de vente et même au-delà si vous souhaitez contracter un prêt et faire des travaux de rénovation. Votre chasseur immobilier s’occupe de tout et ça change tout !
Mais attention : choisir de confier votre recherche à un chasseur immobilier en complément de votre propre recherche, n’est pas un bonne décision. En effet, vous ne pouvez pas être simultanément en concurrence sur certains biens communs, au risque de ne pas passer pour sérieux auprès des agences et des vendeurs.
De plus, le chasseur immobilier ne se fait rémunérer que si vous achetez un bien. Il sera donc peu motivé si vous ne lui confiez pas l’exclusivité de la recherche car c’est un vrai métier qui doit être un minimum rémunérateur !
En conclusion, si votre emploi du temps est trop chargé, si vous n’êtes pas sur place, si vous avez besoin d’être conseillé et accompagné en tant que primo-accédant, alors c’est un chasseur immobilier qu’il vous faut !

1024 614 DES MURS À PARIS

L’intérêt de se faire accompagner par un chasseur immobilier

Trouver un bien immobilier idéal, que ce soit en tant que résidence principale, pied-à-terre ou investissement locatif, relève d’un véritable défi qui consiste à  « trouver une aiguille dans une botte de foin » !
Le marché immobilier actuel, surtout à Paris, est très « tendu » et les biens intéressants se vendent souvent en une ou deux journées :
– peu de biens de qualité
– une demande accrue due à des taux de prêt immobilier historiquement bas
– des investisseurs toujours en quête de valeur refuge telle que la pierre…
Pour tirer votre épingle du jeu, faîtes-vous accompagner par un chasseur immobilier qui saura défendre vos intérêts.
 
 

La raison d’être du chasseur immobilier

Les chasseurs d’appartements n’existent pas que dans les émissions de Stéphane Plazza.
Heureuse de cette publicité, la profession trouve quand même un peu réductrice la présentation qui est faite de son savoir-faire et de l’étendue de ses services, lors de ce type d’émission. A force de fréquenter les agents immobiliers au quotidien, les « chasseurs immobiliers » sont quand même bien placés pour connaître toutes les ficelles de la négociation immobilière.
Les chasseurs immobiliers ont un rôle complémentaire à celui des agences immobilières classiques. En effet, si celles-ci ont pour clients les vendeurs, le chasseur immobilier défend avant tout les intérêts de l’acquéreur. Il a une totale objectivité car il n’a pas de biens particuliers à proposer mais a accès à tous ceux qui sont à vendre sur le marché. Sa neutralité est donc totale.
 
 

Les bons conseils du chasseur immobilier

– A Paris, être le premier à visiter
Le marché parisien est tellement tendu en ce moment qu’il faut être ultra réactif. Les biens sont rares et les acheteurs redoutent la remontée des taux d’intérêts. Il faut à tout prix être le premier à visiter, et être prêt à faire une offre immédiatement. A un point où les offres sans clause suspensive sont devenues courantes, c’est-à-dire sans possibilité de retrait si le prêt n’est pas accordé.
-Venir avec une simulation de prêt de la banque ou d’un courtier
Incontournable pour être pris au sérieux. Demandez à votre banquier ou au courtier d’éditer une proposition de prêt, voire même un accord de principe.
– Ne jamais dire que vous débutez votre recherche
Les agences et les particuliers veulent des clients décidés à acheter. S’ils savent que vous n’avez rien visité, ils n’auront peut-être pas confiance en votre offre d’achat.
– Si les propriétaires sont présents pour la visite, être respectueux avec eux mais se concentrer sur les éventuels défauts.
Quand les propriétaires n’aiment pas les acquéreurs, ils ne veulent pas vendre !
– Argumenter toujours la négociation
Il ne faut pas donner l’impression de négocier pour négocier. Il faut chiffrer le plus possible vos revendications, avec tels travaux ou encore un rez-de-chaussée, un vis-à-vis. L’idéal est de se faire accompagner par un artisan pour faire un devis lors d’une contre-visite.
– Ne pas hésiter à faire une offre agressive auprès des particuliers
Les particuliers ne sont pas forcément moins chers, au contraire. Souvent ils n’ont pas pris d’agence parce qu’ils ont trouvé l’évaluation trop basse.

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Êtes-vous fait pour investir dans l’immobilier ancien ?

Vous vous posez la question depuis un bon moment ? L’idée de vous constituer un patrimoine immobilier vous séduit de plus en plus ? Après tout, la pierre reste un excellent moyen de se procurer, au moment de la retraite par exemple, un revenu complémentaire non négligeable. Mais l’immobilier, n’est-ce pas trop compliqué, trop lourd ? Avez-vous les épaules et le capital nécessaire pour porter un tel projet ?
L’immobilier est le placement chouchou des Français. C’est l’un des placements préférés des français (pour près de 34% d’entre eux), juste derrière l’assurance-vie (34%) et loin devant le livret A (seulement 13%). Un goût qui s’explique en seulement deux mots : sécurité et rentabilité. D’ailleurs, 70% des Français choisiraient la pierre s’ils avaient les moyens. 
Un bon argument pour sauter le pas, non ?
 
 

Finissons avec les idées reçues !

Le défaut de l’investissement immobilier ? Son prix ! Du moins, c’est ce que l’on pense, à tort et trop souvent. Investir dans l’immobilier loué par exemple, permet une grande souplesse, et peut s’adapter à toutes les bourses. En effet, vous avez à votre disposition toute une palette de possibilités de placement, de la place de parking jusqu’à l’immeuble et du studio aux murs de restaurant, dans des grandes agglomérations ou dans des villes moyennes.
Selon le sondage Opinion Way, 37% des français choisiraient d’investir dans un appartement 2 pièces, 27% pour un bien dans une ville étudiante et 25% pour un parking.
Pensez à investir dans l’ancien, ces biens sont rentables immédiatement !
Vous n’avez pas de capital, en revanche vous avez une trésorerie mensuelle et un bon profil bancaire? Vous souhaitez faire un investissement dans la durée? Pas de soucis ! Investir dans l’immobilier loué, c’est trouver un placement qui s’adapte à vos contraintes grâce à la perception des loyers et la mise en place d’un prêt.
D’autant plus que 90% de ceux qui ont sauté le pas, sont satisfaits d’investir dans l’immobilier ancien !
 
 

Optez pour l’investissement immobilier dans l’ancien

Si l’investissement immobilier fait peur, c’est qu’il a aussi l’image d’une grosse machine : promoteurs et autres programmes immobiliers peuvent effrayer les investisseurs débutants. Les investissements immobiliers liés aux avantages fiscaux, type Loi Pinel, ne sont pas toujours des plus intéressants.
En effet, certains programmes se situent dans des zones où la demande de logements locatifs n’est pas des plus fortes ; ainsi les biens se louent plus difficilement et il y a un risque de perdre l’avantage fiscal prévu. Sans compter les programmes qui sont vendus à un prix du m2 au-dessus de sa valeur, profitant ainsi de l’argument « avantage fiscal ».
Investir dans l’immobilier ancien apporte une solution rassurante. Saine, parce que transparente et adaptée à la problématique de chaque investisseur.
La demande de logement est très élevée dans les grandes villes et particulièrement à Paris. Les locataires se bousculent pour un bien au rapport qualité/prix correct. Savez-vous qu’en plus d’être rentable immédiatement à la signature de l’acte d’achat, investir dans l’immobilier loué possède d’autres avantages ? Vous obtenez directement, à terme, un revenu additionnel grâce aux loyers perçus.
Vous pouvez devenir propriétaire sans apport et vous créer un patrimoine sans difficultés particulières.
Alors, pourquoi pas vous ?

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Les 4 questions à se poser avant de souscrire l’assurance de son crédit immobilier

Vous avez âprement négocié le prix de vente de votre appartement ou de votre maison et décroché un taux avantageux pour votre prêt. Mais il ne faut pas se relâcher ! Il reste à choisir l’assurance emprunteur qui collera le mieux à votre situation personnelle et vous couvrira bien en cas de pépin… sans trop gonfler le coût du crédit.
Le contexte est propice. Une nouvelle loi vous permet de faire jouer la concurrence et donc de ne plus se voir imposer l’assurance proposée par la banque.
Vous pouvez choisir votre assureur mais, pour accorder le crédit, la banque exigera que vous soyez couvert contre certains risques. Pour un investissement locatif, sont demandées les garanties décès et perte totale et irréversible d’autonomie. Pour une résidence principale, il faut en sus être protégé en cas d’arrêt de travail (ITT, incapacité temporaire totale) et d’invalidité permanente totale. La garantie invalidité permanente partielle est aussi conseillée.
 
 

1- Quelles sont les exclusions de garanties, les situations non couvertes ?

La pratique d’un sport à risque, la conduite d’un deux-roues de plus de 85 cm3 et certaines professions peuvent être exclues. En cas de problème de santé, l’assureur peut aussi vous fixer des exclusions.
Vous pouvez alors chercher un assureur adapté à votre situation ou même « racheter » l’exclusion si possible, donc payer plus cher pour être couvert, par exemple pour les pathologies psychologiques et dorsales. Les couvertures cessant au-delà d’un certain âge, variable selon les assureurs et les garanties, pensez à vérifier également ces limites et à les prendre en compte dans votre choix.
 
Outre les exclusions, renseignez-vous sur les franchises – délais avant le déclenchement de l’assurance. C’est par exemple souvent 90 jours pour un arrêt de travail. Un délai plus court coûte plus cher, et inversement. Une franchise de 180 jours, qui diminue sensiblement la prime, peut être intéressante si votre contrat de prévoyance entreprise vous garantit un maintien de salaire de six mois ou plus en cas d’arrêt de travail.
 
 

2- Faut-il souscrire la garantie perte d’emploi, optionnelle ?

Elle est encore trop coûteuse par rapport à ce qu’elle couvre. Souvent, elle ne concerne en effet que les salariés en CDI licenciés, et elle n’est déclenchée qu’après plusieurs mois de chômage, à condition d’être assuré depuis un certain temps. De plus, elle ne couvrira pas toute la période de recherche d’emploi si elle est longue. Restrictif !
 
 

3- Quelles quotités fixer pour chaque garantie ?

Question clé si vous empruntez à deux. C’est la part du prêt assurée pour chaque membre du couple. Vous pouvez par exemple couvrir les deux à hauteur de 100 % du crédit, ou de 50 %. La fixation des quotités est à prendre au sérieux, en fonction de vos situations financières, professionnelles et familiales, car les impacts sont lourds en termes de tarif et de couverture. Ainsi, quand les emprunteurs sont chacun assurés sur la totalité du crédit pour le décès, le capital est intégralement remboursé par l’assureur si l’un meurt. Mais il restera au survivant à régler la moitié des mensualités si le défunt n’était assuré qu’à 50 %.
 
 

4- Faut-il préférer des mensualités fixes (calculées sur le capital total emprunté) ou dégressives (calculées sur le capital restant dû) ?

Il n’est certes pas commode de devoir payer plus en début de prêt, mais le calcul dégressif permet généralement d’économiser plus de 10 % du coût total du prêt. Mais attention, déménagements et remboursements anticipés font que les emprunteurs allant au terme d’un emprunt sont rares.