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DES MURS À PARIS

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Coronavirus et confinement : le marché immobilier est en pause

 

Alors que le printemps est la saison « haute » pour les transactions immobilières, la crise du Coronavirus a mis de nombreux projets en stand by !

Les agences immobilières sont fermées et travaillent par mail ou téléphone pour finaliser les dossiers les plus aboutis. Les visites des logements sont impossibles.

Les notaires ont également interrompu leur activité bien que certains soient en mesure d’effecteur les signatures d’actes à distance.

Mais toutes ces tentatives se heurtent au blocage dû à des services administratifs très ralentis.

Il faut aussi souligner que les courtiers ont fermé leurs agences, bien qu’ils soient en télétravail. Les banques ont actuellement ralenti l’étude de toutes les nouvelles demandes de crédits immobiliers.

Quant à la construction dans le neuf, il va falloir s’attendre à un décalage de quelques mois quant à la livraison des logements.

 

Pour l’instant, nous ne pouvons pas prédire la façon dont va reprendre le marché immobilier en sortie de crise mais il est à noter que, bien que le trafic du site d’annonces immobilières Seloger, ait baissé de 40%, il y toujours des millions de visiteurs chaque jour qui naviguent sur ce site. Les Français semblent préparer leur projet post-confinement.

 

L’immobilier restera une valeur refuge 

 

Contrairement aux marchés financiers, le marché de l’immobilier profite d’une forte inertie.

A titre d’exemple, en 2008, lorsque le CAC 40 perdait -42.68% sur l’année, le marché de l’immobilier parisien perdait environ -5%. L’immobilier fonctionne donc comme un véritable amortisseur. Le temps de réaction du marché de l’immobilier est relativement long, surtout lorsque nous ne faisons pas face à une bulle immobilière à Paris comme cela a été le cas avant la crise du Coronavirus.

L’immobilier a toujours été une valeur refuge des marchés financiers. À la suite du krach de 2008, les investisseurs échaudés par les marchés boursiers, ont préféré se tourner vers l’immobilier que ce soit pour placer leurs économies dans le secteur de l’immobilier locatif ou en achetant leur résidence principale.

Par la suite, la période 2012-2015 fut marquée par un marché de l’immobilier en régression.

 

Si le confinement dure trois mois, la crise n’affectera pas durablement le marché à long terme mais la reprise sera difficile à court terme. Le niveau des ventes devrait mécaniquement chuter en 2020.

Si le confinement dure plus longtemps, il faut s’attendre à des dépôts de bilan et à un chômage massif. Dès lors, il ne sera plus question d’acheter de l’immobilier mais de survivre.

Il n’en reste pas moins que cette crise ne sera en rien comparable à 2008 où l’on avait vécu une crise d’origine financière que les États n’ont pas forcément voulu accompagner. Là, la crise est purement sanitaire, les États ont réagi très rapidement et fortement pour en atténuer l’impact. Par ailleurs, les taux d’intérêt, puissant moteur du marché immobilier, devraient rester bas pour participer à la relance économique.

 

Restons confiants car l’immobilier devrait rester à long terme une valeur refuge face aux autres types d’investissements aléatoires et volatiles.

 

 

 

Quelle tendance pour l’immobilier en sortie de crise ?

 

A date, les fondamentaux du marché de l’immobilier sont bons. En effet, l’immobilier est un actif tangible, contrairement aux valeurs mobilières par exemple. Sa valeur est intemporelle, il répond à un besoin primaire pour les gens, qu’il s’agisse de location ou d’achat.

Le marché immobilier des grandes villes qui a connu une forte demande vs les offres depuis ces dernières années est un marché « domestique » qui répond soit au besoin primordial de se loger, soit à un besoin d’investir (investissement locatif) pour assurer sa retraite ou l’avenir de ses enfants. Il ne s’est donc pas agit de bulle immobilière soutenue par une spéculation  anormale.

Les prix parisiens résultent essentiellement d’un déséquilibre entre une offre (restreinte et rigide) et une demande (exponentielle). 2 arrondissements sur 20 affichent des prix moyens inférieurs (net vendeur) à 9000 euros le m². Il y a cinq ans, ils étaient 12…

A ceci s’ajoute la rareté du foncier parisien, le déficit de constructions, le peu de biens proposés à la vente et l’attrait des – riches – investisseurs étrangers pour notre capitale et ses biens de luxe.

Les taux d’intérêt des crédits immobiliers, historiquement bas depuis quelques années, ont nettement contribué à accroître la demande des acquéreurs. Or, en sortie de crise, le gouvernement et les autorités monétaires (dont la BCE) vont vraisemblablement devoir maintenir ces taux bas pour relancer une économie menaçant d’être en récession.

Le gouvernement a déjà pris des mesures fortes pour atténuer le choc et que l’économie reparte le plus vite possible afin de limiter l’impact de la crise (chômage partiel, report des charges pour les entreprises, aide aux entrepreneurs).

Les besoins seront toujours là, et la demande devrait perdurer dans les zones tendues, même si la crise actuelle aura forcément un impact sur l’économie et le nombre de transactions. A la condition évidemment que la crise sanitaire dure le moins longtemps possible.

 

Les différents scénarios de l’impact de la crise sur l’immobilier

 

Une éventuelle forte baisse des prix à Paris, ne se fera pas sentir tout de suite.

 

Tout va dépendre de la durée de la crise sanitaire, de son impact sur l’économie réelle et par corollaire du chômage qui en découlera.

 

3 cas de figure sont envisageables:

 

Cas N°1 : La contagion par le Coronavirus s’arrête rapidement et l’activité économique repart très rapidement. Si le fameux scénario en V souvent évoqué dans le monde de la finance venait à se produire, et même si le trou d’air qu’il provoque laisse des traces, l’impact sur les prix de l’immobilier à Paris sera limité. Au stade actuel de la prolifération du Coronavirus en France qui ne semble être qu’à ses débuts, ce cas de figure nous semble peu probable.

 

Cas N°2 : La contagion par le Coronavirus prend de l’ampleur et dure encore 2 ou 3 mois avant la reprise, sans remettre en cause l’ensemble du modèle économique mondial. Nous vivrons alors une situation comparable à celle de 2008 avec une première phase de hausse des prix à court et moyen termes, suivie de la crispation des futurs acquéreurs due aux éventuels licenciements liés à la crise. Ces derniers seront alors trop frileux pour se lancer dans une acquisition. Seuls les acquéreurs les plus stables sur le plan professionnel franchiront le pas. Les produits de bonne qualité se vendront toujours chers et les autres pourront subir de fortes baisses de prix. Cette situation risque de persister quelques années avant une réelle nouvelle hausse des prix.

 

Cas N°3 : Dans le scénario le plus noir, le pire qui puisse arriver dans l’immobilier est un crédit crunch. En d’autres termes, les banques ne prêtent plus pour faire votre acquisition immobilière. Si cette situation est doublée d’une hausse massive des licenciements, nous verrons alors une forte baisse des prix de l’immobilier à Paris.

 

 

Pour conclure :

 

Il est délicat de faire des prévisions car les conséquences de cette crise ne se mesureront qu’à moyen et long terme, bien que le logement restera prioritaire dans les arbitrages budgétaires des ménages.

 

On peut s’attendre à 3 types de transactions :

– les impératives lorsque lorsqu’il y a un événement qui modifie la composition du foyer

– les investissements qui devraient subir une baisse mais qui reprendront à court terme face à l’insécurité des marchés boursiers

– les transactions de convenance qui correspondent à un changement de logement par plaisir.

 

Ce qui est certain, c’est que la fracture des prix selon les zones pourrait encore s’accentuer.

Il est indéniable que cette crise aura une influence à géométrie variable sur les prix.

Dans les zones tendues, comme Paris et les grandes villes, les prix pourraient rapidement baisser de 5 %. Baisse limitée grâce à une forte attractivité et un pouvoir d’achat plus élevé des potentiels acquéreurs. En cas de scénario de crise de 2 à 3 mois, les ménages en mesure d’acheter auront été impactés, mais de manière moindre que ceux disposant de moins de revenus.

En revanche, dans des villes moyennes « sous-valorisées » comme Orléans, Clermont-Ferrand ou Limoges, on peut s’attendre à une « double peine », susceptible de se solder par un repli de 10 %, voire plus.

Les efforts de développement entrepris ces derniers temps dans ces villes pour attirer, pourraient être mis à bas, et les ménages y seront plus impactés du fait de leur situation financière moins solide. Des scénarios sur la base d’une crise passagère, amenés à être réévalués au fur et à mesure que s’étend la crise.

 

Les zones géographiques qui connaissaient déjà des difficultés, vont voir leurs prix chuter rapidement.

Les grandes villes recherchées depuis quelques années seront vraisemblablement plutôt épargnées compte-tenu de la densité démographique et du manque de logements. Et les biens de qualité et sans défaut seront préservés tout comme lors des précédentes crises économiques.

Seuls les chiffres des études notariales concernant les ventes d’après confinement, seront révélateurs de la tendance réelle…

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Tout ce que vous devez savoir sur l’immobilier Parisien en 2020

2019, UNE ANNEE FASTE!

 

Le volume de transactions réalisées sur les douze derniers mois poursuit sa progression. À la fin octobre 2019, il atteignait ainsi 1 063 000 mutations.

Il continue toujours d’augmenter chaque mois, en glissement annuel, de plus en plus rapidement, enregistrant +6,2 % en juin 2019 et jusqu’à +10,6 % à fin octobre 2019.

Le seuil du million de transactions, dans ces circonstances, pourrait apparaître comme pérenne dans des conditions de financement comparables. En effet, cette activité soutenue s’explique notamment par un contexte financier favorable à l’acquisition au regard du niveau actuel des taux d’intérêt et de la forte motivation des ménages qui accordent plus que jamais leur confiance à la pierre et souhaitent sécuriser leur budget logement.

Si le dynamisme de certaines grandes métropoles (et notamment du Grand Ouest) se confirme sur la fin d’année 2019, l’évolution favorable de cette activité annuelle laisse néanmoins apparaître des disparités régionales.

En Île de-France les prix des appartements (logements anciens) augmentent de +4,7 % sur un an et ceux des maisons de +1,2 %.

Dans le détail, l’évolution annuelle sur un an serait de +7 % à Paris et +5,8 % en Petite Couronne. Elle resterait plus contenue en Grand-Couronne (+2,7 %). Les prix des maisons franciliennes seraient stables sur l’ensemble de l’année 2019.

Paris continue de tirer vers le haut.

 

Toujours portée par le dynamisme du marché parisien et de la Petite Couronne, l’augmentation annuelle des prix des appartements devrait se confirmer. Alors, n’attendez plus pour acquérir votre futur appartement… Un chasseur immobilier vous sera d’une grande utilité sur ce marché parisien très « tendu » où les ventes flash se font à la première visite ou en quelques heures pour les biens de qualité !

 

 

1- LE MARCHE PARISIEN CONNAÎT UNE FORTE TENSION

 

LA CONSTRUCTION DE LOGEMENTS NEUFS EST EN BERNE !

 (cf. résultats au 3e trimestre 2019)

Pas de record dans le neuf, à contre-courant de l’ancien.

Quasiment pas de foncier dans Paris et une insuffisance de construction en banlieue, malgré une forte demande de logements. Certainement due à une réglementation trop contraignante et un nombre de recours démesuré de la part des habitants.

On constate une baisse de 20 % des mises en vente par comparaison aux chiffres du troisième trimestre 2018.

La période pré-électorale des Municipales ne favorise pas la délivrance des permis de construire, nombre de programmes sont à ce jour gelés, annonçant un mauvais premier semestre 2020. Mécaniquement, si moins de logements sont produits, la demande va se reporter sur l’ancien, soutenant ainsi les prix. La loi de finances pour 2020 a toutefois maintenu le dispositif PTZ dans le neuf en zones B2 et C sur toute l’année 2020. Gageons que le second semestre génère un effet de rattrapage!

 

PARIS EST À PART

La  « barre » des 10 000€ le m2 a déjà été franchie en 2019 et les prix poursuivent leur croissance. Le prix moyen est de 10 300€ / m2.

La capitale regroupe des quartiers bourgeois, où le mètre carré peut atteindre 13 878 € et des quartiers plus populaires où il est estimé à 9 724€ en moyenne. L’emplacement du bien immobilier est une décision importante dans le projet d’investissement d’un acheteur.

 

Les arrondissements situés au coeur de la capitale (1er, 2e, 3e, 4e, 5e, 6e, 7e et 8e) sont les plus chers. Dans le 7ème arrondissement, pour exemple, le prix du m2 oscille entre 14 000€ et 23 000€. Sur l’avenue Montaigne, dans le 8ème arrondissement, le prix moyen est de 22 799€ et peut atteindre près de 32 000€.

 

Fin 2019, le prix moyen au m2 dans le 18ème est de 9 640€ (avec une grande disparité entre Montmartre et La Goutte d’Or : 13 000€ à 8 600€), de 8 399€ dans le 19e, et 8 742 € dans le 20e.

D’une manière générale, il faut compter environ 12 000€ le m2 pour les autres quartiers.

Pour les 9ème et 17ème arrondissements, pour  bien de qualité, les prix vont de 11 000€ à

14 500€. Dans les 10ème, 11ème, 14ème et 15ème, tablez sur un prix de 10 500€ à 14 000€.

Les 12ème et 13ème arrondissements, tournent autour de 9 600€ à 13 000€.

Enfin, le 16ème arrondissement connaît une grande disparité entre les quartiers Nord et les quartiers Sud : 11 000€ à 17 000€.

Parisien dans l’âme, contactez-nous !

 

Le Brexit n’a pas encore déclenché un gros exode vers Paris car la majorité des expatriés français et des étrangers établis à Londres, n’ont pas encore tranché quant à leur retour. Quand bien même, les familles qui sont déjà de retour, privilégient les quartiers plus familiaux tels que le 8ème, 16ème et 17ème et Neuilly ; exerçant ainsi une pression supplémentaire sur les prix des logements haut de gamme.

 

Pour conclure, la classe moyenne a de plus en plus de difficultés pour acquérir un logement  dans Paris. Le parc immobilier parisien se décompose entre 36% de propriétaires et 64% de locataires.

Par conséquent la demande locative est très forte. Elle constitue un bon placement sûr pour préparer sa retraite ou loger à terme ses enfants étudiants.

 

« Brexiters » ou expatriés, nous connaissons parfaitement votre problématique et vos attentes…

 

L’INVESTISSEMENT LOCATIF A LE VENT EN POUPE

Il enregistre une progression de + 32% en un an. Sur 100 logements achetés, 26 sont à destination locative. La rentabilité brute moyenne à Paris, se situe entre 3% et 4%.

Les investissements locatifs représentent 20% des demandes de crédits (cf. meilleurtaux.com) au lieu de 15% il y a un an.

Le contexte géopolitique et la crainte d’instabilité boursière y sont pour quelque chose !

 

Pour un investissement locatif, le centre de Paris n’est pas à prioriser. Compte-tenu du plafonnement des loyers dans Paris intra-muros, le niveau de ceux-ci n’est pas en corrélation avec le prix d’acquisition des biens dans ces quartiers. En effet, le loyer moyen / m2 dans ces quartiers chers de Paris, tourne autour de 32,70€ alors que dans les zones moins bourgeoises, on aboutit à près de 29€.

 

Il est cependant à noter que les quartiers à l’Est de Paris ont connu une forte croissance de leurs prix, réduisant ainsi l’écart de prix au m2 entre les différents arrondissements ; bien qu’un écart encore important subsiste.

 

Aussi, pour optimiser sa rentabilité locative, il faut considérer une partie du 18ème, le 19ème et le 20ème ; voire la Petite Couronne de Paris. De plus, l’évolution des prix des quartiers populaires est un élément avantageux dans le cas d’une revente.

 

Investissement locatif : pour quelle surface opter ?

Il vaut mieux miser sur les studios et les 2 pièces, d’une surface de 20 m2 à 40 m2, qui connaissent une meilleure fréquence de location. En effet, ce type de biens à louer attire tout particulièrement les étudiants et jeunes actifs.

En 5 ans, le nombre d’étudiants a augmenté de 225 000 dans la capitale.

Attention : les surfaces de moins de 9 m2 ou de moins de 20 m2 ne peuvent pas être louées à titre de résidence. Elles peuvent cependant être utilisées en termes de bureaux ou de dépôts.

Dans une note de 2015, l’Apur constatait qu’il existait, à l’époque, 114.400 chambres de service, dont 85% sont inhabitées, et qu’elles étaient concentrées dans sept arrondissements (5ème, 6ème, 9ème, 15ème, 8ème, 7ème, 17ème et 16ème). Parmi elles, 58.300 mesurent moins de 9m². Et elles pourraient être plus nombreuses, l’Apur précisant : « les locaux de moins de 5m² n’ont pas été pris en compte dans cette note: en effet, ils sont à considérer comme des rangements ou des débarras et non comme des chambres ».

 

Comme ces chambres de moins de 9m² ne peuvent pas être louées en résidences principales, le prix au mètre carré est bien moins élevé que celui des chambres de plus de 9m². Un 9,10m² va se vendre sur un marché ultra dynamique entre 120.000 et 140.000 euros et un 8,9m², ce qui est la même chose, va être à 40.000 ou 50.000 euros. Pour 5% de surface de moins on va être à un prix de moins de la moitié. L’opération financière n’est pas intéressante.

 

Investissement locatif : louer vide ou meublé ?

La location vide est moins intéressante fiscalement vs la location meublée. Celle-ci permet un prix de location au m2 d’environ + 10 à 15% de plus que la location vide.

Le statut fiscal de la location meublée (LMNP-Loueur Meublé Non Professionnel) est également plus intéressant. Il permet de déduire des revenus locatifs tous les frais inhérents à l’acquisition du bien et ses charges courantes et surtout d’amortir la valeur d’achat de l’appartement. Vous êtes ainsi en déficit fiscal pendant de nombreuses années.

 

2- LA CLIENTÈLE ÉTRANGÈRE REPRÉSENTE PEU DE PROPRIÉTAIRES

 

LES ÉTRANGERS NON RÉSIDENTS ET L’IMMOBILIER PARISIEN

Sur la période 2008-2018, la part des acquéreurs étrangers non résidents en France métropolitaine diminue progressivement pour atteindre 1,7 % en 2018. Cette part varie toutefois beaucoup d’une région à une autre, de 0,9 % en Île-de-France à 5,5 % en Provence-Côte d’Azur-Corse.

Les évolutions de prix sont d’autant plus différenciées selon qu’il s’agisse d’acquéreurs français ou étrangers.

Notamment, les étrangers non-résidents se distinguent, tant en province qu’en Île-de-France:  lors de la période de reprise, entre 2009 et 2011, les prix ont augmenté en province d’un peu moins de 8 % pour les Français, 12 % pour les étrangers résidents et jusqu’à 18 % pour les étrangers non-résidents. Pour ces derniers, l’évolution est également plus importante en Île-de-France à 36 %, contre entre 15 % et 20 % pour les autres acquéreurs.

 

En 2018, le classement des budgets d’acquisition entre Français résidents et étrangers non-résidents est très différent selon leur localisation:

❱ au Sud-Ouest et au Nord-Est, les budgets sont équivalents;

❱ sur le Littoral-Ouest, le Centre-Ouest et le Massif central, les prix des biens

sont plus importants lorsqu’ils sont acquis par des Français résidents;

❱ en Île-de-France, dans les Alpes, et en Provence-Côte d’Azur-Corse,

les biens sont achetés plus cher par les étrangers non-résidents.

Ce constat est très marqué en Provence-Côte d’Azur-Corse, où les maisons anciennes sont achetées 1,8 fois plus cher par les étrangers non-résidents.

 

PARIS, VILLE DU MONDE LA PLUS ATTRACTIVE… POUR LES PLUS RICHES

(cf. Mieux Vivre votre argent)

Malgré le contexte social explosif que connaît le pays depuis plus d’un an, la capitale truste pour la première fois le top du palmarès. La Ville Lumière n’a jamais autant séduit les grandes fortunes mondiales au nombre de 265.000, et dont le patrimoine dépasse les 30 millions de dollars.

En l’espace d’une année, Paris a ainsi gagné 4 places, coiffant au poteau New York (2e), Tokyo (3e), Los Angeles (4e) et Hong Kong (5e), qui dégringole au classement puisqu’elle était première en 2019. Paris a profité du Brexit, des taux bas et de sa bonne santé économique.

Paris « fait figure d’exception mondiale avec une quatrième année consécutive de hausse des transactions et des prix » selon Thibault de Saint-Vincent, le président de Barnes.

Pour les fortunés, les prix immobiliers parisiens restent abordables, et surtout pour une capitale aussi attractive.

Dans les quartiers les plus huppés, pour 1 million de dollars, vous avez :

55 m2 à Paris

35 m2 à New-York

36 m2 à Tokyo

18 m2 à Hong-Kong

Mais 72 m2 à Los Angeles (Beverly Hills)

 

 

3- LE CRÉDIT IMMOBILIER, DES TAUX TOUJOURS HISTORIQUEMENT BAS

(cf. Données Banque de France)

 

Un quart des crédits à l’habitat octroyés en octobre 2019 sont des renégociations. – En octobre, la croissance des crédits à l’habitat aux particuliers continue sa progression à +6,7 % (après +6,6 % en septembre), tandis que celle des crédits à la consommation se tasse quelque peu (+5,6 %, après +6,5 % en septembre).

La production de crédits à l’habitat qui s’établit en octobre 2019 à 24 milliards € (1 000 milliards pour les montants totaux empruntés), à son plus haut niveau depuis mai 2017, est très largement soutenue par les renégociations. Leur part dans les crédits nouveaux augmente à nouveau en octobre pour atteindre 26 % (après 23,6 % en septembre et 16,4 % en octobre 2018).

Le taux d’intérêt moyen des crédits nouveaux à l’habitat à long terme et à taux fixe atteint un nouveau point bas en octobre 2019 (1,24 %, après 1,27 % en septembre) tandis que celui des crédits à la consommation remonte à 3,68 %.

 

Prospectives des taux d’intérêt :

Même si l’OAT (« emprunts d’État ») français à 10 ans s’est corrigé pour redevenir positif et passer à 0 % courant décembre 2019, revenant ainsi à son niveau de fin juillet, les taux restent toujours historiquement bas et cette augmentation ne devrait pas remettre en cause la capacité de remboursement des acquéreurs.

Ainsi, une augmentation de taux de 0,3 % pour 100000 euros empruntés sur 15 ans à 20 ans entraîne une augmentation mesurée du remboursement de 13 à 14 euros par mois. Les conditions d’emprunt devraient rester favorables pour 2020, mais si l’augmentation des taux devait être plus marquée, nous pourrions constater, comme par le passé, non pas une baisse des volumes mais plutôt une « frénésie acheteuse », les acquéreurs se hâtant de concrétiser leur achat avant l’avènement de taux supérieurs synonymes de mensualités plus importantes.

Les autorités financières, qui s’inquiètent d’un endettement excessif des ménages, ont demandé aux banques de restreindre les conditions d’accès au crédit. Ce qui inquiète les ménages.

 

Le Haut Conseil de Stabilisation Financière (rassemblement de la Banque de France et du ministère de l’Economie) a demandé aux banques:

– d’éviter d’octroyer des prêts immobiliers sur plus de 25 ans

– de limiter les remboursements mensuels à 33% des revenus nets de l’emprunteur

– fixation d’un taux minimum des emprunts garantissant une rentabilité pour la banque

– hausse de la pénalité de remboursement anticipé

 

Une telle mesure pourrait s’avérer être de nature à compliquer l’accès à la propriété des primo-accédants qui ne disposeraient pas d’un apport personnel complémentaire suffisant.

 

ALORS, PRÊT A DEVENIR PROPRIETAIRE ?

Quelques points essentiels à retenir :

– L’immobilier est plus que jamais une « valeur refuge », que ce soit en tant que résidence principale ou investissement locatif

– Actuellement, une moyenne de 3 acquéreurs pour un bien en vente

– L’immobilier a progressé de près de +310% en 20 ans sur Paris

– En 10 ans le coût du crédit immobilier a été divisé par 4

– Paris connaît de gros écarts de prix d’un quartier à l’autre : 8 000€ à plus de 20 000€

– La proche banlieue connaît aussi une forte évolution de la valeur des biens

– Le grand Paris va participer à l’attractivité de zones géographiques jusqu’à présent moins bien desservies par les transports (200 km supplémentaires de métro et 68 nouvelles gares)

– Une demande majoritairement concentrée sur des biens de moins de 1,5 millions

– Les appartements de plus de 2 millions sont recherchés par les familles d’expatriés de retour en France et la clientèle étrangère fortunée.

 

Si vous souhaitez tirer votre « épingle du jeu » sur ce marché où les biens de qualité se font rares, appuyez-vous sur un chasseur immobilier qui vous trouvera l’appartement de vos rêves. N’hésitez plus à nous contacter !

 

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Chasseur immobilier: tout ce que vous devez savoir

Pourquoi faire appel à un chasseur immobilier ?

 

Depuis plusieurs mois, les taux de crédit immobilier sont historiquement bas. C’est ce qui explique la forte demande des acquéreurs, face à un marché où les biens de qualité sont rares.

 

Les grandes villes, et plus particulièrement Paris, ont donc un marché immobilier très tendu, avec des biens qui se vendent en quelques heures, voire même lors de la première visite !

 

Aussi, trouver un bel appartement, sans défauts et au juste prix, est un parcours du combattant en région parisienne.

 

Vous n’avez pas le temps de passer toute la journée à scruter les annonces ?

 

Vous n’êtes pas sur place et ne maîtrisez pas le marché immobilier local ?

 

Tout simplement, vous avez besoin d’être accompagné(e) par un professionnel pour ne pas faire d’erreurs ?

 

Si vous avez répondu oui à l’une de ces questions, vous vous êtes sans doute pensé aux services d’un chasseur immobilier. Comment procède-t-il et quel type d’accompagnement propose-t-il au client ?

 

Grâce à cet article, vous connaîtrez :

 

– Le rôle du chasseur immobilier

– Si vous êtes la bonne personne pour recourir à ses services

– Les avantages du chasseur immobilier par rapport à une agence ou une recherche par vous-même

– Les tarifs de la profession.

 

 

  1-Le chasseur immobilier, une prestation en 4 étapes

 

Chasseur immobilier avec ses clients

 

La profession de chasseur immobilier – ou chasseur d’appartement – se développe en France depuis le début des années 2000, autour d’une idée simple : le service à l’acquéreur.

 

Si l’agent immobilier est mandaté par le vendeur pour vendre son bien, le chasseur immobilier, lui, est mandaté par l’acheteur pour l’aider à trouver son bien. Ainsi, il se substitue à lui dans les sélections, l’accompagne dans les visites et négocie le prix en veillant au mieux à ses intérêts. Sa mission est principalement de « chasser » et d’accompagner le client de A à Z, de la recherche du bien jusqu’à l’installation.

 

C’est donc un service complet, couplé avec une offre d’aide à la revente du bien actuel lorsque le futur acheteur a besoin de le vendre, pour finaliser son nouvel achat.

 

  Pour entrer dans le détail, le service du chasseur immobilier se déroule en 4 étapes :

 

 

   Étape 1 : définir le logement de vos rêves!

 

Le chasseur rencontre le client, prend en compte l’ensemble de ses critères (besoins, goûts) et élabore un cahier des charges. Ce faisant, il évalue la cohérence et la faisabilité du projet. Parfois, le chasseur pourra se rendre au domicile du client pour évaluer son univers, les choses qui lui plaisent dans son logement actuel. Il validera aussi le financement de l’acquéreur.

 

Lorsque le chasseur estime que le cahier des charges est réalisable, il établira un mandat de recherche avec le client. Débutera alors la prospection d’appartement.

 

Exemple de cahier des charges :

 

Nombre de pièces
Surface minimum
Budget (hors frais de notaire)
Secteur géographique
Ascenseur à partir de quel étage
Exposition
Type d’immeuble (ancien, semi-récent 1960/70/80, récent 1990 et après)
Un rez-de-chaussée / jardin : on vous le propose ?
Un appartement avec des travaux ?
Cuisine ouverte ou non ?
Devez-vous vendre votre appartement actuel ?
Des critères à ajouter ?

 

  Etape 2 : le chasseur immobilier mobilise son réseau et prospecte le marché

 

Le chasseur immobilier a accès à 100% des biens à vendre. Il active tout son réseau et connait parfaitement les canaux de communication de l’immobilier (sites internet, agences, propriétaires, notaires, administrateurs de biens, syndics). Ceci lui permet donc de travailler avec rapidité et une efficacité que n’ont pas les simples acquéreurs !

 

En fonction du cahier des charges, le chasseur sélectionne des biens. Il monte pour son client les fiches descriptives des biens les plus prometteurs et lui propose de choisir ceux qu’il préfère. Ainsi, le client gagne du temps avec ce processus, car il ne visitera que les biens qui répondent à ses critères.

 

  Étape 3 : savoir être réactif et savoir négocier

 

Le client fera les visites et, lorsqu’il aura trouvé le logement idéal, il devra faire une offre d’achat.

 

À cette étape, le chasseur immobilier sera un allié crucial, car il aura évalué le bien et aura une idée très précise de sa valeur. Notamment, il permettra au client de savoir jusqu’où enchérir contre les autres acquéreurs potentiels.

 

   Étape 4 : surmonter les embûches jusqu’à l’installation

 

Le chasseur est présent jusqu’à la signature de l’acte authentique de vente, en passant par l’analyse de tous les documents obligatoires lors de la transaction : diagnostics, PV d’assemblées générales, règlement de copropriété, pré-état daté des charges d’immeuble, carnet d’entretien…

 

Selon les besoins du client, il pourra fournir : un courtier bancaire qui proposera un bon taux de crédit, un notaire, un architecte/une entreprise de rénovation pour une optimisation du bien, une conciergerie pour réceptionner le courrier pendant le déménagement, un spécialiste de l’aménagement complet pour une location meublée, un expert en gestion locative le cas échéant…

 

Quelques erreurs à éviter avec votre chasseur immobilier :

 

  Signer un mandat de recherche simple

  Signez un mandat de recherche exclusif! En effet, si le chasseur immobilier est mis en concurrence avec un autre chasseur, ou avec le client lui-même, il sera beaucoup moins motivé. Il pourra même renoncer à partager son carnet d’adresses, car il ne gagnera peut-être rien de l’acquéreur.

 

   Payez un acompte au début de la recherche.

   C’est interdit par la loi! En effet, le chasseur immobilier relève d’une profession règlementée par la loi Hoguet, tout comme les agents immobiliers. Celle-ci impose un paiement des honoraires uniquement lors de la signature de l’acte authentique de vente.

 

  Confier un mandat de recherche à un « amateur ».

  Le chasseur immobilier doit être en possession d’une carte de transaction délivrée par la Chambre de commerce, pour une durée renouvelable de 3 ans. Il doit par conséquent être assuré en responsabilité civile professionnelle.

 

Le chasseur immobilier est donc un allié de taille pour trouver la perle rare. Mais vous pensez peut-être que ses services ne sont pas faits pour vous?

 

 

   2- A qui s’adressent ces services ?

 

Contrairement à une idée reçue, les services d’un chasseur ne sont pas réservés à une élite. Depuis la popularisation de cette profession, des profils d’acquéreurs de plus en plus variés poussent la porte de ces cabinets spécialisés.

 

Ainsi, parmi les clients du chasseur immobilier, on retrouve :

 

– Les gens qui n’ont pas beaucoup de temps à consacrer à une recherche

– Ceux qui ne sont pas sur place : ils prévoient un retour en France, une mutation, l’achat d’une résidence secondaire

– Ceux qui veulent maximiser leurs chances sur un marché qu’ils savent très tendu.

– Les jeunes actifs primo-accédants, qui veulent être accompagnés d’un expert afin d’éviter les erreurs

 

Témoignages de clients ayant bénéficié des services d’un chasseur :

 

« Je suis peu disponible de par mon métier. L’accompagnement du chasseur immobilier a été très précieux sur toutes les parties de l’acquisition immobilière : recherche du bien (évidemment), mais aussi conseil et négociation auprès du vendeur ou de l’agence et présence lors des discussions portant sur des éléments structurants du dossier (notaire, travaux, copropriété, etc.). »   Jean-Michel – Paris (France)

 

« Expatriés en Chine, nous recherchions un pied-à-terre pour ma famille lors de nos retours en France chaque été. J’ai profité d’un déplacement professionnel sur Paris pour visiter dans la même journée plusieurs appartements que le chasseur immobilier m’avait soigneusement sélectionnés. C’était parfait en termes de timing et de choix. J’ai pu faire une offre avant de repartir. »  Paul et Marie – Hong-Kong (Chine)

 

Si vous vous reconnaissez dans l’un de ces profils, contactez-nous pour en savoir plus!

 

 

  3- Quels sont les avantages concrets du chasseur immobilier?

 

Appartement élégant à Paris

 

Nous en sommes rendus à la question de savoir s’il vaut mieux faire affaire avec un chasseur immobilier, avec un agent immobilier, ou encore par ses propres moyens. Alors voici les principaux avantages du chasseur immobilier :

 

– Une expérience dans la recherche des biens : il visite plus de 200 logements par an ; il a donc un œil averti et une parfaite connaissance de la valeur des biens.

 

– Un réseau étoffé : après plusieurs années de pratique, le chasseur dispose d’un réseau de contacts qui lui permet d’avoir accès à un large choix et d’être au courant très rapidement des biens mis en vente, y compris sur le off-market (mettre un lien interne ou externe).

 

– Une expérience dans l’achat d’un bien : le chasseur connaît les ficelles de la négociation, peut voir quels travaux sont nécessaires, si la réglementation est complète. Il est aussi en mesure de déceler les vices cachés.

 

– Une neutralité totale : contrairement aux agences qui défendent les intérêts des vendeurs et qui n’ont qu’un nombre limité de biens à proposer, le chasseur travaille sur mesure et a accès à tous les biens à vendre. Ainsi, il ne propose que des biens qui correspondent parfaitement aux attentes du client.

 

– Une rémunération liée au succès. Le chasseur immobilier n’est rémunéré que lorsque vous achetez un bien (il est soumis aux dispositions de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 qui lui interdit d’exiger des frais de dossier et tout acompte à ses clients). Ceci l’encourage à donner le meilleur de lui-même !

 

– La sérénité pour vous ! Chercher un bien est devenu compliqué dans les zones très tendues comme Paris. Si vous déléguez votre recherche à un chasseur immobilier, vous gagnerez beaucoup de temps. En effet, le chasseur vous trouve le bien idéal en un mois et demi* au lieu de quatre à cinq mois* si vous cherchez par vous-même.

 

* En moyenne. Recherches, appels, visites inutiles, négociation, formalités.

 

 

 4- Tout savoir sur les tarifs d’un chasseur d’appartement

 

 

Pour les professionnels de l’immobilier (agences et chasseurs), il est obligatoire d’afficher clairement leurs tarifs sur tous leurs vecteurs de communication (site internet, brochures, affiches, etc.). Or, certains ne respectent pas cette réglementation. Privilégiez donc la transparence!

 

Voici les trois types de tarification d’un chasseur immobilier. Ces tarifs sont relativement proches les uns des autres.

 

   La tarification au forfait : le forfait peut être fixé à un prix convenu ou évoluer selon des paliers en fonction du prix de vente du bien.

 

   La tarification au pourcentage : c’est la pratique la plus fréquente. Plus le prix du bien est élevé, plus le pourcentage des honoraires diminue (la fourchette se situe entre 2% et 3% TTC).

 

   La tarification + un pourcentage du prix négocié : ce principe de rémunération peut biaiser les propositions de biens de la part du chasseur qui risque de privilégier les logements plus facilement négociables car trop chers.

 

Alors peut-être trouvez-vous cela cher… Cependant, il faut aussi prendre en compte le gain de temps et de rapport qualité/prix du bien acheté. Si on analyse le coût moyen d’un chasseur, il ne correspond en fait qu’à l’équivalent du prix de 1 à 2 m2 du logement acquis…

 

Pour les biens les plus chers (+ de 2 millions d’euros), la plupart des chasseurs proposent un devis sur mesure afin d’aboutir à un montant d’honoraires « contenu ».

 

Pour les biens les moins chers (souvent, les petites surfaces) la majorité des chasseurs immobiliers proposent leurs services avec un forfait minimum.

 

Erreurs à éviter sur la tarification des services :

 

-Attention à certains chasseurs qui proposent des honoraires différents selon que le bien provient d’une agence ou d’un particulier en direct. Ils sont supérieurs dans ce dernier cas, ce qui n’est pas justifié dans la mesure où les particuliers proposent très souvent leur bien à un prix au-dessus de celui du marché.

 

-Le bas prix d’une prestation ne vaut pas forcément un bon service! Avant de vous engager, assurez-vous que votre chasseur ne traite pas trop de mandats simultanément. En effet, dans ce cas il ne pourra pas saisir toutes les opportunités. Vérifiez aussi qu’il est en mesure de vous proposer un service intégral. Si vous prévoyez des rénovations, peut-il vous partager un réseau d’entreprises de rénovation, d’architectes, de décorateurs? Enfin, il est important que le courant passe bien entre vous!

 

  Alors, prêt à sauter le pas?

 

Voici les points essentiels à retenir: 

– Le chasseur immobilier vous accompagne et vous assiste au quotidien et jusqu’à la signature de l’acte de vente

– Il est 100% objectif et défend vos intérêts plutôt que ceux du vendeur

– Ses recherches sur-mesure tiennent compte de tous vos critères

– Son expertise immobilière et son réseau étendu sont à votre disposition

– Il vous permet d’accéder aux meilleures offres du marché et au juste prix

– Il vous fait économiser beaucoup de temps, par exemple en éliminant les visites inutiles

 

Contactez-nous pour plus d’infos!

 

1024 683 DES MURS À PARIS

Quelles garanties choisir lors de la souscription de son prêt immobilier ?

Caution ou hypothèque ? Telle est la question en termes de garanties que la banque demande pour se prémunir contre le risque de défaillance.

La garantie réelle porte sur le bien : hypothèque, Privilège de Prêteur de Deniers.

La caution solidaire se caractérise par le « Crédit Logement ». Elle est remboursable en tout ou partie à l’extinction du prêt ou lorsque celui-ci fait l’objet d’un remboursement anticipé.

Le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) est proche de l’hypothèque. Ils font l’objet d’un acte notarié et doivent être inscrits à la Conservation des Hypothèques dans les 2 mois qui suivent la vente. Mais contrairement à l’hypothèque, le PPD ne peut pas être utilisé pour les ventes sur plan (VEFA), les travaux, la construction d’une maison individuelle.

La tarification est à scruter de près, bien que dans la plupart des cas c’est la banque qui décide. Voici les avantages et inconvénients de ces deux types de garanties. Si vous avez besoin de plus de précisions, n’hésitez pas à nous contacter!

 

Les avantages et inconvénients du « Crédit Logement »

La caution « crédit logement » constitue une alternative à la garantie hypothécaire. En cas de défaillance de l’emprunteur, c’est un organisme de cautionnement qui se substituera à lui. Actuellement, 30 % des prêts immobiliers sont couverts par une caution « crédit logement ».

>Les points forts : la garantie « crédit logement » bénéficie de formalités allégées : elle peut être contractée par acte sous seing privé. Si son coût (de 2 à 2,5 % de la somme empruntée) est plus élevé que celui de l’hypothèque (1 % du montant de l’emprunt), tout ou partie des frais vous sera remboursé à l’expiration du prêt ou en cas de remboursement anticipé. Et si vous revendez avant la fin du crédit, il ne vous sera demandé aucuns frais de mainlevée. Enfin, n’étant pas affectée à un bien, la caution « crédit logement » peut être transférée d’un prêt à un autre.

>Les points faibles : la caution « crédit logement » ne permet pas de garantir les prêts destinés à financer l’acquisition de locaux professionnels ou commerciaux. Pour se voir accorder cette garantie, l’emprunteur devra également remplir un questionnaire de santé, voire même se soumettre à un examen médical.

 

Les avantages et inconvénients de la garantie hypothécaire

Le Privilège de Prêteur de Deniers et l’hypothèque autorisent l’établissement prêteur à saisir puis à faire vendre le logement en cas d’impayés. Environ 12 % des garanties réelles souscrites pour garantir un prêt immobilier sont des hypothèques.

A savoir : le Privilège de Prêteur de Deniers a un coût inférieur à celui de l’hypothèque car il n’est pas assujetti à la taxe de publicité foncière.

> Les points forts : moins coûteuse que la caution « crédit logement », l’hypothèque est aussi plus accessible. Là où un organisme de cautionnement s’intéressera au taux d’endettement de l’emprunteur, à ses revenus et à ses autres prêts, l’hypothèque ne prendra en compte que la valeur du bien.

> Les points faibles : l’hypothèque pâtit d’une certaine lourdeur. Elle doit être passée devant notaire et faire l’objet – contrairement à l’inscription au Privilège de Prêteur de Deniers – d’une publication au service de la publicité foncière. S’agissant d’une garantie « réelle », l’hypothèque est attachée à un bien. Elle n’est donc pas transférable d’un prêt à un autre. Et lever une hypothèque en fin de prêt entraîne le paiement de frais de mainlevée.

1024 613 DES MURS À PARIS
Rentabilité locative par ville

La rentabilité locative par ville en Île-de-France

Acheter un bien pour le louer est intéressant pour tous les Franciliens qui ne peuvent pas devenir propriétaires de leur résidence principale. En effet, un investissement locatif permet de générer des revenus et de préparer l’avenir. Mais encore faut-il savoir s’y prendre! Où investir, et comment? Un studio, un 2 pièces ou plus grand encore? Faut-il privilégier la location vide ou meublée? Plusieurs critères font que la rentabilité locative par ville ne sera pas la même.

 

Depuis 2015/2016, la dynamique du marché de l’immobilier est très favorable. Qui plus est, elle devrait se maintenir dans les mois à venir. Alors avant de remettre à plus tard votre projet d’acquisition, n’hésitez pas à contacter nos experts!

 

Quelle est la rentabilité locative par ville nette de charges en Ile-de-France?

 

Le prix du loyer n’est pas le seul critère clé. Il faut aussi tenir compte de la vacance possible ; c’est-à-dire l’absence de locataires, et donc de loyers. Ainsi, c’est dans les Hauts-de-Seine qu’on trouve le plus rapidement un locataire, avec un délai de 13 jours pour un studio vide, et de 17 jours s’il est meublé. Pour Paris, il faut 15 jours pour un 3 pièces vide et 16 jours pour un studio meublé. Dans le Val-de-Marne, il faudra en moyenne 18 jours pour louer une maison meublée. Il est donc essentiel d’étudier ce critère au moment d’évaluer la rentabilité d’un investissement. Certains locataires restent, mais d’autres partent vite!

 

Rentabilité moyenne nette de charges d’un investissement locatif en Ile-de-France

Département Rentabilité moyenne (nette de charges)
AULNAY-SOUS-BOIS8 %
DRANCY7,7 %
CERGY7 %
ARGENTEUIL6,8 %
AUBERVILLIERS6,5 %
VITRY-SUR-SEINE6 %
SAINT-DENIS5,9 %
NOISY-LE-GRAND5,9 %
CHAMPIGNY-SUR-MARNE5,8 %
CRÉTEIL5,6 %
NANTERRE5,1 %
ANTONY4,9 %
COLOMBES4,8 %
SAINT-MAUR-DES-FOSSES4,5 %
ASNIÈRES-SUR-SEINE4,3 %
RUEIL-MALMAISON4,3 %
COURBEVOIE4,1 %
MONTREUIL4 %
ISSY-LES-MOULINEAUX3,9 %
VERSAILLES3,7 %
LEVALLOIS-PERRET3,7 %
BOULOGNE-BILLANCOURT3,6 %
NEUILLY-SUR-SEINE3 %

Tableau: BFM Immo – Source : SeLoger

 

Location vide ou meublée ?

La différence entre vide et meublé a un réel impact sur la rentabilité de l’investissement. Dans certains départements d’Ile-de-France, la différence des loyers entre la location vide et meublée est considérable. C’est le cas à Paris, notamment, où un bien meublé vaudra 15% plus cher à la location. En effet, la rareté des logements sur la capitale fait que la moindre plus-value se répercute sur le loyer!

 

Le loyer mensuel moyen/m2 des meublés est généralement plus rentable :

DépartementLoyer / m2 hc meubléLoyer / m2 hc videÉcart meublé vs vide (en %)Nombre de jours supplémentaires rapporté par la location meublée sur un anConverti en mois
YVELINES19,4 €18,6 €4161
VAL DE MARNE20,2 €19,4 €4150
VAL D'OISE17,3 €16,7 €4130
SEINE-SAINT-DENIS18,0 €18,2 €-1-40
SEINE-ET-MARNE16,4 €14,8 €11391
PARIS33,9 €29,4 €15562
HAUTS-DE-SEINE25,2 €23,4 €8281
ESSONNE16,3 €15,5 €5191

Tableau: BFM Immo –  Source: SeLoger

 

Ces statistiques sont encourageantes, mais pas éternelles! C’est le bon moment pour investir en locatif, alors profitez-en!

1024 683 DES MURS À PARIS

Comment acheter un appartement à Paris depuis l’étranger ou lorsqu’on manque de temps?

Que vous souhaitiez acquérir un bien immobilier dans un but de :

– Préparer votre retraite

– Loger vos enfants étudiants en études supérieures

– Préparer votre retour en France

– Investir dans de l’immobilier locatif,

la problématique est la même : comment se positionner sur des biens intéressants alors qu’ils se vendent en quelques heures sur ce marché parisien « très tendu » où la demande est bien supérieure à l’offre ?

Une solution est tout à fait adaptée à vos besoins : le CHASSEUR IMMOBILIER.

 

Le marché parisien est très spécifique

 

Le marché immobilier parisien et celui de la proche banlieue voient ses prix augmenter régulièrement mais sûrement. Le marché évolue à grande vitesse et ce n’est pas chose facile de scruter et d’accéder aux opportunités tout au long de la journée afin de pouvoir être parmi les premières visites pour avoir la chance d’acquérir un bien idéal de qualité.

Il faut faire preuve d’une réactivité immédiate et de vigilance quant au prix proposé et l’état du bien et de la copropriété.

Une fine connaissance du marché local, quartier par quartier, pour acquérir en toute sérénité.

 

Pour mettre toutes les chances de cotre côté, il est conseillé de faire appel à un chasseur immobilier qui saura « faire feu de tout bois » pour vous dénicher le bien parfait qui correspondra à toutes vos attentes.

Ses honoraires ne seront à régler que si vous achetez un bien et ne seront à régler qu’au moment de la date de la signature de l’acte authentique ; soit 4 à 5 mois après la signature du mandat de recherche.

 

Le chasseur immobilier s’occupe de tout pour vous

 

Un bon chasseur déroule sa mission en plusieurs étapes :

 

– L’établissement du cahier des charges de l’acquéreur et la validation de son financement

– Il activera tout son réseau pour la recherche, la sélection et la qualification des biens qui « matchent » avec les critères du client

– L’organisation des visites et l’accompagnement du client ou, s’il ne peut pas être présent, la réalisation d’une vidéo transmise immédiatement pour prise décision

– La soumission de l’offre d’achat au vendeur en la défendant âprement

– L’analyse de tous les documents administratifs relatifs à l’appartement : P.V. d’A.G., diagnostics, règlement de copropriété, pré-état daté,…

– L’accompagnement du client jusqu’à la signature de l’acte de vente. Il peut représenter le client avec une délégation de pouvoir pour les signatures de la promesse de vente et/ou de l’acte authentique.

– La mise en relation avec des professionnels avertis, en fonction des besoins du client : courtier, notaire, société de rénovation, architecte/décorateur, agence de gestion locative, expert comptable pour la déclaration fiscale dans le cas d’immobilier locatif …

 

Avec DES MURS à PARIS, tout est pris en charge ; il ne vous reste que le plaisir du choix !

1024 801 DES MURS À PARIS

La France : un marché immobilier à 2 vitesses

En 2017, Nicolas Sarkozy voulait faire de la France un « pays de propriétaires ». Son vœu semble s’exhausser de jour en jour. En effet, les ventes dans les grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux, Rennes) ne cessent d’augmenter mais au détriment des zones périurbaines et rurales.

Il y a bien un marché immobilier à deux vitesses : les villes dynamiques en terme d’activité et tout le reste ! Il y a donc nécessité de recréer un équilibre territorial en matière d’activité, de transports et d’emploi pour que chaque foyer puisse y trouver son compte quant à sa capacité d’acquérir à la propriété.

58% des ménages français détiennent leur résidence principale mais les prix au m2 connaissent des écarts énormes. Pour 200 000€, on achète un studio de 16m2 dans le bon 10ème arrondissement à Paris, un ¾ pièces de 79 m2 à Tours et une maison de 150 m2 à Montargis.

 

 

10 000 € / m² à Paris, la nouvelle norme de prix à Paris

 

La capitale défie les lois de l’immobilier. Dans la ville Lumière, les prix continuent toujours de grimper en 2018 et 2019. Le marché y est dynamique, dopé par des crédits peu chers (en moyenne 1,20%, toutes durées confondues-le plus bas depuis les années 1940) et une côte d’amour toujours aussi forte. Habiter à Paris intra-muros est un rêve pour de nombreux ménages.

Mais on assiste à une « gentrification » de la capitale qui chasse les classes populaires. En 1998 : les catégories aisées représentaient 69% des propriétaires et les employés/ouvriers 15%. Aujourd’hui, les aisés compte pour 86% des propriétaires et les employés/ouvriers, seulement pour 5%.

La mixité sociale que nous connaissions, il y a quelques décades, dans nos immeubles haussmanniens, a laissé place à une capitale « élitiste ». Seule, une véritable politique publique en termes de construction logements sociaux, permettrait aux moins aisés de se loger à des prix abordables. Mais le prix du foncier en région parisienne (1500 à 2000€ le m2) pèse lourd dans le prix de revient et donc de vente des logements neufs.

 

 

Qui achète à Paris ?

 

Paris est une petite capitale en termes de surface et de hauteur d’immeubles. Aussi, la place manque.

Avec des taux de crédit historiquement bas et des encours en très forte croissance (1040 milliards d’euros de crédits immobiliers accordés en un an ; soit +6,3% vs l’année précédente), acheter de vient paradoxalement plus facile que de louer !

 

Pairs se vide chaque année de près de 12 000 habitants. L’hyper centre (du 1er au 4ème arrondissements) comportent 26% de logements où n’habitent plus les parisiens. Les locations de courte durée ont contribué à limiter le nombre de logements à la location ; raison pour laquelle la Mairie de Paris pourchasse les locations courtes comme celles de Airbnb.

 

3 profils des acquéreurs se démarquent nettement :

– les couples de cadres, tous deux actifs, sans enfants

– les investisseurs locatifs, face aux autres placements incertains

– les étrangers qui privilégient le premium et le luxe

 

Les prix immobiliers parisiens ont cru de +32% en 8 ans. Mais Lyon et Rennes de +36% et Bordeaux de +51% !

Mais Paris n’est pas prête d’être victime d’une bulle immobilière, en raison de 5 facteurs :

– la pénurie de biens

– les taux de crédit immobilier qui vont rester bas encore pour quelque temps

– la valeur refuge que représente l’immobilier

– la préparation de la retraite

– le vieillissement de la population avec des + de 80 ans qui restent majoritairement chez eux et donc une libération ralentie des logements.

 

1024 256 DES MURS À PARIS

Mais jusqu’où ira la baisse des taux immobiliers ?

En juillet, les taux immobiliers ont une nouvelle fois diminué. Ils enregistrent un nouveau record et la part de l’apport personnel ne cesse de reculer.

En juillet 2019, le taux moyen à 15 ans était à 0,96%, celui à 20 ans à 1,14% et celui à 25 ans à 1,37%. « Pour le 14ème mois consécutif, ils sont inférieurs au rythme de l’inflation », souligne l’observatoire Crédit Logement / CSA.

Les Français empruntent sur une période plus longue afin de pallier la hausse des prix dans les zones tendues et d’augmenter ainsi la surface achetée.

La durée des prêts bancaires a atteint 229 mois, soit un peu plus de 19 ans. « Depuis le début de 2014, les durées des prêts bancaires se sont allongées de 30 mois », constate l’observatoire qui précise que 41,3% des prêts sont sur 25 ans et plus.

 

Les taux sont inférieurs au rythme de l’inflation

Aujourd’hui qui s’endette s’enrichit. Avant c’était qui paie ses dettes s’enrichit.

A date l’inflation est supérieure au taux du crédit immobilier et en plus vous empruntez à taux fixe. C’est-à-dire que quelqu’un qui emprunte aujourd’hui à 1%, grave dans le marbre ce taux à 1% pour cinq, six, sept ans… la durée de détention de son prêt.

 

Actuellement, en 2019, pas moins de 99,97 % des Français empruntent à taux fixe, d’après les chiffres de Crédit Logement. Les banques qui proposent encore des taux révisables le font à des taux dissuasifs conduisant les emprunteurs à privilégier les taux fixes, très attractifs.

Aujourd’hui, il est conseillé d’emprunter au maximum. Les personnes qui ont du « cash » ont bien compris qu’il vaut mieux emprunter à taux négatif si l’on tient compte de l’inflation supérieure au taux de crédit!

Enfin, les risques d’endettement sont très contrôlés par les banques et il y a de grandes chances pour que l’acquéreur revende son bien avant la fin de l’échéance du prêt (mariage, enfants, divorce…)

 

 Ces taux historiquement bas poussent 3,5 millions de Français à vouloir acheter un bien

Depuis début 2019, le nombre de futurs acheteurs immobiliers, estimé à 3,5 millions, a progressé de 13% alors que le nombre de vendeurs évalué à 2,2 millions, lui, a progressé beaucoup moins vite. Les ménages veulent profiter des taux bas et 40% d’entre eux sont convaincus que les prix vont encore augmenter dans les 6 prochains mois. Le nombre record de transactions n’est pas près de décroître !

Dans les grandes villes, il y a un réel rapport de force entre les vendeurs et les acquéreurs ; ce qui a pour effet une hausse régulière des prix des biens immobiliers qui se vendent généralement sans négociation. Les biens dotés d’un bon plan, d’une belle luminosité et sans nuisance sonore, s’arrachent dans la journée, voire en quelques heures. Les immeubles anciens attirent la grande majorité des acquéreurs pour leur charme et leur histoire, ainsi qu’un prix du m2 moins élevé que dans le neuf.

Les petites surfaces connaissent une forte concurrence d’une part, entre les primo-accédants qui préfèrent acheter que louer et d’autre part, les investisseurs qui opte pour l’immobilier, valeur refuge vs d’autres placements et la Bourse.

Les biens familiaux optimisés en termes de plan et de nombres de chambres sont, quant à eux, très prisés.

1024 680 DES MURS À PARIS
immeuble à Paris

La baisse des prix de l’immobilier à Paris n’est pas pour cette année !

Depuis le creux de mai 2015, les prix de l’immobilier dans la capitale ont bondi de 27 %, profitant des taux d’emprunt toujours exceptionnellement bas.

L’allongement des durées de crédit (presque 20 ans en moyenne) permet d’emprunter plus à un taux faible et d’accroître ainsi son pouvoir d’achat immobilier.

En Île-de-France, les prix culminent à 6.010 euros le mètre carré et suivent le rythme effréné des périodes précédentes, avec une hausse de 4,6 % au premier trimestres 2019.

Mais c’est Paris et la proche banlieue qui tirent les prix à la hausse alors que la grande couronne reste stable.

Plus aucun arrondissement parisien n’est à moins de 8.000 euros le mètre carré !

Ainsi, il est important de lister vos critères cruciaux avant d’acquérir un logement, car il ne peut pas répondre à toutes les caractéristiques à la fois et ce, même pour les gros budgets. Choisir, c’est savoir renoncer à certaines choses !

 

Les prix parisiens affichent une belle dynamique

 

Après les hausses moyennes de 16% en 2016, de 6,1% en 2017 et de 5,5% en 2018, 2019 promet encore d’être très attractive. La barre des 10 000 € en moyenne / m2 devrait être passée au second semestre. Certains arrondissements sont déjà bien au-delà.

 

Arrondissements Prix moyen du m2* Fourchette haute* Evolution sur un an (au 1/02/19)  Caractéristiques
Paris 1 12 500€ 19 400€ +2,1% Petites surfaces rares
Paris 2 11 300€ 15 500€ +1,5% Marché étroit et branché
Paris 3 12 200€ 17 400€ +5,5% Le haut de gamme profite du Brexit
Paris 4 12 900€ 20 100€ +4,2% Les biens d’exception attirent les grands patrons
Paris 5 12 000€ 17 200€ +7,9% Un turn-over a minima et les petites surfaces s’arrachent
Paris 6 14 100€ 22 500€ +3,1% Le plus cher de Paris-Clientèle internationale
Paris 7 13 700€ 22 700€ +4,1% Des acquéreurs qui viennent de la finance
Paris 8 11 400€ 21 900€ +5,9% Les Français de Londres prennent position
Paris 9 10 800€ 14 000€ +7,9% Clientèle familiale, jeune et aisée
Paris 10   9 800€ 13 200€ +5,1% Ambiance bobo chic en progression et investisseurs pour le Nord du 10ème
Paris 11 10 050€ 13 200€ +4,2% Forte hausse des prix depuis un an
Paris 12   9 100€ 12 200€ +4,8% Encore abordable
Paris 13   8 900€ 12 300€ +4,3% Le moins cher de la rive gauche- Mixité sociale et disparité architecturale
Paris 14   9 900€ 13 600€ +5,6% Écart tarifaire entre les immeubles anciens et les grandes copropriétés des années 1970
Paris 15 10 000€ 13 100€ +4,2% Disparité entre les quartiers et pénurie de logements familiaux
Paris 16 10 800€ 15 600€ +3,8% Une clientèle jeune et familiale attirée par le Sud, beaucoup moins cher
Paris 17 12 000€ 13 500€ +5% Clientèle familiale CSP+ et attractivité des Batignolles pour les jeunes cadres et bobos
Paris 18   9 200€ 13 300€ +4,5% Les écarts de prix les plus importants
Paris 19   8 200€ 11 200€ +6,8% En pleine transformation et ébullition
Paris 20   8 600€ 11 200€ +5% Gambetta et Jourdain très prisés- Le prix des petites surfaces explose
  • Sources : notaires et agents immobiliers – Prix de vente net vendeur arrondis

Les prix de la proche banlieue ne sont pas en reste

 

Il s’agit d’un marché de report pour des célibataires et surtout les familles qui ne peuvent plus accéder aux biens parisiens intra-muros, mais qui exigent malgré tout de la qualité et de la praticité en termes de transports.

 

Situations Prix moyen du m2* Fourchette haute* Evolution sur un an (au 1/02/19) Caractéristiques
Asnières 6 600€   8 900€ +11% Les prix s’envolent entre Bécon et la Mairie
Boulogne-Billancourt

 

 8 300€ 11 600€ +5,4% La frontière entre le nord et le sud s’estompe. Arrivée de sièges sociaux et arrivée d’une école bilingue
Clichy 6 300€    8 200€ +12,1% Une majorité de jeunes couples avec enfant(s). 70% de locataires. Des programmes neufs en bord de Seine
Courbevoie 6 700€   8 800€ +6,1% Ouverture d’une école européenne en septembre. 2019
Issy-Les-Moulineaux

 

 7 900€ 10 400€ +2,3% Prolongation du 15ème. Desserte de la ligne de métro 12
Levallois 9 100€ 11 900€ +2,3% Annexe du 17ème arrondissement. Les 3 et 4 pièces sont les plus recherchés
Montreuil 5 800€   8 400€ +18,9% Lieux culturels et commerces bobos. Le haut Montreuil va exploser avec l’arrivée dans 3 ans de la ligne 11 du métro
Montrouge 7 300€   9 600€ +2,2% Extension du 14ème pour les cadres mais peu de biens à vendre. Va profiter du Grand Paris
Nanterre 5 000€   6 800€ +2,2% Pour le nouveau quartier Nanterre-Université, une clientèle qui vient de Suresnes, Puteaux, Rueil.
Neuilly-sur-Seine 10300€ 14 500€ +2,9% Pénurie de biens à la vente. Triangle d’or : Pasteur-Mairie-Sablons. Acheteurs de retour de Londres
Pantin 5 400€   7 500€ +2,4% Le nouveau « Brooklyn ». Très peu de biens à vendre dont ¼ dans le neuf.
Saint-Ouen 5 400€   7 000€ +4,5% 7 acquéreurs sur 10 viennent de Paris. Demande de grandes surfaces
Versailles 7 600€ 10 500€ +1,6% Les quadras désireux de se constituer un patrimoine et les primo-accédant qui travaillent dans la capitale
Vincennes 8 800€  11 900€ +4,3% Un marché très dynamique
Saint-Mandé 9 400€  12 800€ +4,3% Un marché très dynamique
  • Sources : notaires et agents immobiliers – Prix de vente net vendeur arrondis
1024 683 DES MURS À PARIS

Bien cerner les frais liés à un achat immobilier

Il est important d’estimer tous les frais à prendre en compte et dont vous devrez vous acquitter au moment de la vente.

Pour l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien, votre budget doit prendre en compte : le coût d’acquisition, les honoraires d’agence, les remboursements du crédit, les frais de dossier, les frais de garantie bancaire, l’assurance liée au crédit, les frais de notaire, les travaux de rénovation, les charges de copropriété, la taxe foncière et la taxe d’habitation.

 

Pas de panique ! Ces divers frais ne demandent qu’à être maîtrisés préalablement à la recherche de votre bien idéal. Il suffit d’ajuster parfaitement votre budget global par rapport à vos revenus récurrents.

 

 

L’emprunt immobilier

 

Avant toute recherche, il est indispensable d’avoir validé votre capacité d’emprunt auprès de votre banque ou d’un courtier.

Une fois le bien trouvé et éventuellement négocié en fonction de son attractivité (beaucoup de visites ou non et un nombre d’acquéreurs important ou pas), il vous reste à obtenir un crédit immobilier avec un taux le plus faible possible.

 

Acheter avec ou sans apport est possible. L’idéal est d’avoir 10% d’apport personnel qui couvrira notamment les frais de notaire (environ 7,5%).

Certains prêts à coût réduit peuvent être considérés par les banques comme un apport personnel : prêt à taux zéro, 1% logement, prêt épargne logement (PEL), prêts pour les fonctionnaires.

 

Si votre profil professionnel est rassurant, la banque peut envisager de vous accorder un emprunt sans apport pour la totalité du prix de l’acquisition : prix du bien, frais de notaire, frais de garantie, frais d’assurance, frais de dossier, travaux.

 

Les mensualités d’un emprunt ne doivent pas dépasser 33% des revenus mensuels ; voire 40% pour les hauts revenus.

Aujourd’hui on peut emprunter sur plus de 25 ans mais plus la durée est longue, plus l’emprunt coûte cher.

Pensez à négocier zéro frais de remboursement anticipé car 50% des emprunts sont remboursés avant la fin du prêt (évolution dans la vie qui pousse à déménager).

 

 

 

Les autres frais liés à l’emprunt

 

Il faut aussi bien négocier les frais liés à l’emprunt : garantie, assurance, frais de dossier.

 

La garantie : elle permet à la banque de se rembourser si vous ne pouvez plus honorer votre emprunt.

Elle peut revêtir plusieurs formes : hypothèque, PPD, caution.

– L’hypothèque, la plus chère, représente des frais de 3% environ du prix du bien hypothéqué et 1% supplémentaire en cas de mainlevée de l’hypothèque dans le cas où vous vendez le bien avant la fin du prêt ou moins de 2 ans après le remboursement de l’emprunt.

– Le privilège de prêteur de denier (PPD) : même principe que l’hypothèque mais légèrement moins cher.

– La caution, la moins chère (2 à 3% du montant emprunté) et la plus courante pour les bons dossiers. Ce sont des organismes qui se portent caution pour l’emprunteur auprès des banques.

 

L’assurance : elle couvre le décès et l’invalidité. Mais aussi le chômage en option.

Les banques vous proposent leurs assurances (accords négociés avec des compagnies partenaires) mais faîtes jouer la concurrence pour une couverture identique.

Vous économiserez certainement de manière significative.

 

Les frais de dossier : ils peuvent facilement atteindre 1 000 €. Il est tout à fait possible de les réduire, voire de les supprimer !