Acheter un passoire thermique, c’est souvent accéder à un bien moins cher, avec un gros potentiel de valorisation après travaux. Mais c’est aussi accepter des contraintes réglementaires, financières et techniques importantes, surtout avec le durcissement progressif des interdictions de location pour les logements classés F et G.
Qu’appelle-t-on une passoire thermique ?
Une passoire thermique est un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), c’est-à-dire très énergivore et fortement émetteur de CO₂. En pratique, ces biens consomment plus de 330 kWh d’énergie primaire par m² et par an, ce qui se traduit par des factures de chauffage dépassant souvent 3 000 € annuels pour un appartement parisien de 70 m², un inconfort thermique marqué (froid en hiver, chaleur étouffante en été) et une dévalorisation progressive sur le marché de l’ancien.
En France, plusieurs millions de logements sont concernés, notamment dans le parc ancien, construit avant le milieu des années 1970. Ce sont justement ces biens qui se retrouvent de plus en plus sur le marché, car la réglementation encadre sévèrement leur mise en location.
Le contexte réglementaire à connaître
Depuis 2025, les logements classés G sont progressivement interdits à la location, avec une interdiction de signer de nouveaux baux pour les passoires les plus énergivores. La loi Climat et Résilience prévoit un calendrier d’interdiction par classes DPE, qui s’étend ensuite aux autres passoires thermiques, ce qui réduit la marge de manœuvre des propriétaires bailleurs qui ne rénovent pas.
Par ailleurs, les loyers des passoires thermiques sont gelés : il n’est plus possible d’augmenter le loyer sans travaux de rénovation énergétique permettant d’améliorer la classe DPE. Le DPE est désormais opposable, ce qui signifie que le propriétaire peut être tenu responsable en cas de diagnostic erroné ou trompeur.
L’énergie primaire désigne l’énergie contenue dans les ressources naturelles avant toute transformation humaine, comme le gaz naturel, le fioul, le bois, le pétrole brut, ou la chaleur produite par les centrales nucléaires (par convention).
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Les principaux avantages à l’achat d’une passoire thermique
Le premier atout d’une passoire thermique, c’est le prix d’achat
Souvent, ce prix peut être inférieur d’environ 10% à 20% par rapport à un logement similaire mieux classé énergétiquement. Dans certains cas, cette décote peut atteindre jusqu’à 30% voire plus en fonction de l’ancienneté, de la localisation et des travaux à prévoir, d’autant plus que certains chantiers lourds peuvent durer plusieurs mois.
Cette marge permet une négociation plus favorable, notamment dans les marchés tendus comme Paris ou certains secteurs de l’Île-de-France.
Le deuxième atout est la marge de valorisation importante
En rénovant un logement classé F ou G pour le faire remonter à une bonne classe DPE, la plus-value potentielle à la revente peut être significative, surtout dans les marchés comme Paris où la sensibilité au DPE s’accroît. Pour un investisseur locatif, un bien acheté avec décote et correctement rénové peut offrir un meilleur rendement une fois les travaux réalisés et le logement redevenu « louable ».
Les aides financières et les leviers de financement
L’un des grands intérêts d’acheter une passoire thermique réside dans l’accès à de nombreuses aides à la rénovation énergétique. Selon le profil (propriétaire occupant, bailleur), ces aides peuvent prendre la forme de primes, de certificats d’économie d’énergie ou d’avantages fiscaux liés à certains dispositifs.
MaPrimeRénov’, accessible aux propriétaires occupants et bailleurs selon les revenus, avec des montants pouvant atteindre 80 000 € pour une rénovation globale passant au moins deux classes DPE.
Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE), versés par les fournisseurs d’énergie, offrent des primes pour l’isolation, le chauffage ou la ventilation, souvent cumulables avec d’autres dispositifs.
L’Éco-PTZ permet de financer jusqu’à 50 000 € de travaux sans intérêts sur 20 ans, tandis que les aides locales (régions, villes) comme celles en Île-de-France complètent ces offres nationales.
Pour l’investissement locatif, le dispositif Denormandie propose une réduction d’impôt sur le revenu (jusqu’à 21% du prix d’achat) pour les travaux dans des zones ciblées, incluant souvent la performance énergétique.
Il est parfois possible de déduire fiscalement une partie des travaux de rénovation énergétique dans le cadre d’un investissement locatif, ce qui améliore le bilan global de l’opération. Certaines aides sont conditionnées à un gain de plusieurs classes DPE, ce qui incite à concevoir un projet global plutôt que de petits travaux ponctuels.
Où trouver des informations détaillées sur les aides possibles
Consultez le site officiel france-renov.gouv.fr pour un accompagnement personnalisé, un simulateur d’aides et la mise en relation avec des professionnels RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).
L’ ADEME publie des guides actualisés sur le calendrier des aides et les conditions d’éligibilité.
Des Murs à Paris peut vous orienter vers ces ressources et vous accompagner dans le montage de dossier pour sécuriser votre projet d’acquisition et de rénovation à Paris ou en Île-de-France.
Le troisième atout est d’accéder à un quartier recherché
Pour un acheteur qui souhaite habiter le bien, la passoire thermique peut être une opportunité de se positionner dans un quartier recherché à un tarif plus accessible, quitte à réaliser les travaux en plusieurs phases.
C’est aussi l’occasion de concevoir un logement à son image, avec un vrai projet d’architecture intérieure, de confort thermique et acoustique, et pas simplement un simple rafraîchissement.
Une rénovation énergétique bien pensée améliore fortement le confort de vie : températures plus stables, moins de courants d’air, meilleure qualité de l’air intérieur et une facture énergétique nettement allégée sur le long terme.
Dans une ville comme Paris, transformer une passoire thermique en véritable cocon performant peut devenir un véritable projet de vie, particulièrement pour des CSP+ ou des expatriés qui cherchent à s’installer durablement.
Les inconvénients majeurs (et très concrets) d’acheter une passoire thermique
Sous-estimer le coût réel des travaux
Il peut largement dépasser les estimations initiales si le diagnostic de départ est incomplet. Isolation, changement de système de chauffage, menuiseries, ventilation, parfois reprise de structure ou de réseaux. Le budget peut rapidement grimper, surtout dans l’ancien et dans les copropriétés de centre-ville.
C’est pourquoi lorsque vous acheter une passoire thermique, Des Murs à Paris vous offre un pré-chiffrage des travaux avec une entreprise de rénovation partenaire pour vous permettre d’anticiper votre budget global d’installation. Et ce n’est pas le seul atout ! Je découvre les atouts
L’inconfort thermique et la facture énergétique
Tant que les travaux ne sont pas réalisés, un logement mal isolé est coûteux à chauffer, difficile à refroidir l’été et souvent désagréable à vivre au quotidien.
Pour un investisseur locatif, la vacance locative imposée par les travaux impacte lourdement la trésorerie, Surtout si les travaux sont importants comme l’isolement par l’extérieur ou le remplacement complet des réseaux de chauffage qui peuvent durer plusieurs mois. Ils génèrent des loyers manqués et des frais fixes (charges de copropriété, taxes) qui s’accumulent sans rentrées correspondantes.
Les risques bancaires et les contraintes de financement
De plus en plus d’établissements bancaires se montrent prudents face aux projets d’achat de passoires thermiques, notamment pour l’investissement locatif. Certains appliquent des taux plus élevés, d’autres exigent un plan de travaux précis ou une enveloppe globale plus importante d’apport pour compenser le risque.
Le financement des travaux eux-mêmes doit être anticipé : prêt travaux, prêt rénovation énergétique, intégration des travaux dans le prêt global… tout cela suppose un montage solide et des devis détaillés dès la phase d’offre d’achat. Sans cette préparation, le risque est de se retrouver avec un bien difficile à louer ou à revendre, faute d’avoir les moyens de le remettre à niveau.
Là encore, Des Murs à Paris sont là pour vous accompagner tout au long de votre projet.
L’évolution du marché immobilier en France
Le marché immobilier français intègre de plus en plus la performance énergétique dans les prix et la décote sur les passoires thermiques a tendance à se renforcer à mesure que les contraintes réglementaires s’alourdissent. les biens bien classés (A à C au DPE) se vendent plus rapidement et à des tarifs supérieurs, tandis que les passoires thermiques subissent une décote croissante – 15 à 25 % selon les études récentes – qui s’accentue avec le durcissement des interdictions de localisation.
Ainsi, un logement classé F ou G non rénové risque de devenir plus difficile à revendre à moyen terme. Les acheteurs potentiels, informés des contraintes réglementaires et des coûts de travaux futurs, exigeront des rabais plus importants pour compenser ces risques, rendant la transaction plus longue et moins rentable par rapport à un bien déjà performant. Cette évolution est particulièrement marquée à Paris et en Île-de-France, où la demande pour des logements décents et éco-responsables s’intensifie.
À l’inverse, un bien ancien rénové de façon ambitieuse et bien documentée (DPE à l’appui, factures de travaux, garanties) devient particulièrement attractif pour des acheteurs qui recherchent à la fois le charme de l’ancien et la sécurité énergétique. À Paris ou en petite couronne, ce différentiel de perception peut faire une vraie différence sur la valeur finale.
Tableau récapitulatif : Atouts vs Inconvénients
Critère | Avantages principaux | Inconvénients principaux |
Prix d’achat | Décote par rapport à un bien non classé DPE F ou G, marge de négociation plus forte | Revente plus difficile si aucune rénovation n’est faite |
Rendement / valorisation | Potentiel de plus-value importante après rénovation énergétique | Vacance locative et aléas de marché pendant les travaux |
Confort et usage | Confort nettement amélioré après travaux, factures énergétiques réduites | Inconfort et factures élevées tant que le logement reste une passoire thermique |
Aides et fiscalité | Accès à aides, primes et dispositifs fiscaux orientés rénovation | Complexité des dossiers et conditions parfois strictes |
Réglementation/localisation | Après travaux, possibilité de louer à bon niveau de loyer | Interdiction progressive de localisation des classes F et G, gel des loyers |
Financement bancaire | Projet valorisé si rénovation globale bien ficelée | Banques parfois réticentes, taux plus élevés ou exigences d’apport |
Conclusion
Alors comment bien aborder un achat de passoire thermique ?
Avant de se lancer, il est indispensable d’intégrer les travaux budgétaires dans le budget global, en obtenant des devis détaillés et en prévoyant une marge pour les imprévus.
Il est recommandé de s’appuyer sur un DPE récent, des audits énergétiques complémentaires et, idéalement, sur des professionnels (architectes, bureaux d’études, artisans qualifiés) pour chiffrer un scénario réaliste.
Pour un projet parisien ou francilien, l’enjeu est de trouver l’équilibre entre la localisation (quartier, transports, qualité de l’immeuble), la décote obtenue, la technique des travaux réalisable et votre horizon de détention.
Avec un accompagnement spécialisé, un réseau d’artisans habitués à ces problématiques et une véritable stratégie de rénovation, un passoire thermique peut devenir une belle opportunité plutôt qu’un gouffre financier.
N’hésitez pas à faire appel à un chasseur immobilier pour bien aborder votre achat d’une passoire thermique.
