Archives mensuelles :

septembre 2019

1024 256 DES MURS À PARIS

Mais jusqu’où ira la baisse des taux immobiliers ?

En juillet, les taux immobiliers ont une nouvelle fois diminué. Ils enregistrent un nouveau record et la part de l’apport personnel ne cesse de reculer.

En juillet 2019, le taux moyen à 15 ans était à 0,96%, celui à 20 ans à 1,14% et celui à 25 ans à 1,37%. « Pour le 14ème mois consécutif, ils sont inférieurs au rythme de l’inflation », souligne l’observatoire Crédit Logement / CSA.

Les Français empruntent sur une période plus longue afin de pallier la hausse des prix dans les zones tendues et d’augmenter ainsi la surface achetée.

La durée des prêts bancaires a atteint 229 mois, soit un peu plus de 19 ans. « Depuis le début de 2014, les durées des prêts bancaires se sont allongées de 30 mois », constate l’observatoire qui précise que 41,3% des prêts sont sur 25 ans et plus.

 

Les taux sont inférieurs au rythme de l’inflation

Aujourd’hui qui s’endette s’enrichit. Avant c’était qui paie ses dettes s’enrichit.

A date l’inflation est supérieure au taux du crédit immobilier et en plus vous empruntez à taux fixe. C’est-à-dire que quelqu’un qui emprunte aujourd’hui à 1%, grave dans le marbre ce taux à 1% pour cinq, six, sept ans… la durée de détention de son prêt.

 

Actuellement, en 2019, pas moins de 99,97 % des Français empruntent à taux fixe, d’après les chiffres de Crédit Logement. Les banques qui proposent encore des taux révisables le font à des taux dissuasifs conduisant les emprunteurs à privilégier les taux fixes, très attractifs.

Aujourd’hui, il est conseillé d’emprunter au maximum. Les personnes qui ont du « cash » ont bien compris qu’il vaut mieux emprunter à taux négatif si l’on tient compte de l’inflation supérieure au taux de crédit!

Enfin, les risques d’endettement sont très contrôlés par les banques et il y a de grandes chances pour que l’acquéreur revende son bien avant la fin de l’échéance du prêt (mariage, enfants, divorce…)

 

 Ces taux historiquement bas poussent 3,5 millions de Français à vouloir acheter un bien

Depuis début 2019, le nombre de futurs acheteurs immobiliers, estimé à 3,5 millions, a progressé de 13% alors que le nombre de vendeurs évalué à 2,2 millions, lui, a progressé beaucoup moins vite. Les ménages veulent profiter des taux bas et 40% d’entre eux sont convaincus que les prix vont encore augmenter dans les 6 prochains mois. Le nombre record de transactions n’est pas près de décroître !

Dans les grandes villes, il y a un réel rapport de force entre les vendeurs et les acquéreurs ; ce qui a pour effet une hausse régulière des prix des biens immobiliers qui se vendent généralement sans négociation. Les biens dotés d’un bon plan, d’une belle luminosité et sans nuisance sonore, s’arrachent dans la journée, voire en quelques heures. Les immeubles anciens attirent la grande majorité des acquéreurs pour leur charme et leur histoire, ainsi qu’un prix du m2 moins élevé que dans le neuf.

Les petites surfaces connaissent une forte concurrence d’une part, entre les primo-accédants qui préfèrent acheter que louer et d’autre part, les investisseurs qui opte pour l’immobilier, valeur refuge vs d’autres placements et la Bourse.

Les biens familiaux optimisés en termes de plan et de nombres de chambres sont, quant à eux, très prisés.

1024 680 DES MURS À PARIS
immeuble à Paris

La baisse des prix de l’immobilier à Paris n’est pas pour cette année !

Depuis le creux de mai 2015, les prix de l’immobilier dans la capitale ont bondi de 27 %, profitant des taux d’emprunt toujours exceptionnellement bas.

L’allongement des durées de crédit (presque 20 ans en moyenne) permet d’emprunter plus à un taux faible et d’accroître ainsi son pouvoir d’achat immobilier.

En Île-de-France, les prix culminent à 6.010 euros le mètre carré et suivent le rythme effréné des périodes précédentes, avec une hausse de 4,6 % au premier trimestres 2019.

Mais c’est Paris et la proche banlieue qui tirent les prix à la hausse alors que la grande couronne reste stable.

Plus aucun arrondissement parisien n’est à moins de 8.000 euros le mètre carré !

Ainsi, il est important de lister vos critères cruciaux avant d’acquérir un logement, car il ne peut pas répondre à toutes les caractéristiques à la fois et ce, même pour les gros budgets. Choisir, c’est savoir renoncer à certaines choses !

 

Les prix parisiens affichent une belle dynamique

 

Après les hausses moyennes de 16% en 2016, de 6,1% en 2017 et de 5,5% en 2018, 2019 promet encore d’être très attractive. La barre des 10 000 € en moyenne / m2 devrait être passée au second semestre. Certains arrondissements sont déjà bien au-delà.

 

Arrondissements Prix moyen du m2* Fourchette haute* Evolution sur un an (au 1/02/19)  Caractéristiques
Paris 1 12 500€ 19 400€ +2,1% Petites surfaces rares
Paris 2 11 300€ 15 500€ +1,5% Marché étroit et branché
Paris 3 12 200€ 17 400€ +5,5% Le haut de gamme profite du Brexit
Paris 4 12 900€ 20 100€ +4,2% Les biens d’exception attirent les grands patrons
Paris 5 12 000€ 17 200€ +7,9% Un turn-over a minima et les petites surfaces s’arrachent
Paris 6 14 100€ 22 500€ +3,1% Le plus cher de Paris-Clientèle internationale
Paris 7 13 700€ 22 700€ +4,1% Des acquéreurs qui viennent de la finance
Paris 8 11 400€ 21 900€ +5,9% Les Français de Londres prennent position
Paris 9 10 800€ 14 000€ +7,9% Clientèle familiale, jeune et aisée
Paris 10   9 800€ 13 200€ +5,1% Ambiance bobo chic en progression et investisseurs pour le Nord du 10ème
Paris 11 10 050€ 13 200€ +4,2% Forte hausse des prix depuis un an
Paris 12   9 100€ 12 200€ +4,8% Encore abordable
Paris 13   8 900€ 12 300€ +4,3% Le moins cher de la rive gauche- Mixité sociale et disparité architecturale
Paris 14   9 900€ 13 600€ +5,6% Écart tarifaire entre les immeubles anciens et les grandes copropriétés des années 1970
Paris 15 10 000€ 13 100€ +4,2% Disparité entre les quartiers et pénurie de logements familiaux
Paris 16 10 800€ 15 600€ +3,8% Une clientèle jeune et familiale attirée par le Sud, beaucoup moins cher
Paris 17 12 000€ 13 500€ +5% Clientèle familiale CSP+ et attractivité des Batignolles pour les jeunes cadres et bobos
Paris 18   9 200€ 13 300€ +4,5% Les écarts de prix les plus importants
Paris 19   8 200€ 11 200€ +6,8% En pleine transformation et ébullition
Paris 20   8 600€ 11 200€ +5% Gambetta et Jourdain très prisés- Le prix des petites surfaces explose
  • Sources : notaires et agents immobiliers – Prix de vente net vendeur arrondis

Les prix de la proche banlieue ne sont pas en reste

 

Il s’agit d’un marché de report pour des célibataires et surtout les familles qui ne peuvent plus accéder aux biens parisiens intra-muros, mais qui exigent malgré tout de la qualité et de la praticité en termes de transports.

 

Situations Prix moyen du m2* Fourchette haute* Evolution sur un an (au 1/02/19) Caractéristiques
Asnières 6 600€   8 900€ +11% Les prix s’envolent entre Bécon et la Mairie
Boulogne-Billancourt

 

8 300€ 11 600€ +5,4% La frontière entre le nord et le sud s’estompe. Arrivée de sièges sociaux et arrivée d’une école bilingue
Clichy 6 300€    8 200€ +12,1% Une majorité de jeunes couples avec enfant(s). 70% de locataires. Des programmes neufs en bord de Seine
Courbevoie 6 700€   8 800€ +6,1% Ouverture d’une école européenne en septembre. 2019
Issy-Les-Moulineaux

 

7 900€ 10 400€ +2,3% Prolongation du 15ème. Desserte de la ligne de métro 12
Levallois 9 100€ 11 900€ +2,3% Annexe du 17ème arrondissement. Les 3 et 4 pièces sont les plus recherchés
Montreuil 5 800€   8 400€ +18,9% Lieux culturels et commerces bobos. Le haut Montreuil va exploser avec l’arrivée dans 3 ans de la ligne 11 du métro
Montrouge 7 300€   9 600€ +2,2% Extension du 14ème pour les cadres mais peu de biens à vendre. Va profiter du Grand Paris
Nanterre 5 000€   6 800€ +2,2% Pour le nouveau quartier Nanterre-Université, une clientèle qui vient de Suresnes, Puteaux, Rueil.
Neuilly-sur-Seine 10300€ 14 500€ +2,9% Pénurie de biens à la vente. Triangle d’or : Pasteur-Mairie-Sablons. Acheteurs de retour de Londres
Pantin 5 400€   7 500€ +2,4% Le nouveau « Brooklyn ». Très peu de biens à vendre dont ¼ dans le neuf.
Saint-Ouen 5 400€   7 000€ +4,5% 7 acquéreurs sur 10 viennent de Paris. Demande de grandes surfaces
Versailles 7 600€ 10 500€ +1,6% Les quadras désireux de se constituer un patrimoine et les primo-accédant qui travaillent dans la capitale
Vincennes 8 800€  11 900€ +4,3% Un marché très dynamique
Saint-Mandé 9 400€  12 800€ +4,3% Un marché très dynamique
  • Sources : notaires et agents immobiliers – Prix de vente net vendeur arrondis