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mai 2019

1024 684 DES MURS À PARIS

L’immobilier confirme sa « valeur refuge »

L’immobilier est dopé par des taux d’intérêt toujours historiquement bas.

En 10 ans, le coût du crédit immobilier a été divisé par 4 !

En mars/avril 2019, les planchers records d’il y a 2 ans ont été atteints. Comptez en moyenne 1,50% sur 20 ans (et moins de 1% pour les meilleurs dossiers) et 1,35% sur 15 ans.

 

Ce qui a eu pour conséquence un nombre de transactions en forte augmentation sur le territoire national ; soit près d’un million de biens vendus en 2018 avec une très grande majorité dans l’immobilier ancien.

En 20 ans, l’immobilier a progressé bien plus que l’inflation et surtout que le CAC 40 qui a subi les deux chocs de la « bulle internet » et de la crise des « subprimes ».

Alors que l’immobilier parisien a connu une croissance de sa valeur de +308% en 20 ans (+153% en France), l’inflation n’a enregistré qu’une augmentation de +32%.

 

L’immobilier parisien est un marché de pénurie

Mais les taux d’intérêt très bas du crédit immobilier ne sont pas les seuls à expliquer le fort déséquilibre entre une demande croissante et une offre restreinte.

La convergence de plusieurs facteurs joue tout particulièrement dans les grandes villes et surtout à Paris :

  • les locations pas assez nombreuses et très chères
  • peu de constructions de logements neufs (500/an)
  • le vieillissement de la population qui diffère la libération des logements
  • le fort taux de divorce qui amène à « dédoubler » le logement
  • le retour des familles de Londres (effet Brexit)
  • l’horizontalité de Paris ; donc pas de tours qui « entassent » les logements

Ainsi, il y a près de 3 acquéreurs pour un bien en vente ; ce qui explique la poursuite de la hausse des prix.

 

En 2017/2018, le prix moyen du m2 a augmenté de près de 15% en moyenne à Paris. Et depuis le début de l’année 2019, la hausse, bien que plus limitée, perdure.

La proche banlieue n’est pas de reste ! Neuilly, Levallois, Boulogne, Issy-les-Moulineaux, Montreuil, Pantin, Saint-Ouen, connaissent de la vigueur. Sans omettre de citer le futur « Grand Paris » qui va dynamiser la petite couronne avec le développement des transports.

 

A Paris, il n’y a pas un mais des marchés immobiliers

Le prix moyen du m2 cache de grandes disparités. Malgré tout, on constate que Paris est de plus en plus habité par une clientèle plutôt aisée, chassant ainsi les ouvriers et employés.

Le prix moyen du m2 varie entre 7 000 € et plus de 25 000 € selon les arrondissements et les quartiers. Il est à noter que l’Est de Paris dont les prix sont moins élevés que l’Ouest, ont plus progressé en %. Le prix moyen du m2 à Paris a maintenant atteint la barre des 10 000 € avec un seuil d’environ 12 000 € pour un bien de qualité situé dans un bon quartier.

Compte-tenu de la très forte demande de logements et du peu de biens de qualité, un bien correct au juste prix se vend en quelques heures !

Les acquéreurs connaissent donc une vive concurrence entre eux et aussi face aux investisseurs internationaux : expatriés et européens en tête puis les autres nationalités.

 

Paris se trouve aujourd’hui dans le Top 5 du classement des grandes villes mondiales en termes de prix (derrière Hong Kong, Londres, New-York, Los Angeles). Mais quoi qu’il en soit Paris appartient encore aux parisiens car seulement moins de 10% des propriétaires sont des étrangers.

En revanche, pour les biens premium supérieurs à 2 millions d’euros, 50% des détenteurs sont étrangers.