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mars 2019

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Immobilier de prestige : existe-t-il un « off market » ?

L’immobilier « off market » qui signifie littéralement « hors du marché » est difficilement accessible et ne concerne qu’un nombre très retreint de biens au regard de l’offre globale disponible. Il est estimé à près de 10% du marché et pour y accéder il faut avoir un excellent profil d’acquéreur (budget, conditions de financement).
Ce marché immobilier parallèle constitue la chasse gardée des agences immobilières de prestige et des chasseurs immobiliers.
Il s’agit la plupart du temps de biens d’exception vendus dans la plus grande discrétion, aucune annonce immobilière n’ayant été publiée. Ils sont plutôt rares (terrasse avec vue panoramique, maison au coeur de Paris) et il est donc crucial de les visiter en premier.
Ce marché immobilier parallèle ultra confidentiel est réservé à une clientèle à la fois très aisée et exigeante (la fourchette de prix avoisine les 3 000 000 €).
 
 

Un concept avantageux pour les vendeurs

 
S’il ne saurait convenir au plus grand nombre, le « off market » est très apprécié par ceux qui y ont recours. Du côté des vendeurs, tout d’abord, pour lesquels le « off market » est synonyme de discrétion : aucune photo sur le web ni dans les pages d’un catalogue.
La mise en vente de leur hôtel particulier ou de leur loft ne sera alors connue que de quelques initiés, triés sur le volet. De plus, proposer un bien sur le « off market » contribue, en en officialisant le caractère à la fois rare et exclusif, à faire grimper sa valeur. Préparez-vous donc à payer le m2 à un prix bien supérieur à la moyenne constaté dans le même secteur géographique.
Enfin, opter pour le « off market » permet bien souvent, par le biais d’un ciblage accru, de vendre un bien plus rapidement que s’il avait fait l’objet d’un mandat exclusif. La force du réseau et la richesse du carnet d’adresses (ainsi que de ceux qui y figurent!) de l’intermédiaire en charge de la transaction sont par conséquent essentielles.
 
 

Un processus intéressant pour les acheteurs

 
Quant aux acheteurs en quête d’un bien immobilier de prestige, ils apprécient également la grande confidentialité confinant à l’anonymat que leur garantit le « off market ». À l’image d’un célèbre joueur de football suédois adepte des punchlines qui avait dû renoncer à louer un hôtel particulier – situé dans la très chic Villa Montmorency – dont le propriétaire, en apprenant que son futur locataire était millionnaire, n’avait pas hésité à revoir le loyer à la hausse ! Faire l’acquisition d’un bien sur le « off market », en dehors des agences immobilières classiques, c’est aussi l’assurance de devenir propriétaire d’un logement rare et exclusif. Enfin, le nombre d’acquéreurs étant considérablement réduit, la concurrence peut se révéler moins féroce que sur le marché immobilier traditionnel.
Mais on peut transposer le « off market » à des biens plus courants et non exceptionnels. Dans ce cas, il s’agit plutôt de biens proposés un ou deux jour(s) avant leur diffusion par annonces. Et là, c’est la « prime » à celui qui visitera en premier.
Le rôle du chasseur immobilier est crucial pour avoir l’information en temps réel par son réseau pour organiser une visite au pied levé face à une concurrence effrénée d’acheteurs potentiels.

1024 768 DES MURS À PARIS

Dans quoi investir en 2019 ?

Face à l’incertitude de la bourse et à la baisse des rendements des contrats d’assurance-vie et des livrets d’épargne, l’immobilier locatif fait plus que jamais figure d’investissement de choix pour 2019.
 
L’immobilier a toujours été une valeur sûre. Stimulé par des taux d’intérêt de l’emprunt immobilier très bas, le marché a été très dynamique en 2018. D’ailleurs, selon une étude menée par l’Ifop et Cafpi en mars 2018, 34% des Français entre 25 et 65 ans souhaite acquérir un bien immobilier dans les 5 prochaines années. Les analystes du marché immobilier entrevoient une poursuite de la légère remontée des taux, mais ceux-ci devraient rester encore très avantageux. Selon le Crédit Agricole, les taux moyens pourraient atteindre 1,55% en décembre 2019.
 
 

Les rendements du livret A et de l’assurance-vie sont en chute libre

 
Le livret A est à la peine. En effet, le gouvernement a pris la décision cet automne 2018 de maintenir son taux de rémunération à 0,75% jusqu’en 2020. C’est-à- dire le maintenir à un niveau nettement inférieur à celui de l’inflation. Celle-ci était de 2,1% en 2018, et devrait atteindre 1,7% en 2019. C’est donc une bien mauvaise nouvelle pour les 56 millions de titulaires du Livret A en 2018.
 
La tendance est identique pour ce qui est du Livret de développement durable et le Plan Epargne Logement (PEL) : leurs taux d’intérêts ont baissé ces deux dernières années. Le taux de rémunération du PEL est passé de 2,5% de 2003 à 2015 à 1% depuis le 1er août 2016. Les taux d’intérêt devraient rester sous le niveau de l’inflation.
L’attractivité des contrats d’assurance-vie a connu des difficultés car ils ont subi, eux aussi, la baisse générale des taux d’intérêt.
Toutefois, cette tendance pourrait s’inverser pour 2019. Le taux d’intérêt des assurances-vie pourrait passer de 1,4% en 2018 à 1,5% en 2019.
 
 

Et la Bourse ?

 
Et bien elle est risquée ! Les marchés financiers ont été en forte baisse en 2018.
Malgré une croissance mondiale à 3,7 % cette année, les Bourses ont connu de fortes baisses depuis le 1er janvier, notamment en décembre 2018.
Ambiance morose pour les marchés financiers en cette fin d’année. Après une bonne année 2017, la plupart des indices terminent 2018 en baisse, notent Les Echos.
Depuis le 1er janvier 2018, le CAC 40 a perdu environ 13 % et l’Euro Stoxx 50 plus de 15 %. La situation n’est guère meilleure hors Europe, puisque le Nasdaq baisse de 10 % en un an, quand le Dow Jones perd près de 12 %. Le Nikkei, lui, a perdu 11 % depuis le début de l’année.
La Bourse de Wall Street connaît sa pire année depuis dix ans et la crise de 2008. 
Mais la guerre commerciale lancée par les États-Unis contre la Chine a exacerbé les inquiétudes sur l’économie chinoise et renforcé l’incertitude qui pesait sur les marchés.
Pour l’année 2019, la banque d’investissement Goldman Sachs prévoit un bond modeste des marchés financiers. La banque d’investissement voit une hausse de 12% des actions émergentes, grâce à une amélioration économique mondiale, et une dépréciation faible du dollar américain.
 
En conclusion, l’immobilier locatif adossé au statut fiscal de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un investissement plus sûr et pérenne. Dans ce cas, vous pourrez miser sur un déficit foncier pendant plus de 10 ans (déduction des frais d’acquisition, des charges, des travaux et ameublement + amortissement de la valeur du bien) aboutissant à ne pas payer d’impôts sur les recettes locatives pendant de nombreuses années.