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juillet 2018

1024 683 DES MURS À PARIS

Les 4 questions à se poser avant de souscrire l’assurance de son crédit immobilier

Vous avez âprement négocié le prix de vente de votre appartement ou de votre maison et décroché un taux avantageux pour votre prêt. Mais il ne faut pas se relâcher ! Il reste à choisir l’assurance emprunteur qui collera le mieux à votre situation personnelle et vous couvrira bien en cas de pépin… sans trop gonfler le coût du crédit.
Le contexte est propice. Une nouvelle loi vous permet de faire jouer la concurrence et donc de ne plus se voir imposer l’assurance proposée par la banque.
Vous pouvez choisir votre assureur mais, pour accorder le crédit, la banque exigera que vous soyez couvert contre certains risques. Pour un investissement locatif, sont demandées les garanties décès et perte totale et irréversible d’autonomie. Pour une résidence principale, il faut en sus être protégé en cas d’arrêt de travail (ITT, incapacité temporaire totale) et d’invalidité permanente totale. La garantie invalidité permanente partielle est aussi conseillée.
 
 

1- Quelles sont les exclusions de garanties, les situations non couvertes ?

La pratique d’un sport à risque, la conduite d’un deux-roues de plus de 85 cm3 et certaines professions peuvent être exclues. En cas de problème de santé, l’assureur peut aussi vous fixer des exclusions.
Vous pouvez alors chercher un assureur adapté à votre situation ou même « racheter » l’exclusion si possible, donc payer plus cher pour être couvert, par exemple pour les pathologies psychologiques et dorsales. Les couvertures cessant au-delà d’un certain âge, variable selon les assureurs et les garanties, pensez à vérifier également ces limites et à les prendre en compte dans votre choix.
 
Outre les exclusions, renseignez-vous sur les franchises – délais avant le déclenchement de l’assurance. C’est par exemple souvent 90 jours pour un arrêt de travail. Un délai plus court coûte plus cher, et inversement. Une franchise de 180 jours, qui diminue sensiblement la prime, peut être intéressante si votre contrat de prévoyance entreprise vous garantit un maintien de salaire de six mois ou plus en cas d’arrêt de travail.
 
 

2- Faut-il souscrire la garantie perte d’emploi, optionnelle ?

Elle est encore trop coûteuse par rapport à ce qu’elle couvre. Souvent, elle ne concerne en effet que les salariés en CDI licenciés, et elle n’est déclenchée qu’après plusieurs mois de chômage, à condition d’être assuré depuis un certain temps. De plus, elle ne couvrira pas toute la période de recherche d’emploi si elle est longue. Restrictif !
 
 

3- Quelles quotités fixer pour chaque garantie ?

Question clé si vous empruntez à deux. C’est la part du prêt assurée pour chaque membre du couple. Vous pouvez par exemple couvrir les deux à hauteur de 100 % du crédit, ou de 50 %. La fixation des quotités est à prendre au sérieux, en fonction de vos situations financières, professionnelles et familiales, car les impacts sont lourds en termes de tarif et de couverture. Ainsi, quand les emprunteurs sont chacun assurés sur la totalité du crédit pour le décès, le capital est intégralement remboursé par l’assureur si l’un meurt. Mais il restera au survivant à régler la moitié des mensualités si le défunt n’était assuré qu’à 50 %.
 
 

4- Faut-il préférer des mensualités fixes (calculées sur le capital total emprunté) ou dégressives (calculées sur le capital restant dû) ?

Il n’est certes pas commode de devoir payer plus en début de prêt, mais le calcul dégressif permet généralement d’économiser plus de 10 % du coût total du prêt. Mais attention, déménagements et remboursements anticipés font que les emprunteurs allant au terme d’un emprunt sont rares.

1024 512 DES MURS À PARIS

Crédit immobilier : quel profil faut-il présenter pour obtenir le meilleur taux ?

Trente-cinq ans, revenus confortables, compte en banque bien garni. Il ne s’agit pas de la petite annonce d’un site de rencontres mais du profil de l’emprunteur idéal ! Car les banques sont toutes à la recherche du même type de clients en matière de crédit immobilier. Dès que leurs revenus mensuels sont significatifs (à partir de 3500€ à deux), elles peuvent leur accorder une décote de 0,10% à 0,15% sur leur barème de taux.
Une économie sur le taux qui peut sembler modeste mais qui se traduit par plusieurs milliers d’euros de gain sur le coût total du crédit.
Il reste évidemment possible d’emprunter si l’on ne correspond pas à ce portrait-robot, mais à un taux moins favorable.
 
 

Les jeunes emprunteurs et les professions libérales sont choyés !

Les jeunes emprunteurs représentent un potentiel de rentabilité car les banques pourront ensuite leur proposer des assurances et des placements. Pour attirer ces primo-accédants, les banques leur proposent des crédits à 25 ans à des taux à peine supérieurs à ceux sur 20 ans.
 
Autre profil particulièrement apprécié des banques : les professions libérales, dès lors que leur activité est bien installée depuis au moins trois ans. L’espoir est de récupérer à terme leur compte professionnel. Selon les banques, les bonifications sont de l’ordre de 0,15% à 0,30%.
Actuellement, la Banque Tarneaud (groupe Crédit du Nord) propose des taux bonifiés pour les professions libérales.
La Société Générale propose aux étudiants de médecine des prêts prévoyant une augmentation des mensualités dans le temps, au fur et à mesure que les revenus progressent. Cela ne leur permet pas de bénéficier d’un meilleur taux, mais ils peuvent emprunter des sommes supérieures.
 
Autre cible appréciée des banques : les fonctionnaires, particulièrement choyés par les Banques Populaires et par la Casden (banque coopérative de toute la fonction publique, à dimension nationale, faisant partie du réseau des Banques populaires et du Groupe BPCE), qui peut leur apporter une solution de garantie très avantageuse.
 
 

Maximiser son apport

Si votre profil n’est pas aussi apprécié des banques, il reste possible de vous présenter sous votre meilleur jour. L’objectif étant de prouver que vous êtes un emprunteur responsable, comme mettre de l’argent de côté régulièrement sur un compte d’épargne.
Mieux vaut aussi solder ses crédits à la consommation pour optimiser sa capacité d’emprunt. Soyez aussi vigilants les mois précédant la demande de crédit car les banques vérifient vos trois derniers relevés de compte pour étudier votre comportement.
 
Pour maximiser votre apport personnel, faites appel aux donations de parents ou débloquez votre éventuelle épargne salariale. Il faut faire feu de tout bois pour atteindre au minimum les 10% permettant de couvrir les frais de notaire et de garantie.
Pensez aussi à actionner tous les prêts aidés proposés par les régions ou les départements. Certaines banques régionales proposent des crédits de 15 000€ à 0% aux emprunteurs bénéficiant du PTZ de l’Etat.
 
Mais quel que soit votre profil, rassurez-vous, les taux des crédits immobiliers restent encore très attractifs. La durée des prêts s’allonge. En moyenne, on peut obtenir aujourd’hui un prêt pour acheter sa résidence principale à un taux de 1,65% sur 20 ans ; 1,85% sur 25 ans.
La part des prêts d’une durée comprise entre vingt-cinq et trente ans, sur l’ensemble des crédits accordés, a doublé entre 2014 et février 2018, passant de 14,4 à 30,1%.  
Et à court terme, pas de risque de remontée des taux !

1024 683 DES MURS À PARIS

Immobilier : acheter à un particulier ou à un professionnel ?

C’est un fait, de plus en plus de personnes sont tentées par la vente directe entre particuliers du fait de la multiplication des outils en ligne à leur disposition.
Mais l’écrasante majorité des transactions immobilières, à ce jour, reste le fait de professionnels, qu’il s’agisse d’agences, de mandataires ou de réseaux franchisés. Il y a vraisemblablement des raisons !
En supprimant l’intermédiaire qu’est l’agent immobilier, on économise nécessairement les frais d’honoraires. Ce raisonnement est trop rapide. On a trop longtemps laissé croire que les agences immobilières participaient à la hausse des prix de l’immobilier, ce qui s’est avéré parfaitement faux, études à l’appui. Au contraire, les prix affichés par les agences sont en moyenne inférieurs à ceux des particuliers, et il en va de même pour le montant des transactions finales. Le professionnel qui fait l’intermédiaire, tient compte d’un environnement économique et des prix du marché.
 
 

Passer par un professionnel n’est pas un mauvais choix

Les particuliers ont tendance à surévaluer le bien dont ils se séparent parfois à contrecœur et à fixer un prix de vente de départ trop élevé.
Ils peuvent être encouragés en ce sens par les prix affichés par les agences. Sauf que ces derniers comprennent le prix du bien ET les frais d’agence ! De plus, l’acquéreur devra s’acquitter de frais de notaire, avec ou sans intermédiaire, et ceux-ci seront calculés au prorata du prix d’achat du bien, alors que les acquéreurs passés par un professionnel pourront retrancher ces frais d’agence s’ils sont indiqués « à la charge de l’acquéreur ».
 
Il faut avoir en tête qu’une vente entre particuliers ne permet pas de s’affranchir des règles et de la paperasserie. Être accompagné par un professionnel à toutes les étapes d’un achat, cela peut aider à ne pas se perdre en route dans les méandres de l’administration. Or l’on sait que des litiges surviennent souvent au cours d’une transaction entre particuliers, car toute la procédure est moins maîtrisée. Il en résulte souvent des délais de plusieurs semaines et parfois même l’annulation pure et simple de la vente.
 
 

Les avantages de passer par un professionnel

Le délai de vente
Le délai de vente est généralement plus court avec une agence, ceci étant dû à la plus grande rapidité de la transaction du fait que le prix de départ a été fixé correctement.
 
Une vente plus sécurisée
Un des plus gros risques qui subsiste lors d’une transaction immobilière intervient lors de l’étape de financement. En effet, il n’est pas rare que l’investisseur se voit obtenir un refus de financement.
Un professionnel de l’immobilier, s’il est sérieux, validera la capacité de financement de l’acquéreur, faisant ainsi gagner du temps à tout le monde.
 
Un montant de transaction contrôlé
Ce qui nous amène au dernier point : en passant par des professionnels, l’acheteur se voit proposer des offres à des prix conformes à ceux du marché. Or c’est là la grosse faille de la vente entre particuliers : on bâtit la négociation sur des fondations peu solides, c’est-à-dire sur un prix de départ « hors marché » au sens où il ne correspond pas à la réalité du marché. Et ce prix est bien plus souvent surestimé que sous-estimé… aux dépens de l’acheteur contraint de payer le prix fort ou de s’engager dans des négociations potentiellement longues et à l’issue incertaine.
 
En conclusion, s’il peut être tentant de vouloir s’affranchir des frais d’agence, notre conseil est de s’embarquer dans cette voie-là seulement si vous disposez de connaissances en immobilier – et plus spécifiquement en transaction immobilière – et d’un fort pouvoir de négociation.