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mars 2018

1024 256 DES MURS À PARIS

Les taux d’emprunt immobilier en France sont parmi les plus bas au monde

Un peu de stabilité sur les taux de crédit immobilier ne peut pas faire de mal. Surtout à ces niveaux exceptionnellement bas. Il n’y a effectivement que très peu de changements au niveau des taux d’emprunt pour un financement immobilier par rapport aux mois précédents. Il faut croire que cela est amené à se poursuivre dans les semaines voire mois à suivre.
En effet, il n’y a guère de variation dans les taux moyens et cela pour les différentes durées types comme pour les différentes qualités de dossier (les meilleurs profils, les profils moyens, ceux plus à risques et donc moins recherchés par les banques). Alors que l’on pouvait craindre une augmentation progressive des taux immobiliers dès le début de l’année 2018, il n’en est rien. Les taux sont globalement stables (en très légères baisses en moyenne) et cela à des niveaux très bas.
 
 

Des taux très stables en mars/avril 2018 et bas pour les mois à venir

En fonction de la durée souhaitée de vos remboursements de prêt et de votre profil, les taux immobiliers moyens du moment peuvent fortement varier. Selon les banques, nous affichons les taux suivants :
Sur 10 ans : de 1,05% à 1,25%
Sur 15 ans : de 1,40% à 1,50%
Sur 20 ans : de 1,54% à 1,70%
Sur 25 ans : de 1,80% à 2%
Sur 30 ans : de 2,65% à 2,80%
Il n’y a quasiment aucun changement par rapport à il y a un mois. Les conditions de financement continuent d’être excellentes. Avec une inflation aux alentours de 1.00 % actuellement en France, les taux d’intérêt pour financer un achat immobilier n’ont jamais été aussi peu chers.
La BCE n’est toujours pas revenue sur sa politique monétaire ultra accommodante. Comme l’inflation n’augmente pas plus rapidement, on pourrait attendre encore plusieurs mois avant un changement de tendance net au niveau des conditions de financement des banques en Europe. La remontée progressive des taux est une fois de plus retardée.
Il se pourrait même que l’on observe quelques baisses symboliques dans les semaines à venir. En effet, même si les volumes de production de crédit immobilier restent bons, ils sont bien en dessous de ceux de l’activité au 1er trimestre 2017. Les banques qui sont en retard sur leurs objectifs de financement immobilier pourraient décider de faire des efforts supplémentaires au niveau des taux pour augmenter leur volume de dossier.
 
 

Obtenir un bon taux mais veiller aussi à l’assurance emprunteur et autres frais

Mais un bon financement de maison ou d’appartement ne se résume pas seulement au fait de décrocher un excellent taux d’intérêt. Il y a de nombreux éléments auxquels il faut prêter attention :
1- L’assurance de prêt immobilier : avec les taux actuels très bas, le coût de l’assurance emprunteur dans un financement peut dépasser les 30 % du coût total. C’est donc le second point à travailler absolument. Vous aurez certes des possibilités pour changer d’assurance emprunteur après la signature de votre contrat. Mais pourquoi ne pas commencer tout de suite votre financement avec la meilleure assurance de crédit possible ? Il est de plus en plus facile de faire une délégation d’assurance et d’en trouver une moins chère.
2- Les garanties du crédit immobilier : elles ont des frais différents et des modes de calcul différents. Là encore, il faut étudier quelle sera la solution la moins coûteuse pour vous entre un cautionnement mutuel, une hypothèque, un privilège de prêteur de denier, etc. et voir si vous pouvez en bénéficier en fonction de votre dossier.
3- Les frais de dossier d’un crédit immobilier : ils coûtent généralement plusieurs centaines d’euros. Cela dépend des banques ou organismes de crédit. Ils rémunèrent la société pour toutes les démarches administratives (recherche du meilleur prêt possible, montage du dossier, etc.). Ces frais sont négociables.
4- Les autres éléments auxquels on prête rarement attention au moment de signer une offre de prêt, mais qui peuvent s’avérer très utiles par la suite. Il y a notamment la négociation des indemnités de remboursement anticipé. Ces frais peuvent être élevés si vous voulez rembourser par anticipation votre prêt immobilier. Par exemple dans le cas d’une vente avant la fin du crédit. Vous pouvez également avoir besoin de modifier vos mensualités dans quelques années. Pour cela privilégiez les prêts modulables à ceux qui ne le sont pas et vérifiez les conditions de changements de mensualité.

1024 739 DES MURS À PARIS

Pourquoi opter pour l’investissement meublé ?

Pour se construire un patrimoine transmissible, augmenter ses revenus ou tout simplement réduire ses impôts, on est tenté par un investissement immobilier locatif. Seulement, au vu de la pléthore d’offres, on ne sait pas vraiment vers quoi s’orienter, pour s’assurer une rentabilité optimale de l’achat meublé.
Louer en meublé non professionnel représente des avantages fiscaux certains. Dans ce cas, on relève du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Dès lors, on dispose de deux options pour faire baisser sa facture fiscale. Soit on opte pour le régime forfaitaire et on est imposé sur la moitié de ses recettes. Soit on choisit le régime réel et on déduit de ses recettes, les charges et les amortissements pour diminuer ses revenus locatifs qui sont ainsi bien moins imposés.
Vous êtes loueur en meublé non professionnel dès lors que vos recettes locatives sont inférieures à 23.000 € par an ou si elles représentent moins de la moitié de vos revenus globaux.

 

 

Un marché plutôt lucratif

Ne représentant qu’à peine 5% du parc locatif en France, ce marché est plutôt lucratif.
Il concerne surtout les petites surfaces, studios ou deux pièces, dans les grandes métropoles, les villes universitaires ou touristiques. L’investissement dans un bien meublé présenterait de nombreux avantages.
En plus de bénéficier d’une meilleure rentabilité, un investissement meublé peut aussi se louer plus cher et plus facilement. Par ailleurs, fiscalement, les revenus qui dépendent d’une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qui bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50%, et non des revenus fonciers, comme c’est le cas pour les locations nues.
En outre, moins nombreuses que les annonces de biens vides, les annonces de biens meublés, pour peu qu’ils aient été bien réaménagés, seront davantage susceptibles de déclencher un coup de coeur chez de futurs locataires.
Si on décide de louer son meublé à un étudiant, rien n’empêche de le relouer à la saison lors de ses vacances annuelles, afin d’éviter toute vacance locative.

 

 

Des locataires plus exigeants

Un achat immobilier meublé ne doit pas être pris à la légère, mais être rigoureux et méthodique. Même si la loi commence juste à définir plus précisément la location meublée, des précautions sont toutefois nécessaires. Depuis septembre 2015, un bien meublé à louer doit fournir tout le confort nécessaire aux usages quotidiens : des sanitaires, un espace toilette aux normes, une cuisine aménagée, avec un four, un réfrigérateur et un congélateur, des plaques de cuisson ou encore de la vaisselle en quantité suffisante.
Enfin, il faut faire preuve de tact et de diplomatie, car les locataires de ce style de biens sont plus exigeants que ceux pour un appartement nu. Ainsi il faut éviter de meubler son appartement locatif avec les meubles dont on ne veut plus chez soi.